2007年12月广州写字楼市场调查报告
     
    一、07年下半年广州写字楼市场简析
    今年下半年以来，环市东一带二代写字楼比较集中的区域，租金出现了下降现象：部分写字楼租金下降5-10%，部分写字楼则采取变相降租金的方式，延长租客的免租期。 
    业内专家认为，今年以来，耀中广场、维多利广场等大量第三代写字楼陆续交楼，广州写字楼租赁市场竞争加剧，很多大租客从原东山区的二代写字楼区搬到天河的三代写字楼区，租赁市场重新洗牌，竞争力不够的二代写字楼只能降低租金以吸引租客。
    租客迁移迫使租金下降 
    今年广州出现了比较明显的租客迁移现象，多数从环市东迁移到天河区，当中有不少是大租客，租用写字楼面积在几千平方米左右，例如索尼、阿迪达斯、德勤会计师事务所、普华律师事务所等。 
    大租客的迁移，除直接产生空置外，还会使写字楼的吸引力下降。为了重新吸引租客，原东山区的一些写字楼开始减租，租金下降幅度在5-10%左右。一些写字楼则采取延长免租期的做法，变相降低租金。之前一般免租期都为2个月左右，现在出现了3个月甚至4个月。为能更快找到租客，一些写字楼业主采取了给中介增加佣金的办法。 
    环市东一带的写字楼，在大量租客迁移的情况下，空置压力大大增加。原租金水平和中信接近，达到140-150元/平方米/月的写字楼，现在只有100-110元/平方米/月。至于散卖的写字楼，因为有众多小业主，为了吸引租客采取了更大的降租幅度，不少写字楼下降了15-20%。 
     
    竞争加剧导致重新洗牌 
    统计数据显示，2007年年末，广州甲级写字楼租赁市场新增供应量达71.7万平方米，相当于过去8年的总供应量。据统计，2007年陆续有粤海天河城大厦、耀中广场、合景国际金融广场等，近10个写字楼项目交付使用。这些写字楼全部位于天河区，因为硬件配置远胜原东山区一带的甲级写字楼，被看作三代写字楼。 
    这些新交付使用的写字楼，租金要求多在150-220元/平方米/月之间，拉升广州今年写字楼的整体租金。但因为供应量庞大，所以会导致竞争加剧、租赁市场重新洗牌：天河区第三代写字楼强大的竞争力，吸引大租客不断地集中在天河区，二代写字楼集中的区域则会受到连锁打击，租金出现下滑。据估计，这些新交付使用的写字楼，市场要用一年时间消化，所以这一洗牌过程会在2008年结束。 
    二、广州各片区写字楼调研数据及简析 
    1．环市东路片区
    环市东路片区写字楼市场调查：
    名称          月租金（同比）  月管理费  使用率%  出租率%（同比）   月停车费
    国际A 副楼     70-75（↑）    29.8        53       90   (↑)        2000 
    好世界广场      130  (→)     29.8        70       90   (→)        1500
    世界贸易中心    105  (→)      28         65       90   (↑)        2500
    国际电子大厦    135-140 (↓)    25         65       85   (→)        2500
    宜安广场        85-100(↓)     22         68       90   (→)        1500  
    花园酒店        250   (↑)   (含租金内)   90       90   (↓)        1800
    亚洲国际大酒店  105  （↓）    29         70       90   (→)        1500
     
    说明：（1）花园酒店租金包括管理费、室内电费、清洁及一条分机电话线。出租率为估算数字； 
         （2）月租金与管理费都为每月每平方米价格，月停车费为每月每个固定车位费用；
         （3）（同比）为与上期调查数据（5月份）的比较，（↑）为上升（→）为不变（↓）为下降。（以下各表格“同比”都为此义）
         （4）以上所有月租价都有下调空间。
    调研数据分析与小结：
    本次市场调查的数据与上期（5月份）相比变化不大，从整个市场实际情况来分析，随着广州市新兴片区甲级写字楼的逐成雏形并快速成长和完备，作为老牌商业高档写字楼区的环市东路片区的市场竞争力也处于艰难维持并呈缓慢下降的趋势。为了抵御新兴商业楼宇的冲击，维持市场份额，争夺新客源，本片区的共同之处就是在销售策略方面下功夫，表面上保持租金稳定，却实际通过各种优惠政策暗降租金而加强竞争力。
      2．天河北片区
     名称       物业类型       月租金（同比）  月管理费      实用率    月停车费
    中信广场    甲级写字楼    170元/m2（→）   29元/平方米    65%      2000元
    中泰广场    甲级写字楼    130元/m2（→）   29元/平方米    65%       300元
    市长大厦    甲级写字楼    155元/m2（→）   28元/平方米    70%      1800元
    大都会广场  甲级写字楼    130元/m2（↓）   28元/平方米    65%       1800元
     
