####大厦
     
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    性
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    析
    报
    告
     
    2008年4月3日 
     
    目    录
     
    第一部分  深圳写字楼整体市场环境分析
    一、2007年深圳写字楼市场总体概况................... ........................P3
    二、2007年深圳一手写字楼情况..................... ......... ..............P4-P5
    三、2007年深圳二手写字楼情况.................... ....................... P6-P11
    四、2008年深圳写字楼市场展望................ ... ...................... P12-P13
     
    第二部分  景田片区写字楼市场分析........... ................ P14
    一、区域描述..... ...... ......... ....... .... ............. .......... P14-P17
    二、景田与各片区比较. ......... ....... ... ............ .. ........... P18-P19
    三、同类型项目竞争分析.................. ...................................P20
    四、片区市场展望.... ...................... ............................... P21
     
    第三部分：项目概况与经济测算
    一、基本参数................................. ............. ............... P22
    二、价格定位...................................... .................... P23-P26
    三、经济测算..................... ............ ........................ P27-P28
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分  深圳写字楼整体市场环境分析
     
    一、2007年深圳写字楼市场概况 
    　　（一）买卖市场——上半年量价齐升、下半年有价无市
    　　2007年，深圳的写字楼买卖市场可谓“冰火两重天”，上半年供求两旺，下半年观望浓厚。根据统计数据显示，仅七个月时间，深圳福田中心区写字楼价格就由2007年1月的20132元/平方米上升为7月的32692元/平方米，增幅高达62.3%。
    　　上半年楼价飙升的原因主要在于流动资金过剩，和投资者的“看多”心理预期造成“追涨”的局面，投资需求主导楼市走向。从7月份开始，全国性以及地方性的一系列调控楼市的措施陆续出台。随着政策作用的发挥，8月份写字楼市场开始进入观望期，成交量急剧下挫，投资性需求大幅减少，11和12月仍在低位运行，市场回暖速度非常缓慢。
    　　（二）租赁市场——上半年价格飚升，下半年趋于平稳
    　　2007年第一、二季度，深圳写字楼租赁价格出现明显的上升趋势，第三、四季度，租赁价格出现明显波动。写字楼新增供应减少以及租赁公司对高质量写字楼需求的增大，是导致深圳租金上涨较快的原因。根据统计数据显示，租金由2007年1月的在89.4元/平方米·月徘徊上升为7月的110.2元/平方米·月，增幅超过两成，随后，从8月开始，福田中心区、中心西区、南山中心区租金都趋于稳定，小幅度波动。
    另外，统一产权物业的大量出现，也从一定程度上推动了写字楼租金的提升。例如嘉里建设广场、星河发展中心、荣超江胜大厦等物业，对外招租报价都是160元/平方米·月起，远高于市场同期水平。
     
     
    　　二、2007年深圳一手写字楼情况　
    　　2007年深圳一手写字楼市场呈现出上半年火热，下半年冰冷的态势。以金运世纪为例，8、9月每月成交在20套以上，10月后，政策影响慢慢显现出来，成交量一路下滑。但是，受市场心理预期和销售策略调整的影响，售价不降反升，在12月达到峰值。
    　　（一）2007年深圳一手写字楼批准预售面积持续减少
    　　2007年深圳一手写字楼批准预售面积为20.33万平方米，创2002年以来批准预售面积最低，较2006年减少41.14%。  
    
    分片区看，福田区批准预售面积下降明显，较2006年下降6成；南山由于海岸城西座的入市，批准预售面积增加4成；罗湖2007年批准预售面积达到1.5万平方米，较2006年增加74.4%。
     
     
     
    2002-2007年深圳办公楼批准预售对比表
    
    　　
    （二）2007年深圳市新入伙写字楼
    　　2007年全年共计11个新项目入伙，入伙办公楼面积625359.07平方米。
       2007年深圳市新入伙写字楼列表
    
    三、2007年深圳二手写字楼情况
    　　（一）买卖市场
    　　2007年深圳二手写字楼买卖市场也随着房地产整体市场的变化而波动，但各区的表现各不相同。
    　　1、福田中心区
    2007年福田中心区二手写字楼均价为28690元/平方米，其中1—7月份呈现出快速上涨态势，进入8月后，写字楼市场跟随着市场的整体调控也出现明显波动。普通写字楼与甲级写字楼售价比例在0.9以上。
     
                    2007年中心区二手写字楼平均售价走势
    
    　
     
    　2、福田中心西区
    　　2007年福田中心西区二手写字楼均价为19431.8元/平米，相对于福田中心区而言，1—7月份上涨相对稳定，进入8月份后，跟随房地产市场的整体调控加之片区新物业的发售，福田中心西区写字楼价格进入平稳期，价格波动不大。普通写字楼与甲级写字楼售价比例在0.85左右。
    2007年中心西区二手写字楼平均售价走势
      
    　　
     
     
     
     
    3、南山区
    　　2007年南山区二手写字楼均价为21179.8元/平米，写字楼市场因片区房地产的整体溢价，同时也受海岸城西座的影响，8月成为全年价格的峰值，比较1月涨幅为85%，在经历了8个月的疯长之后，迅速的进入下降通道，比较8月，12月跌幅达到16.5%。普通写字楼与甲级写字楼售价比例在0.8左右。
    2007年南山区二手写字楼平均售价走势
     
    　　
     
     
     
    （二）租赁市场
    　　2007年二手写字楼租赁市场由于片区不同而表现各异，前7个月的涨幅依然明显。
    　　1、福田中心区
    随着深圳总部经济效应的凸现，国际企业和国内大中型企业纷纷在此设立办公机构，使得中心区写字楼租金价格呈现平稳上涨态势，全年涨幅达21%。普通写字楼与甲级写字楼租金比例在0.92左右。
    2007年中心区二手写字楼平均租金走势
    
    　　
     
    2、福田中心西区
    　　福田中心西区由于泰然工业区和天安工业区的更新换代，片区原有办公业态也自动更换，加之片区的商务气氛的持续增加，使得的写字楼整体租金价格也呈上涨态势，由于上半年片区写字楼价值的高估，下半年价格趋于理智回归的调整，全年涨幅超达18.4%。普通写字楼与甲级写字楼租金比例在0.85左右。
    2007年中心西区二手写字楼平均租金走势
    
    　　
     
     
    3、南山区
    　　2007年南山区整体房地产市场价值明显被高估，1—7月每月以5%左右的涨幅飙升，进入8月以后，随着房地产市场，特别是南山市场的调整有小幅下降，但是由于南山中心区整体商务氛围的形成和市场认可度的增加，大量实力企业进入南山，对南山写字楼租金价格起到了良好的支撑。因此，全年写字楼租金涨幅33.7%。普通写字楼与甲级写字楼租金比例在0.9左右。
    2007年南山区二手写字楼平均租金走势
    
     
     
     
     
    四、2008年深圳写字楼市场展望
    　　2008年国家仍将高度重视房地产的发展，密切监视房价的动向，希望将房