卓越时代广场二期可行性研究报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    可行性研究报告目录
     
    第1章      项目分析及评价
    1、      项目名称
    2、      地理位置
    3、      交通状况
    4、      周边景观
    5、      周边配套
    6、      主要技术、经济指标
    7、      研究结论
    第2章      项目投资环境和市场研究
    1、      深圳市国民经济发展概况
    2、      深圳市房地产市场概况
    3、      福田中心区区域发展状况及前景
    第3章      项目价值SWOT评估和战略选择
    一、项目SWOT分析
    二、项目市场开发战略选择
    三、市场竞争者分析
    四、目标市场选择及特征
    五、产品定位
    六、价格定位
    第4章      项目开发进度安排
    1、      项目分期开发
    2、      施工横道图
    第5章      投资估算及资金筹措
    1、      投资估算
    2、      资金筹措
    3、      资金投入及使用计划表
    第6章      销售收入、成本费用估算
    1、      经营收入、销售税金及附加估算
    2、      总成本费用的估算
    第7章      财务评价及敏感性分析
    1、      利润估算
    2、      偿债能力分析
    3、      赢利能力分析
    4、      项目不确定分析
    5、      社会效益及影响分析
    第8章      附件
     
     
     
     
     
     
     
     

第一章 项目分析及评价

一、项目名称

    『卓越·时代广场二期』商务写字楼、酒店公寓

二、地理位置

    原祈年酒店地块位于深圳市CBD中心区南区，东临CBD中轴景观带和中心4路，南接福华三路和会展中心，西面紧挨卓越时代广场和荣超国际商会中心，北面毗邻福华路、地铁一号线和香格里拉酒店。

三、交通状况

    位处深圳两大城市主干道之间，通过金田路和益田路相连通；而且与地铁一号线直接相通、地铁四号线近在咫尺，畅通于机场高速和广深高速、关内外、各口岸之间；地下与地铁相通，地上二层与时代广场和商会中心通过空中连廊相接；整个立体交通状况十分便捷。

四、周边景观

    该项目东面是深圳CBD南中轴城市景观带，被誉为“城市客厅”；向北可以远眺莲花山、市民中心广场美景。

五、周边配套

    该项目周边聚集着深圳CBD最密集的写字楼群；矗立着香格里拉、喜来登、丽思卡尔顿三座五星级商务酒店；会展中心和购物公园地铁出入口；南面是各类会展不断的亚洲最大的会展中心；毗邻的CBD北区的政务资源也可便利的服务。

6、      主要技术、经济指标

    主要技术经济指标

七、研究结论

    1、项目建设将提高中心区的整体形象高度，加快促进中心区商务分为的形成，刺激在该区域内的商务办公需求，从而有力地推动中心区以及深圳市经济的发展，并且为深圳城市化发展建设增添一道新的风景；
    2、项目以创新以及高档的开发理念和商务美学化的方式打造福田CBD又一高品质、高标准、不可复制的高档商务写字楼以及酒店、商业配套项目。写字楼定位以“科技、生态、环保、节能”为主题，酒店定位为“Boutique  apartment”主题的产权酒店，以及良好的商业配套必将在中心区形成良好的办公商务氛围；
    3、项目命名为『卓越·时代广场二期』，延续卓越集团一贯的开发和品牌建设理念，充分结合福田中心区写字楼的商务文化气息，严格按照该地域规划设计要点进行整体规划，完全符合消防、交通、给排水、绿化等各项规划要求。可以相信，高起点的规划、设计理念必将在深圳福田CBD掀起新一轮的“时代广场”风暴；
    4、经过测算，项目总投资约为10.47亿元，财务内部收益率（FIRR）为55%，投资回收期为2年，所得税后净现值（NPV，I=6%）为7.2亿元。项目赢利能力较强；
    5、各项财务指标经过敏感性测试分析，本项目具备较强的抗风险能力。
    综上所述，本项目是可行的。在具体的项目运作过程中，卓越公司将加强过程控制，严把成本、质量关，确保项目社会效益和经济效益的实现。

第二章 项目投资环境和市场研究

一、深圳市国民经济发展概况

    2006年1-11月，深圳市经济保持稳步增长的态势。经济运行的特点表现如下：
    1、工业生产较快增长：1-11月全市完成规模以上工业增加值2445.73亿元，比上年同期增长17.3%，从2006年的累计增速看，虽然一季度累计增速较低，但从二季度开始，全市规模以上工业增加值累计增速呈现稳步增长并在三季度末向上走高的态势；
    2、固定资产投资、交通运输、市场消费平稳增长：1-11月，全社会固定资产投资额完成1139.57亿元，比去年同期增长8.3%。其中，基本建设投资额591.93亿元，增长8.8%；房地产开发投资额400.88亿元，增长11.1%；更新改造投资额117.07亿元，比去年同期增长9.3%；其他投资29.69亿元，比去年同期下降26.5%；1-11月，全市社会消费品零售总额为1522.72亿元，比上年同期增长16.1%，增速分别比今年二、三季度提高1.5和0.5个百分点，其中，限额以上批发与零售总额648.53亿元，比上年同期增长22.0%，高出整体增幅5.9个百分点。高出限额以下和个体户增幅11.0个百分点。住宿餐饮业1-11月完成190.79亿元，同比增长16.3%；
    3、外贸出口增势强劲：1-11月，全市进出口贸易总额2127.59亿美元，比去年同期增长33.6%。其中，出口总额1216.15亿美元，增长38.6%；进口总额911.44亿美元，增长27.4%；
    4、财金形势表现良好：1-11月，全市地方财政一般预算收入466.09亿元，比上年同期增长25.0%，其中，累计各项税收完成398.25亿元，增长24.0%；地方财政一般预算支出422.96亿元，同比增长0.7%，其中，基本建设支出114.28亿元，增长14.2%。
    5、物价走势小幅上升：1-11月，居民消费价格总指数为102.1%，居民消费价格总水平比去年同期上升2.1%。从居民消费价格总指数的构成看，食品类物价上升幅度较大仍是物价整体上升的主要原因。食品类，尤其是鲜瓜果、鲜菜和粮食是涨价幅度最大的三个品种，累计平均分别上涨13.2%、6.6%和5.7%。
    深 圳 市 主 要 经 济 指 标
    2006年11月     单位：亿元