2008年徐州写字楼市场调研报告
     
     
     
     
     
     
     
    *************徐州地产研究机构
    2008年4月
     
     
     
    一、国内写字楼发展情况 
     
    1、国内字楼市场概况
     
    （1）、国内写字楼发展阶段
    从国内写字楼发展的不同时间段来分，我国写字楼将经历了以下几个阶段：
    第一代写字楼：建于 50年代的中苏混合型写字楼，中走廊，两侧排式办公，该类写字楼功能简单，形成自我封闭体系，残留着浓浓的住宅气息。
     
    第二代写字楼：80年代改革开放以后，出现综合型仿国际标准写字楼，如北京国际大厦，该类写字楼照明、空调等体系各自为政，但只是拥有办公的一些基本功能，没有重视办公布置，绿色环保、智能化管理等方面。
     
    第三代写字楼： 90年代以后，出现了 3A、5A智能写字楼，如北京的嘉里中心、京广中心等。它们不但满足基本功能，还在内部空间分割、智能化水准等方面也有所提升。
     
    第四代写字楼：以 20世纪末的深圳的地王大厦、赛格广场为代表，开始考虑客户的贴身需求，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平，物业管理水平也大大提升。
     
    第五代写字楼：纯自然生态写字楼，即在第四代的功能基础上强调以客户需求为导向，提倡人性化的沟通与交流，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享空间，以满足全球经济一体化的需要，从而使其向国际化商务社区的标准看齐。
     
    目前徐州写字楼市场的现状是集中在第二代（核心筒结构）竞争，但第三代写字楼市场也已经高速成长。就全国范围来看，香港汇丰银行办公大厦核心筒到外围的设计可称得上是第三代写字楼最典型的代表；而北京 BDA国际企业大道——低层独立式别墅办公楼应该算国内典型第四代写字楼的代表项目。
     
    （2）、国内写字楼发展区域简析
     
    由于国内不同城市发展写字楼环境复杂多样，我们在此以国内仅有的真正意义上的 CBD区域为例子加以写字楼环境的比较和分析。
     

     
    由于徐州总体经济发展水平和沿海发达地区相比比较落后，城市规划欠完善、政府南迁、写字楼供应分布零散都使得徐州市目前很难形成真正意义上的 CBD区域。 但从长远的目光来看，徐州是江苏省确定的三大都市圈的金融、商贸、科技中心和交通、通信枢纽。具有苏北地区最高的人均 GDP水平和人均收入，这些为徐州 CBD未来的发展奠定了坚实的基础。
     
    2、徐州市写字楼发展热点 
     
    
    市中心区域：依托市中心发达的商业贸易完善的金融服务和良好的办公基础等，该区域的部分闲置土地及烂尾楼可能为写字楼发展提供空间。该区域为徐州富人区，云集众多
    高档住宅、酒店、餐饮，预测趋势受土地狭小限制，供应规模难以突破，但不少精品项目会凸现。
    新城区：徐州市着力打造的新城商务区，且观音机场离次区域较近，众多国内国外高级商务人士在此聚集。市政府南迁，大量办公机构随之迁移，土地资源丰富。拥有大量可开发土地资源，并以政府为核心吸引力的带动下，办公物业有无限的发挥空间。
     
     
    二、徐州市在售写字楼简析 
     
     
    1、      写字楼供应片区简析
     

    数据来源：徐州易居房地产研究所CRIC 数据库
     
    随着徐州市城市规划的出台，对城市功能区域的规划也决定了其功能区分明显的区域扩散以及转移，从而使得整个城市朝着分区明显，功能齐全的发展方向前进。以古彭广场为中心的商务功能区的确定并向外扩散，而新城区作为新的组团区，更是受到徐州市政府的青睐：政府的南迁，淮海地区区域性商务中心将在新城区占有一席之地，且其土地储备资源丰富，对新的规划也有着很大的发挥空间。

     
     
     
     
    

2、在售写字楼档次分析
     
     数据来源：徐州易居房地产研究所CRIC 数库
     
    徐州写字楼市场目前呈现出中档物业比例较小，高档与混合办公占据绝对比重的特点。通过易居评定，甲级写字楼占到 49%的比例，商办综合楼占 48%，乙级写字楼的比重仅为3%；近年来徐州高档写字楼集中在2004-2006年上市，去化速度缓慢；近两年上市的办公产品主要以商办、商住综合体为主，且取得了不错的销售业绩，日益成为市场主流；中档写字楼市场则处于一个比较尴尬的境地，一方面硬件配套设施难以与甲级写字楼抗衡，另一方面性价比不如 商办综合楼，面临的市场形式比较严峻。
    地段与配套依然是决定租金水平高低的主导因素。
     
    ?      徐州市甲级写字楼一览表

    数据来源：徐州易居房地产研究所CRIC 数据库
     
    3、在售写字楼内部配套简析
     
    目前徐州大多高档写字楼的所提供的硬件设施基本能够满足高端客户的形象需求，中低端写字楼则是依靠相对低廉的租金满足中小办公企业的基本办公需求。 
     
     
    4、在售写字楼供应面积区间研究
     
    目前写字楼供应面积区间主要在 50-300平方米之间，供应面积区域比较灵活。最低从 50多个平方起，到整层的面积可自由组合，这样即满足了大企业对大办公面积的需求，也满足了一部分对办公面积需求较小的企业需求。 
    写字楼底商一般占到项目总面积的10%--59%，主流大都在15%--30%。因项目位置多为中心商业区，开发商大多自己持有，赚钱租金收益，引进高档餐饮、商服等业态。

    数据来源：徐州易居房地产研究所CRIC 数据库
     
    5、在售写字楼供应方式简析
     
    供应方式:租售结合/只租不售/只售不租
     

    数据来源：徐州易居房地产研究所CRIC 数据库
     
    市场上写字楼供应方式主要有三种：
     
    第一种：只租不售，该类型主要是一些国有企业投资修建的甲级写字楼，如国贸大厦。但也有资金背景雄厚的房地产企业、银行等投资的写字楼，如泛亚大厦、财富广场、成功大厦。该种方式是开发商在资金较充裕的条件下，长期持有物业所有权，进行长期投资；出租率较高，平均达到82%。
     

    数据来源：徐州易居房地产研究所CRIC 数据库
     
    第二种：只售不租，目前市场上部分新开发的商务公寓写字楼采用该种方式，采用这种方式的项目通常规模较小，有利开发商尽快收回投资；