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成都执行力-2011年6月写字楼简报
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土地市场
销售市场
租赁市场
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图表目录
表 1：成都市2011年6月主要商业金融用地挂牌出让情况 4
表 2：成都市2011年6月写字楼新增预售项目信息 5
表 3：成都市2011年6月重点写字楼开盘信息表 6
表 4：成都市2011年6月重点写字楼项目情况 6
表 5：成都市2011年6月写字楼交付信息表 7
表 6：四川执行力工商铺2011年6月写字楼成交案例 9
图 1：成都市商业金融用地供求情况（2010年6月-2011年6月） 4
图 2：成都市写字楼供应量（2010年6月-2011年6月） 5
图 3：成都市写字楼成交量（2010年6月-2011年6月） 6
图 4：成都市写字楼销售价格（2010年6月-2011年6月） 7
图 5：成都写字楼板块分布图 8
图 6：成都市优质写字楼租金及空置率情况（2008年1月-2011年6月） 8
成都写字楼市场上升
[内容提要]2011年6月，土地市场方面，商业用地迎来供应的小高峰，成交地块位置较好，价格明显上扬。销售市场方面，供应明显增加，多个项目取得预售许可后迅速开盘，并收获较好的销售业绩，市场整体成交量回升，销售价格保持平稳。租赁市场方面，租金保持小幅上涨，空置率则持续下降。
一．土地市场：商业用地成交价格上扬
2011年6月，在住宅市场低迷的情况下，政府加大商业用地的供应量，推出4宗商业用地，面积达到299.96亩，迎来放量的一个小高峰。其中，位于府青路片区及双林路片区商业地块成功出让，而建设南支路两宗商业用地因某方面原因挂牌中止。由于成交地块均处于二环以内核心居住区，因此成交价格较高，呈现明显上扬。
表 1：成都市2011年6月主要商业金融用地挂牌出让情况
地块
| 面积（亩）
| 起价（万元/亩）
| 成交价（万元/亩）
| 竞得单位
|
成华区府青路片区A地块
| 56.57
| 1050
| 1050
| 成都协信置业有限公司
|
成华区建设南支路4号关家片区A地块
| 205.58
| 547
| ——
| 挂牌中止
|
成华区建设南支路4号、6号关家片区B地块
| 85.14
| 1229
| ——
| 挂牌中止
|
成华区双林路片区
| 23.53
| 1400
| 1920
| 金地凯帝
|
数据来源：四川执行力数据库
图 1：成都市商业金融用地供求情况（2010年6月-2011年6月）
数据来源：四川执行力数据库
注：缺失月份为无土地供应与成交
二．销售市场：新增供应增加，成交上升
? 新增供应增加
2011年6月，写字楼市场新增供应20.52万平方米。在经历了5月的零供应后，6月市场供应量骤然增多，数个楼盘取得预售并迅速开盘销售，形成较大的市场供应。
图 2：成都市写字楼供应量（2010年6月-2011年6月）
数据来源：四川执行力数据库
新增项目主要集中在天府新城，例如福年广场、曙光国际、大鼎世纪广场等。南延线写字楼项目云集，产品类型多为写字楼加精装商务公寓的产品组合，相似性较大，市场竞争也趋于激烈。
表 2：成都市2011年6月写字楼新增预售项目信息
项目名称
| 预售时间
| 套数
| 预售面积（㎡）
| 板块
| 备注
|
紫金城
| 2011-6-3
| 351
| 14059
| 其它
| 商务公寓
|
香槟国际
| 2011-6-17
| 443
| 22120
| 其它
| 5.2米LOFT商务公寓
|
福年广场
| 2011-6-21
| 286
| 44749
| 天府新城
| 5.4米挑高写字楼
|
丽都花园丽府
| 2011-6-21
| 108
| 12513
| 其它
| 写字楼
|
福年广场
| 2011-6-21
| 541
| 26341
| 天府新城
| 精装商务公寓
|
曙光科技大厦
