远洋自然周边商务市场条件分析报告

         做为木樨园商圈辐射周边区域，远洋自然周边的商务办公市场表现出与其他区域不同的特点。
     

1、      办公氛围渐有起色

    1、区域内整体情况：
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    远洋自然地处马家堡东路与大红门西路交汇处，两条道路的改造拓宽，将为此区域内商务氛围的形成，提供交通条件。
    随着南城开发力度的逐年加大，办公氛围已渐有起色。现区域内已有及在建商务办公项目25个，总建面达到84万平方米（含在建项目），按有效办公面积10㎡ / 人计，本区域内办公就达到了7.71万人。
    2、区域内项目基本情况：
    区域内项目多集中在南三环沿线，多为已建成多年的商务项目，规模比较小，建筑标准有待提高。尽管办公氛围渐有起色，但基本不具有商圈氛围条件。
     

二、纯写字楼供给有限

    与大型写字楼集中区不同，南三环区域的写字楼或商务公寓的供给相当有限，可供市场交易的规模更小。
    本区的写字楼主要包括以下三类：
     
    （一）整栋企业自用：
    包括中国电力财务公司、山西大厦（在建）等等。此类写字楼规模及形象不等，约占区域纯写字楼市场的40％。
    （二）早期商务产品——形象档次欠佳：
    包括立业大厦、正旗大厦、金城中心、嘉业大厦一期等等，由于建造时间较早，形象相对较差，且产品设计落后，如电梯、空调、网络等硬件配置标准较低，单元组合及拆分的可能性小，租金处于较低水平。

     
    
    立业大厦                             嘉业大厦一期
    
（三）后期商务产品——品质有提高，产品多元化：
    1、近期周边商务产品供给有所上升
    虽然南三环区域内商务产品供给非常有限，但05年后周边区域写字楼供给呈现上升趋势，搜宝商务中心、富力信然广场等中高档写字楼相继入市，区域商务产品呈现多元化特点，商务市场逐渐升温。
     

     
    2、标定高品质，产品多元化
    搜宝商务中心
     近期，入市项目在产品品质打造方面下足功夫，成为吸引企业和投资进驻的主要动力。
       搜宝商务中心总建筑面积达20万平米，其中地上面积约13万平方米。由两栋23～25层5A级纯写字楼和一栋5层商业综合体共同构成。在北侧形成一个半围合的城市绿化广场。内部规划有商务办公、商务暂居以及商务会展等商务配套空间。根据新品牌事业的办公需求特点，特别设计单元式、组合式写字间、以及soho办公空间，突出小面积、自由组合、预留上下水管线等特点，以满足不同客户的个性需求；另外，还特设部分商务暂居功能。搜宝商务中心采用5A级智能化系统   10万平米商业综合体具有单层超万平米的大型专业卖场：包括建材超市、家居超市、生活超市、百货、五星级影城、大型餐饮、美食中心等业态。该商业综合体已确定有3家世界500强企业进驻。搜宝商务中心配备酒店式商务大堂，首、二层挑空，层高达8.8米，酒店式精装修标准。
    天创盛方中心
    天创盛方中心与本项目在产品体量上具有类似之处，西段7层独栋写字楼具备整售条件，东段11层150平米到1000平米可以自由组合空间，另外还有 6000多平方米商业总建筑，4.5米层高、复式结构的临街铺位。租售比例现在为80％。
美克大厦
     
    美克大厦总建面18500平米，由一栋写字楼和美克美家的旗舰店组成。地上两层用作大堂，只租不售，可租面积：6520平米，面积在106和290平米之间，其商业旗舰店和办公楼组合的形式，促进了办公空间的出租，现在出租率为83％。
     

    3、价格水平
        尽管具有优良的产品条件，临近南三环主路，具有明显标志性等特点。本区域的写字楼价格仍明显低于其他商圈的同类写字楼产品，这与南三环区域的商务氛围有待提高不无关系。

    由于区域纯写字楼供给有限，而且整栋企业自用占有部分的市场份额，因此造成区域可供交易的写字楼规模微乎其微，缺乏应有的市场影响力和活跃度，近期搜宝等几个高端写字楼的入市使此种情况稍稍改观，市场关注度有所提升，为本案提供了良好的市场机遇。

3、      商住及主题式商业中心类产品的分析

    （1）      商住产品占有部分办公市场
    自然美大厦
        本区域内的商住公寓占有部分写字楼市场，由于产品形态比较适合小型公司使用，拥有较好的交通条件和相对较低的管理费和租金而得到市场的认可。
     
    （二）主题性商业中心仍为南三环最为活跃的商业形态
        南三环木樨园区域，一直为主题性商业中心聚集区域，形成了华北地区规模最大的服装、鞋类、小商品批发基地，一直是南城商业最活跃的地区。包括温州鞋城、天雅、百容、新世纪等一大批主题性商业中心陆续建立起来，北京国际玩具中心，正是在此基础上，打造南城玩具类商业中心，取得了较好的市场空间。

4、      需求特征

    （一）租赁市场：
    目前区域已进驻的可做为办公场所的项目（包括纯写字楼和商住公寓，商务公寓基本均为近期开发，尚未入驻）绝大多数以租赁形式经营，其主要需求特征如下：
     

            
    1、行业分布：服装、装修装饰、咨询贸易类企业众多
    区域内主要围绕服装类及其相关类型中小公司为主，主要由于距离木樨园商圈距离较近，咨询贸易类相关公司也基本是围绕商圈服务的，有国企或外资背景的较为有实力的公司基本考虑整体购买独立写字楼，或不考虑南城区域。
    2、需求面积：中小面积为主
    目前区域存在大量的中小规模发展型企业，他们