至祥策划 地产专家 惠州百合家园◎写字楼市场研究报告
第1篇 市场总体评价
一、惠州办公物业市场总体概况
（一）存在形态
从惠州办公物业的存在形态来看，少部分有实力及注重公司形象展示的企业会选择租金相对较贵的纯写字楼，决大部分公司的办公场所都是在商住楼，在裙楼二楼办公的情况也相当普遍，而制造业的办公场所为了公司管理的方便通常都是在厂区内，因此可以看出惠州的整体办公环境还显得相对不成熟。
（二）总体分布
麦地路、德赛大道沿线及江北是惠城办公物业相对集中的三个区域：
麦地路沿线的办公物业主要包括国商大厦、盈金泰大厦、达利大厦、天星大厦、汇银大厦等；德赛大道沿线的办公物业主要包括广东发展银行大厦、投资管理大厦、广发证券大厦、南坛大厦等；而江北属新区，近年开发了外商投资管理大厦、德赛大厦、电信大厦等，但由于江北目前的开发不是很成熟，人气仍显得不足，因此目前江北开发的写字楼相比麦地路和赛大道沿线的办公物业租售情况不是很理想。
（三）地段、交通
惠城区绝大部分的办公物业都集中在交通便利的城市核心地段，周边公交线路密集，各项市政配套齐全，人气足，尽管物业外部形象相对较差，但对于很多行业来讲，在惠州这样的地方办公环境并不是他们首先看重的，地段优势明显，出入交通方便才是最关键的，因此可以看到在惠州地段交通优势明显但物业档次较低的物业往往租的不错，而那些形象档次做的不错但地段相对不太成熟交通不便的写字楼往往存在非常突出的空置问题。
（四）租售状况
从惠城现有办公物业的整体租售情况来看，空置情况非常突出，据我司市调人员初步掌握的数据分析，整个惠城区有近40万㎡的空置量，项目所在的江北片区就有超过10万㎡的写字楼空置，从纯写字楼的数据统计分析，空置率超过70%，因此惠城区的办公物业的供求矛盾显得非常突出。
但有一个非常明显的现象就是目前有很多公司希望找一个更好的办公场所以提升公司的形象。从直观感觉来讲，市场并不缺乏办公物业的需求，
然而供求之间却产生了如此尖锐的矛盾，根本的问题还在于供求之间产生了结构性的失衡，同时发展商的原因也是一个主要的方面，开发时机没有有效结合市场行情的变化，有的步伐太快，如江北2000年左右推向市场的德赛大厦， 当时整个江北的发展前景仍不是很明朗，各项市政配套也还不完善，最根本的是缺乏人气，虽然有政府的大力推动，但效果是有一定时滞的，特别是对于地产开发来讲，时机的掌握往往决定着一个项目的命运，超前是有度的。因此德赛大厦当时销售失败非常重要的一个原因就是选择了一个错误的时机，导致目前整个项目大部分的空置。由于开盘的失利许多后期的营销推广工作被迫停止，没有新的资金的投入，也是这些项目陷入困境的又一个因素。
（五）物业整体形象
惠城区办公物业外部形象总体感觉一般，基本上不存在高层办公物业，外立面新颖、漂亮的写字楼一般都为政府部门或是一些国有企业的自有办公物业，一般不对外进行招商。而绝大多数办公物业的整体形象都显得比较陈旧，同时立面上往往会挂很多公司或产品的广告牌，总体感觉很乱，不利于公司形象的展示。
（六）硬件设施
目前惠城办公物业的硬件设施主要存在的问题是功能落后，规划的不合理。最为突出的问题是随着私家车数量的急剧增加，目前绝大多数的写字楼都存在停车位严重不足的问题，同时大堂显得小气，中央空调、公共区域电视监控系统、宽频网络等设施显得相对缺乏，由于办公物业形象档次的影响，也使办公物业的租金水平没有了上升的空间，失去了保值增值的前提条件。
（七）物业管理
从前期市调了解的情况来看，惠城区办公物业的物业管理基本上都是由本地的管理公司负责，由于缺乏完善管理体制的保障及管理经验的积累，因此物业管理的总体水平不高，很多时候只提供简单的保安服务，根本谈不上物业管理的专业化和科学化，对此许多租客也表示了他们强烈的要求。
二、写字楼个案分析
从目前惠城区办公用房的供给来看，主要有国商大厦、广发证券大厦、投资管理大厦、盈金泰大厦、达利大厦、天星大厦、悦洲广场、TCL大厦、汇丰大厦、德赛大厦、外商投资管理大厦等，其中住宅改办公用途性质的也有相当的数量，但档次都相对较低，硬件配置不足、物业管理及外部形象差。
目前整个惠城区内住宅办公物业的租金基本上处于10—25元/平方之间，而写字楼的租金基本上处于25—40元/平方之间，最高可达70元/平方。一些主要办公物业的具体情况如下：
国商大厦
国商大厦地段优势明显，出入交通方便，商住两用，由于入伙时间比较早，项目整体形象上显得陈旧。大堂比较有档次，但电梯间比较紧促，且基本上采不到自然光，因此档次上显得相对不足。目前物业整体出租率不到40%，租金30-40元/㎡之间（早期租客的租金为20元/㎡左右）。目前入驻的主要包括服装公司、律师事务所、贸易公司、网络公司等。
