投资分析报告                                                                             
    天津东部区域投资分析报告
    本报告主要对东丽湖板块、空港板块、华明新家园板块的投资环境、板块现状、板块未来规划以及对人群购买力的综合，并在最后指出各版块的宜投资方向建议，仅供参考。
    第一部分、东丽湖板块
    一、政策规划环境分析
    1、      政策层面
    ?      引进外资投资规模1000万美元以上，内资投资规模1亿元人民币以上，当年资金到位额达50%以上的，按10%比例给予一次性奖励，低于50%的按8-9%奖励；引进外资投资规模200万美元以上，内资投资规模2000万人民币以上，但年资金到位额达50%以上的，按8%比例给予一次性奖励，低于50%的按7%奖励；投资规模低于200万美元，内资2000万人民币的，按当年资金到位额的6%给予一次性奖励。　　
    ?      引进市，国家级审核认定的高科技项目，在享受上述第一款奖励标准的基础上，市级的再增加1%，国家的再增加2%。
    ?      引进社会各类合法资金，用于区，镇街乡发展经济，且使用一年以上的，以实际到资额的3-5%比例给予一次性奖励。
    ?      引进集团公司，重点行业，国家部委的研发机构，根据其规模水平，采取一事一议的方式，给予一次性奖励。
    ?      凡为本区每引进境外资金计200万人民币，且资金到位的境内人员，经投资者同意，可为其办理与本市常住户口同等待遇的天津市蓝印户口一个。凡外省市单位在区投资100万元人民币，个人投资50万元人民币，且资金到位的，投资单位和个人可登记一个天津市蓝印户口。
    2、      规划层面
    2010年前，东丽湖地区将重点进行津岐公路延长线以西综合配套服务区的现代服务产业建设，对津岐公路延长线以东地区生态居住区的建设进行适度控制。以建设地区行政管理服务中心为核心，重点建设生态居住区、综合配套服务区。规划建设用地6.95平方公里。重点开发东丽湖地区行政管理服务中心、环球产品交易中心核心区、主题游乐设施、宝龙集团城市广场、自来水集团与燃气集团、国际社区、林农科技、湿地公园服务中心与澳式风情区等项目。改造新地河、北塘排污河。
    按照规划，预计到2010年底，东丽湖地区绿化覆盖率将达45%以上，人均公共绿地12平方米以上，绿地率达到38%以上。预计到2020年底前，区域绿化覆盖率达到50%以上，人均公共绿地达到15平方米以上，绿地率达到40%以上。东丽湖地区丰富的地热资源可优先用来发展供热，减少环境污染，同时为发展可持续生态社区，大力引入太阳能、低风速风能以及生物质能。
    二、板块基础条件分析
    1、区域概况
    


    东丽湖板块
    
        东丽湖板块位于天津市东丽区东北部，以东丽湖为中心，为环湖58平方公里的广袤区域。东丽湖所在的天津市东丽区，是东北三省通往华东、华南地区的必经之路，京津塘、京哈、津渝、京福、京淄、京同六条国家级公路交汇东丽，沟通了天津与东北、华北、华东、华南各省区的公路交通往来，战略地位十分突出。
        同时，东丽湖地区位于天津市发展主轴线中部，紧邻开发区西区、空港物流加工区、航空城和空客A320项目区，区位十分重要。东丽湖总体规划定位依托中心城区，建设天津市新的重要的生态型居住区；依托以航空城为主的滨海新区产业功能区，建设高档配套服务区；充分利用地热资源，建设特色旅游休闲度假区。
    　　东丽湖地区规划范围东至黄港水库、南至津汉快速路与津汉高速联络线、西至环外快速环路、北至京津塘高速公路二线，规划用地总面积约85.51平方公里，其中建设用地约30平方公里，人口规模为20万人。2020年前，规划开发范围东至汉港快速路及京津塘高速公路二线、南至津汉快速路与津汉高速联络线、西至环外快速环路、北至金钟河，用地总面积约46.02平方公里，其中建设用地约12平方公里，人口规模10万人。
     
    2、功能分区
     
    
    特色休闲区
    
    生态居住区
    
    城市公园区
    
    综合服务配套区
    

• 生态居住区

    　　结合现状建设、发展条件，规划于东丽湖北岸设置一个大型生态居住区。用地范围北至金钟河，东至京津塘高速公路二线，南至滨湖大道，西至津岐公路延长线。规划总占地9.92平方公里。2020年前重点建设生态居住区内西部、中部居住用地，规划占地5.92平方公里。

• 城市公园区

    　　规划为远景发展建设用地。结合天津市城市功能完善需求，规划于该区域设置城市公园区。用地范围北至京津塘高速公路二线，东至京津塘高速公路二线，南至金钟河，西至津蓟高速公路南延线。规划占地26.13平方公里。

• 综合配套服务区

    　　规划于东丽湖地区西部设置一个综合配套服务区，并承担部分中心城市公共服务功能。用地范围北至金钟河，东至津岐公路延长线，南至津汉快速路，西至环外快速环路。规划占地23.42平方公里。2020年前全面开发建设该区域内东北、东南半岛，完善地区商业、行政、服务业功能，同时启动用地西南现代商贸、物流产业建设。远期规划占地9.48平方公里。

• 特色休闲区

    　　远景规划结合东丽湖湖区改造，在东至黄港水库、南至津汉高速联络线、西至津岐公路延长线、北至规划的滨湖大道，设置一个以休闲度假、水上活动、生态保护为主题功能区。规划占地26.05平方公里。该区近期启动用地南部职业培训教育设施建设，远期不进行大规模开发建设，主要以水上娱乐活动项目设置、生态湿地建设和保护为主。
     
    3、交通条件分析
    


    东丽湖板块
    
    上图所示，东丽湖地区处于天津市和天津滨海新区的中间位置，距市中心24公里，距天津机场12.5公里，京津塘高速公路出口10公里，天津港30公里；目前板块主要通过金钟河大街延长线、津汉公路与市区相连，依靠茶金路与津滨快速路与滨海新区相连。板块作为产业走廊区域虽具有重要地位，但在现阶段区域自身生活配套并不完善的条件下，距双核心区域中心相对较远的距离，成为板块住宅市场发展的一大抗性。

    4、配套条件分析
    








    
    东丽湖板块配套尚不完善，未建有大型商业设施，仅有万科城内的小规模商业街铺作为社区配套以满足业主日常生活需要。
    现社区内已有大方便利超市和招商银行、各色餐饮、鲜花、家居店、移动通信、宠物医院、美容美发等行业。
    




    
                                  天津万科试验模范小学
        目前东丽湖板块内教育文化配套尚不成熟，仅有06年落成的天津万科实验模范小学一家学校。其落成开学在一定程度上改变了东丽片区内的“科教文”环境，作为片区唯一一个配有完备教育系统的区域大盘，实验模范小学在和平区注册，受和平区教委直接管辖。后期，将有一所国际幼儿园在校区中同步招生。
        目前东丽湖板块内未建有大型医院或社区医院，仅有万科城内的医疗保健中心暂且维持业主日常生活起居。