合肥市包河区写字楼市场专项市调报告
     
     
     
     
    合肥市包河区写字楼市场
    专项市调报告
     
     
     
     
     
    集团公司营销部 
     2010年9月8日
     
     
     
    一、合肥市写字楼发展的回顾
    合肥市写字楼发展时间较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼，且发展的起点低。合肥市写字楼发展至今，由初期的品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。写字楼随着合肥市经济的发展大致经历了以下几个阶段：
     

     
    通过对合肥市写字楼市场的发展历史情况的调查研究，可以看出：
    第一阶段：以盛安大厦、新鸿安大厦为代表，作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼发展的起点低，品质较差、功能欠缺。随着新型写字楼的蓬勃发展，该批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。由于该阶段真正的纯写字楼很少，很多公司一般租用行政单位多余办公用房。
    第二阶段：该阶段的写字楼兴建者包括政府相关部门、国有企业、私营企业。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以国家相关单位为写字楼兴建方的现象。
    第三阶段：自2002年以来，合肥市写字楼迎来新的发展，以‘天徽大厦’项目为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段，但是也存在设计标准较为低下的产品，如：‘美地阳光大厦’。
     
    二、合肥市写字楼总体市场概述
    在九十年代中后期开发兴建的老的写字楼已经不能满足现代企业的办公需要，随着一批新的写字楼投入市场，一批老的写字楼如盛安大厦、金通写字楼等将逐渐被市场淘汰。从 2004 年开始新推出的写字楼项目中也可以看出市场供应上存在的结构调整变化，以“财富广场”、“中环国际大厦”、“ CBD 中央广场”等为代表的高档纯商务写字楼正在成为市场的主角。从建筑面积来计算，这一部分高档纯写字楼占到了在售面积相当大的比重。这些写字楼的总体品质拉动了合肥写字楼市场的整体档次的上升，优化了合肥的办公环境和投资环境，这也是近年来合肥经济快速发展的表现。合肥新兴写字楼的建设，也使合肥的写字楼向智能化方向发展，改变了传统写字楼的格局。比如：中环国际大厦双甲级写字楼概念的提出引起了合肥写字楼市场对办公环境和配套的重视；财富广场的交付使用，在硬件上满足了部分客户对高品质写字楼的需求。因此，随着这批高品质写字楼投放市场，合肥写字楼市场将走进了一个新的发展阶段。
    主经指标：
    1、合肥（含肥东）办公本周共计销售170套，14114.8平方米。 
    2、合肥（含肥东）办公本周共计销售14456㎡。
    3、办公类可售套数为11304套，环比上周减少150套，跌幅为1.31%；可售面积114.2万㎡，环比减少了1.4万㎡，跌幅为1.2%。  
    …………合肥楼市35周报（2010-8-23—8-29）最新写字楼市场统计数据
     