| 2011-6-23
| 574
| 65336
| 天府新城
| 写字楼、酒店及商务公寓组合
|
大鼎MAX
| 2011-6-24
| 104
| 20062
| 天府新城
| 写字楼加精装商务公寓
|
数据来源：四川执行力数据库
? 成交上升
6月写字楼成交8.67万平方米，环比上升31.56%。由于此前市场供应量一直偏小，6月底以来供应增多，多个项目开盘热销，市场整体成交量出现上升。
图 3：成都市写字楼成交量（2010年6月-2011年6月）
数据来源：四川执行力数据库
从开盘项目来看，多个项目开盘并取得较好的销售业绩。部分项目分批次销售，所推批次能基本被消化。此外，开盘项目价格定位均不高，基本介于13000-15000元/平方米之间，并且性价比较高，附加值较大。例如曙光国际为地铁上盖物业，全石材外立面，福年广场则为5.4米挑高，赠送空间较大。
表 3：成都市2011年6月重点写字楼开盘信息表
项目名称
| 开盘时间
| 价格（元/㎡）
| 开盘情况
|
福年广场
| 2011-6-18
| 14000
| 一批次推出4-12层106套，销售90%，加推13、14层
|
大鼎世纪广场
| 2011-6-25
| 14000-16000
| 3号楼写字楼加精装住宅，销售率约30%
|
置信丽都汇
| 2011-6-25
| 12000
| 推出4-17层108套，销售率约90%
|
曙光国际
| 2011-6-29
| 13500
| 一批次推出B座6-18层106套，销售82套，销售率约77%
|
数据来源：四川执行力数据库
从重点项目成交监测情况来看，6月成交量均出现一定的下滑。由于新开盘项目价格等方面优势较为明显，对客源的吸引力较大，存量项目如富力天汇中心、新希望国际等项目接近尾盘，客户选择余地较小，导致成交量下滑。
表 4：成都市2011年6月重点写字楼项目情况
项目名称
| 5月成交量（平方米）
| 6月成交量（平方米）
|
富力天汇中心
| 4950.86
| 2161.33
|
时代8号
| 5370.83
| 4529.13
|
香年广场
| 5653.83
| 388.38
|
新希望国际
| 1906.85
| 282.59
|
保利中心
| 5397.29
| 2620.79
|
奥克斯财富广场
| 10845.82
| 4066.95
|
福年广场
| ——
| 11495.98
|
数据来源：四川执行力数据库
? 销售价格保持平稳
6月，写字楼销售价格为11934元/平方米，环比上涨0.77%，与上月基本持平。其中，甲级写字楼销售价格18965元/平方米，环比上涨1.53%，乙级写字楼销售价格13628元/平方米，环比下降2.25%，商务公寓销售价格9317元/平方米，环比上涨14.05%。写字楼整体价格基本保持平稳。
图 4：成都市写字楼销售价格（2010年6月-2011年6月）
数据来源：四川执行力数据库
三. 租赁市场：租金上涨，空置率下降
? 供应：东环广场交付，市场存量增大
2011年6月，位于城东建设路商圈的东环广场写字楼交付使用，市场存量上升至369.70万平方米，市场存量继续扩大。而甲级写字楼无新项目交付，市场存量依旧为83.70万平方米。
表 5：成都市2011年6月写字楼交付信息表
项目名称
| 板块
| 租金（元/㎡.月）
| 物管费（元/㎡.月）
| 备注
|
东环广场
| 其它
| 60-70
| 9.0
| 成都华联自用部分楼层
|
数据来源：四川执行力数据库
图 5：成都写字楼板块分布图
|
? 租金上涨，空置率下降
2011年6月，成都优质写字楼平均租金为107.81元/平方米·月，环比上涨0.22%，写字楼整体租金保持微幅上涨。
6月成都优质写字楼的空置率为19.54%，环比下降1.61%。由于新交付项目吸纳量较大，写字楼空置率持续下降。市区写字楼新希望大厦、鼓楼国际、摩根中心等项目租赁情况保持良好，南延线人气、商气尚欠缺，写字楼招商相对较为缓慢。
图 6：成都市优质写字楼租金及空置率情况（2008年1月-2011年6月）
数据来源：四川执行力数据库
注：优质写字楼包括甲级写字楼及部分准