天星大厦
天星大厦地处麦地路，地段较好，出入交通便利，由于是早期开发的物业，目前项目整体形象及内部设施都较陈旧，但由于该物业的租金具有一定的竞争力，因此出租情况良好，目前可以达到90%的整体出租率。现入驻公司以IT、广告公司为主，其办公面积不大，50—150平米之间。目前存在的主要问题就是停车位的严重不足。
广发证券大厦
广发证券大厦属纯写字楼项目，平面分割为100-500平米左右不等，租金在20—40元/平米之间（包括物业管理费和空调费用）。该写字楼属于90年代后期开发的写字楼，由于其地理位置的优越性，许多外贸公司选择了在此办公。
但该物业的大堂狭窄，有异味也是众多公司反映的问题，物业里面的装修档次低，物业的整体硬件和软件设施不太理想，因此档次也很难提高，出租情况也不是很理想，只占到50%左右。
悦洲广场
悦洲广场为多层办公写字楼，单层面积较大，分为左右两区（单区面积达1000平米以上），其内部装修、配套及外部形象一般，租金在20--40元/平方不等，其中有三层为一些公司的自有物业，也有政府机构在此办公。从目前的出租情况来看，入住率相当不错，可超过80%。由于物业开发较早，因此没有中央空调等硬件设施的配备，只是提供简单的物业管理（如来客登记），而物业管理费的收取也相对比较低。
达利大厦
达利大厦地处麦地路与横江四路交汇处，地段成熟，有众多的公交路线经过，交通便利，内部装修档次在惠城区内具有一定的竞争力，不过物业外立面的广告牌过多，整体形象显得杂乱，租金在20—40元/平米之间，由于项目地段及交通优势明显，目前出租情况不错，出租率超过80%。目前入驻的公司以信息服务、科技咨讯、广告、装修等行业为主。
盈金泰大厦
盈金泰大厦位于麦兴路与麦地路的交汇处，目前物业运行状况一般，共8层，1-2层为商业裙楼，3-8楼为写字楼，目前4-6层已出租，整体出租率在45%左右，租金30元/平米左右，入驻公司以房地产、装潢、保险等行业为主。
广东发展银行大厦
广东发展银行大厦位于下埔路，属广东发展银行惠州分行自有物业，高17层，1—2楼为广东发展银行自用，3—4楼是社会保险基金办公用房，5—14楼对外出租，并且是只租不售，租金在30—50元/平米之间。整个物业的档次在目前惠州市场上具有相当的竞争力，同时地段交通优势明显，因此出租情况良好，整体出租率超过90%。入驻公司以房地产、装修、通讯、会计师事务所、实业、工贸等行业为主。
汇银大厦
汇银大厦位于麦地路与西堤路的交汇处，属建设银行自有物业，高19层，目前1—3楼为建设银行自用，4—5楼为设备房，6—17楼则全部空置，18—19楼为联通公司（有意迁走）。
由于是银行近期开发的物业，因此在内部装修上档次显得不错，但由于所处地段相对较偏，出租情况非常不理想，除了自用和联通外，其他部分全部空置，整体出租率10%左右。
第二篇 市调数据分析
一、公司所属行业结构
在本次市调中，电子及通讯业所占的比例为7%, 机械机电2%, 房地产/建筑/装潢21%, 旅游业2%, 信息咨询服务业24%, 美术广告设计7%, 能源工业4%, 食品工业1%, IT业10%, 制造业9%, 贸易6%, 其他7%。
说明：
? 制造业虽然是惠州的绝对主导产业，但考虑到大多数制造企业本身对公司形象展示的要求不高，且大多在工业区自己厂房内办公，既
方便又经济，不需要专门的写字楼；而作为非常有实力的制造企业，会开发以自己企业命名的办公大楼，以达到展示公司形象和实力的目的，因此制造业没有作为本次市调的重点。
? 为使本次市调的受访对象更接近本项目的目标客户群，更具针对性，本次市调对象以信息咨询服务和房地产/建筑/装潢业为主，同时以IT、广告、电子及通讯业为辅。
二、办公面积
本次市调中办公面积在50㎡以下的比例为3%, 50-100㎡的比例为18%,100-200㎡的比例为31%, 200-300㎡的比例为10%, 300-500㎡的比例为8%, 500-1000㎡的比例为18%, 1000㎡以上的比例为12%。
小结：
? 市场总体平均办公面积为192㎡（没有考虑制造业）
? 目前惠州写字楼市场以100-200㎡为主流，所占比例超过了三成。
? 500㎡以上办公面积的公司所占的比例达到了30%，主要由制造企业构成。
? 行业平均办公面积
电子及通讯业的平均办公面积为131㎡
机械机电为86㎡
房地产/建筑/装潢为211㎡
旅游业为92㎡
信息咨询服务业为321㎡
美术广告设计为142㎡
能源工业为350㎡
IT业为210㎡
制造业为1030㎡
贸易为387㎡
其他238㎡
三、目前办公物业的产权属性
