中原地产-2011年7月写字楼简报
四川中原物业顾问有限公司
市场研究中心
土地市场
销售市场
租赁市场
预测
图表目录
表 1：成都市2011年7月主要商业金融用地挂牌出让情况 4
表 2：成都市2011年7月写字楼新增预售项目信息 5
表 3：成都市2011年7月重点写字楼开盘信息表 6
表 4：成都市2011年7月重点写字楼项目情况 6
表 5：四川中原工商铺2011年7月写字楼成交案例 9
图 1：成都市商业金融用地供求情况（2010年7月-2011年7月） 4
图 2：成都市写字楼供应量（2010年7月-2011年7月） 5
图 3：成都市写字楼成交量（2010年7月-2011年7月） 6
图 4：成都市写字楼销售价格（2010年7月-2011年7月） 7
图 5：成都写字楼板块分布图 7
图 6：成都市优质写字楼租金及空置率情况（2008年1月-2011年7月） 8
成都写字楼市场新盘表现突出
[内容提要]2011年7月，写字楼供应持续放量，多个项目取得预售集中推盘，新推项目成交活跃，支撑了市场成交量的小幅回升，由于项目多采取较为保守的价格策略，写字楼整体价格基本保持平稳。租赁市场方面，租金与上月持平，空置率则持续下降。
一．土地市场：商业用地集中入市
2011年7月，政府继续加大商业用地的供应量，推出5宗商业用地，总面积达到347.92亩。其中，万科竞得建设路商业地块用于修建写字楼及集中商业，开始加大成都商业地产开发力度。伊厦挂牌获得成都国际商贸城北侧两宗商业用地，预计用于国际商贸城专业市场配套建设。
表 1：成都市2011年7月主要商业金融用地挂牌出让情况
地块 | 面积（亩） | 起价（万元/亩） | 成交价（万元/亩） | 竞得单位 |
建设路锦电东苑（建设路与沙河交汇西北角） | 23.11 | 1224 | 1224 | 成都万科成华置业有限公司 |
东林1组范围内（川陕立交东南角） | 9.08 | 220 | 624 | 四川辉腾置业有限公司 |
天回镇街道木龙湾社区8、9组（成都国际商贸城北侧） | 106.69 | 60 | 60 | 伊夏成都国际商贸城股份有限公司 |
天回镇街道木龙湾社区7、8、9组，宝年社区1、2组（成都国际商贸城北侧） | 174.80 | 60 | 60 | 伊夏成都国际商贸城股份有限公司 |
成华区向龙12组范围内（临龙潭总部基地） | 34.24 | 400 | 433 | 四川合信旅游开发有限公司 |
数据来源：四川中原数据库
图 1：成都市商业金融用地供求情况（2010年7月-2011年7月）
数据来源：四川中原数据库
注：缺失月份为无土地供应与成交
二．销售市场：供应持续放量，成交小幅回升
? 供应持续放量
2011年7月，写字楼市场新增供应24.31万平方米，市场持续放量形成较大的供应。6月以来，市场推盘节奏开始加快，两个月度的供应量均保持在较高水平，为市场带来较为充足的可售房源。
图 2：成都市写字楼供应量（2010年7月-2011年7月）
数据来源：四川中原数据库
7月，写字楼市场共有7个项目取得预售许可，并且商务公寓占据了近50%的较大比例，基本规划为小户型投资产品。莱蒙置地广场及茂业中心为综合体项目，集中商业部分已引入天虹百货及茂业百货。
表 2：成都市2011年7月写字楼新增预售项目信息
项目名称 | 预售时间 | 套数 | 预售面积（㎡） | 板块 | 备注 |
城市春天 | 2011-7-6 | 709 | 39452.91 | 天府新城 | 商务公寓 |
莱蒙置地广场 | 2011-7-12 | 140 | 20822.62 | 其它 | 红牌楼综合体 |
金楠汇 | 2011-7-15 | 291 | 12668.67 | 其它 | 商务公寓 |
茂业中心 | 2011-7-15 | 266 | 55897.97 | 天府新城 | 站南组团综合体 |
魏玛圈子 | 2011-7-21 | 916 | 50725.98 | 其它 | 商务公寓 |
量力钢铁大厦 | 2011-7-29 | 340 | 44196.25 | 其它 | 城北钢材市场配套写字楼 |
香槟国际 | 2011-7-29 | 414 | 19354.45 | 其它 | 商务公寓 |