    小结：
    天河城作为广州城市的客厅，在外界的知名度比较高。加之作为广州市政府重点推荐的新城区，其各类配套都在不断的完善中。特别是与珠江新城的联合开发，将使得其城市客厅的地位更加牢固。正是由于其形象与配套（区域配套）的领先，其写字楼的租金水平（大厦的同等硬件条件下）在广州也是属于较高水准。比如市长大厦与大都会广场。但各写字楼目前而言更多的是注意怎么样将房间出租出去，也没有自己的定位，写字楼的形象也不够明确。
    3．体育中心片区
    名称          物业类型    月租金（同比）  月管理费      实用率     月停车费
    天河城大厦    甲级写字楼  175元/m2（↓）  29元/平方米   70%       2000元
    广晟大厦      甲级写字楼                  26元/平方米 
    维多利亚广场  甲级写字楼  120元/平方米    25元/平方米   65%       1800元
    金利来大厦    甲级写字楼  150元/m2（↓）  29元/平方米   75%       1500元
    财富广场      甲级写字楼                  25元/平方米   64%        800元
    天誉大厦      甲级写字楼  150元/m2（↑）  28元/平方米   73%-75%   1500元
    总结：
    该地区属于广州市中心商务区，商业气氛浓厚。交通便利，周围配套设置比较完善。写字楼外观现代，并具有自身特点，走的是中高端的市场路线，根据市场要求配备了智能化系统，满足了商户的多层次要求，但总体因为地段和投资的原因，租金较高，对于一些国际性的贸易、金融公司吸引力较大。
    四、越秀片区
    名称       物业类型       月租金（同比）    月管理费     实用率   月停车费
    中华国际  国际A级写字楼  135-155元/m2（↑） 29元/平方米   65%      800元
    广东电信广场  甲级写字楼       110元/m2（↑）    28元/平方米
    中国大酒店    酒店内甲级写字楼 130元/m2（→）    30元/平方米         2300元
     
    小结：
    2007年下半年，随着越秀区中华国际等摩登写字楼宇的建成和正式投入，该等时尚、配套齐全、办公结构合理的写字楼受到国内外知名公司的青睐，故此类写字楼的租价上略有上升。另随着天河、珠江新城内的超豪华甲级写字楼的落成，原设立在旧城区内知名企业，也有往这个方向流入的趋势，类似酒店内的写字楼，现基本是保持价格不变，而提高服务水平，来吸引新租户及维持老租户。
     
     
    五、珠江新城片区
     
    名称        物业类型       月租金（同比）  月管理费     实用率      月停车费
    发展中心大厦  甲级写字楼    150元/m2（↑）    29元/m2       72%          1300
    信合大厦    甲级写字楼    125元/m2（→）    29元/m2       72%          1300 
    合景国际金融广场  甲级写字楼  180元/m2（→）  29元/m2       75%          1800
    富力中心    甲级写字楼    180元/m2          29元/m2       75%          1800 
     
    片区调研总结：
    珠江新城作为广州市日益成熟的CBD，与天河北-体育中心商圈毗邻，与珠江形成的琶洲商务区隔河相望，在地理位置、片区定位、政策倾斜等方面都有明显优势，使得该片区具有巨大的增值潜力。本片区写字楼从硬件、软件上处处体现国际化标准，智能化、人性化、环保意识也成为了本片区项目的特点和标志，这些优势是决定本片区项目高租金价格的重要因素。珠江新城写字楼区的形成给目前的写字楼格局带来一定的冲击。现在环市东等旧写字楼区已经收缩了很多，价格下跌，客户不断流失；荔湾区和越秀区的客户大量流动到天河区的商务写字楼中；交易会迁址也使得很多老城区的客户分流到天河区及琶洲一带。而珠江新城的区位优势明显，将是承接这批老城区客户的一个出口。
    目前本片区多个项目在建，配套设施有待完善，内部交通不便，外部黄埔大道、体育中心、天河北交通拥挤，对目前的租售会造成一定的影响，但随着珠江新城交通的改善，配套设施的不断完善，本片区的写字楼的租售价格将会进一步上升，销售、租赁形势一片大好。
    三、调研片区详细资料附录
    附调研详细资料：
    （一）珠江新城片区

	发展中心大厦	信合大厦	合景国际金融广场	富力中心
物业类型
		甲级写字楼
位置与交通	珠江新城中心西南，距离地铁站较远，乘搭公巴较为便利			珠江新城西区，地铁上盖	位于城市新中轴线珠江新城段南端，北临花城大道，南临临江大道，东临珠江大道，西临华夏路，地铁三号线直接连通物业
物业所属	广州市发展集团	农村信用社其下实业公司投资	合景泰富集团广州合景房地产开发有限公司	富力地产集团
管理单位	中海物业管理广州公司	广东怡昌物业管理有限公司	合景泰富集团物业管理公司	第一