    三、合肥写字楼的分布特征
    
    从现状来看，合肥市的写字楼还主要集中在一环线以内的庐阳区。主要是因为，该区域不仅是合肥市的老城区，而且是合肥的中心区域，交能便利、配套完善、商业氛围较浓。其中，一部分分布在长江路沿街，如‘CBD中央广场’、‘仁和大厦’、‘招商大厦’等。另外有一部位于市府广场附近，如‘香港大厦’、‘天徽大厦’、‘科技大厦’等。此外还有北二环的‘财富广场’，沿蒙城路的‘润安大厦’、‘徽商国际大厦’等。
    从区域的发展趋势来看，合肥市写字楼市场已开始走向“一个中心，多区域同步发展”的格局。主要表现为：“中心”内主要集中老的写字楼，而“多区域”主要分布着新的写字楼。一环以外的写字楼，零星分布于合肥的蜀山区、包河区、瑶海区，对商业板块的依附较为明显。如‘安徽国际商务中心’与‘黄金广场’都位于合肥市IT行业集中的区域。由于写字楼本身的特性，在合肥市二环以外，只有高新技术开发区、政务区有少量的写字楼，而滨湖区的写字楼也是自‘滨湖世纪城‘的开发建设才拉开序幕，其它区域几乎没有有专业化写字楼的分布。
    根据合肥写字楼市场现状，结合各区域传统发展历史及未来前景，并且考虑到市场调研工作的有效进行，可以把合肥写字楼市场划分为二大板块，即老城区CBD板块与多区域中心板块。
    四、合肥市写字楼未来发展趋势分析
    1、写字楼在老城区继续发展
    合肥市老城区经过多年的发展，其商业氛围浓厚、商业配套相对齐全，但是城市建设的不合理影响着写字楼在该区域的发展。随着合肥市旧城改造力度的加大，在未来将会有一批在写字楼在合肥市老城区内发展起来。但是由于旧城改造的地块相对来说比较分散，写字楼在老城区的发展因为地块的限制而呈不规则，点状分布的特点进行发展，无法形成组团的，具有一定规模的商务区在老城区建立的可能性较小。
    2、写字楼在政务新区及金寨路沿线发展
    根据合肥市双核心战略规划，合肥市未来发展以南进为主。合肥政务新区将成为合肥市新的政治、文化中心，行政办公功能是它的一个重要职能。随着 2005 年市级行政中心的建成及省、市数十家行政事业单位的陆续迁入，老城区的行政中心正逐步向新区偏移，形成合肥市新的政务中心。目前已经有“新城国际”、“东舜假日广场”、
    “国际商务中心”等写字楼项目进入启动阶段，这些写字楼的“集群”无疑将会提升政务新区整体商务氛围，形成一个新的“商务区域”
    3、写字楼在马鞍山路沿线的发展
    随着合肥市环湖计划的正式实施，滨湖新城将在未来几年后成为合肥市发展的又一热点区域，加上省政务新区落户于包河区，这个区域的写字楼市场将会在政府的导向下获得一定的发展。而连接老城区与滨湖新城的主干道：马鞍山路则会成写字楼在这个区域发展的重点。而受到滨湖新城地理条件等因素的限制，写字楼的分布将会呈“T”形状发展。
    3、写字楼在新站区的发展
    新站区商贸业发达，是专业批发市场集中区，区内存在众多商户、企业。近年来，随着经济持续发展和实力的逐步增强，部分商户和企业逐步走向品牌化、规模化、企业化，促使该区域写字楼市场需求大大加强。目前，区域内具有代表性的写字楼主要有光大国际广场、中环国际大厦、恒丰国际大厦、UTOWN金色地带等。而且随着众多企业、商户对专业写字楼的逐步认同，新站区内写字楼市场需求逐步被挖掘；更多的写字楼项目将会陆续推出。
     
    五、合肥市写字楼土地市场供需分析
    1、合肥市2004-2009年写字楼土地市场成交状况分析
     
    ◆从近六年合肥市写字楼土地成交面积上可以看出，开发商对合肥市的商务类市场持乐观态度。
    ◆合肥市写字楼近六年土地成交价格不断攀升，每年涨幅均超过50％。
    ◆合肥市写字楼近六年成交面积，占当年国有土地成交的比例，已经超过全国写字楼土地成交15％平均线
     
    六、合肥市写字楼市场供求状况分析
    1、合肥市2004-2009年写字楼市场供应量及增长率
    
     
    ◆合肥写字楼市场2004年开始启动，供应增呈现平稳上升态势，年度总供应量在2007年达到峰值，2007年以后走向平稳。
    ◆合肥市写字楼市的增长率在2007年达到高峰，在2007年之后增长走向平缓。
    2、合肥市2004-2009年写字楼供应及销售情况分析
    
     
    ◆从历年合肥市写字楼市场销售率上可以看出，自2005年开始，合肥市写字楼的销售率开始下滑；到2007年达到峰值。
    ◆历年合肥市写字楼的供应量反映出，2005年以后合肥市的写字楼市场供应量出现负增长；到2007年高速反弹并保持稳定趋势。
    ◆根据历年来合肥市写字楼的供需可以得出，合肥市目前的写字楼市场处于供大于求的状态。
    3、合肥市2004-2009年写字楼市场销售价格分析
    
     
    ◆历年合肥市写字楼销售价格走势图显示：合肥市写字楼价格上涨平稳；
    ◆2004-2009年合肥市写字楼的年平均价格增长幅度为13%，价格增长幅度下降，但在2006年略有回升；
    ◆合肥写字楼/住宅平均价格比为1：4，低于全国平均的1：5的平均水平，可知合肥市写字楼在价格上具备较大的上升空间。
    4、合肥市2004-2009年写字楼市场租赁状况分析
    
     
    ◆历年合肥市写字楼租赁数据显示，合肥市写字楼的租赁率较高，达90%以上；
    ◆受合肥市写字楼市供应的影响，合肥市写字楼市场的租赁量在2004年后出现下滑，2007年又开始大幅度提升。
    5、合肥市2004-2009年写字楼市场租金走势分析