数据来源：四川中原数据库
? 成交小幅回升
7月写字楼成交9.24万平方米，环比上升6.57%。7月为传统的销售淡季，但是由于近两月市场供应增多，项目性价比较高，新推项目的开盘热销支撑了市场整体成交量的小幅回升。
图 3：成都市写字楼成交量（2010年7月-2011年7月）
数据来源：四川中原数据库
从开盘项目来看，莱蒙置地广场及茂业中心两个项目开盘均获得较好的销售业绩，由于这两个项目在地理位置、价格等方面优势较为明显，并且蓄水期长达半年以上，开盘均全部认购。
表 3：成都市2011年7月重点写字楼开盘信息表
项目名称 | 开盘时间 | 价格（元/㎡） | 开盘情况 |
莱蒙置地广场 | 2011-7-13 | 12000 | 推出2栋全部房源140套，开盘全部认购 |
茂业中心 | 2011-7-19 | 13000 | 推出B塔6-20层房源约120套，开盘全部认购 |
数据来源：四川中原数据库
从重点项目成交监测情况来看，近期新开盘项目支撑了市场整体成交量，存量项目随着可售房源的减少，成交出现不同程度的下降。
表 4：成都市2011年7月重点写字楼项目情况
项目名称 | 6月成交量（平方米） | 7月成交量 |
富力天汇中心 | 2161.33 | 886.01 |
时代8号 | 4529.13 | 2980.9 |
香年广场 | 388.38 | 1959.72 |
新希望国际 | 282.59 | 1068.91 |
保利中心 | 2620.79 | 599.04 |
奥克斯财富广场 | 4066.95 | 1181.01 |
福年广场 | 11495.98 | 3891.37 |
数据来源：四川中原数据库
注：重点项目成交量包含认购部分
? 销售价格保持平稳
7月，写字楼销售价格为11877元/平方米，环比微降0.48%，与6月基本持平。其中，甲级写字楼销售价格18683元/平方米，环比下降1.49%，乙级写字楼销售价格12552元/平方米，环比下降7.90%，商务公寓销售价格8541元/平方米，环比下降8.33%。写字楼整体价格趋于稳定，受新开盘项目的影响，市场整体价格保持平稳。
图 4：成都市写字楼销售价格（2010年7月-2011年7月）
数据来源：四川中原数据库
三. 租赁市场：租金上涨，空置率下降
? 供应：无新项目交付，市场存量不变
2011年7月，写字楼市场无新的项目交付使用，市场存量保持为369.70万平方米，甲级写字楼市场存量依旧为83.70万平方米。
图 5：成都写字楼板块分布图 
|
? 租金上涨，空置率下降
2011年7月，成都优质写字楼平均租金为108.05元/平方米·月，环比上涨0.23%，写字楼整体租金保持微幅上涨。
7月成都优质写字楼的空置率为21.58%，环比下降3.66%。新增项目交付使用后招商较为顺利，带动整体空置率的持续下降。
图 6：成都市优质写字楼租金及空置率情况（2008年1月-2011年7月）
数据来源：四川中原数据库
注：优质写字楼包括甲级写字楼及部分准甲级写字楼。
? 中原工商铺写字楼成交案例
表 5：四川中原工商铺2011年7月写字楼成交案例
项目名称 | 板块 | 等级 | 面积（平方米） | 租赁/销售 | 单价 |
摩根中心 | 东大街 | 乙级 | 446 | 租赁 | 108元/平方米.月 |
摩根中心 | 东大街 | 乙级 | 1584 | 租赁 | 85元/平方米.月 |
川信大厦 | 市中心CBD | 乙级 | 477 | 租赁 | 85元/平方米.月 |
鼓楼国际 | 市中心CBD | 乙级 | 277 | 租赁 | 62元/平方米.月 |
东方广场 | 东大街 | 乙级 | 140 | 销售 | 17300元/平方米 |
数据来源：四川中原工商铺
四. 后期市场预测
随着传统销售淡季的到来，预计写字楼市场将保持稳定。销售市场方面，多个项目下半年集中入市的情形将会较为明显。租赁市场方面，企业的租赁活动将会暂时减少，市场将出现一定回落，写字楼的租金水平则继续保持平稳。
四川中原物业顾问有限公司 地址:锦江区大业路6号财富中心C座27层 电话：86766488 传真：86767658 2