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    第一部分：市场调研
    1、      市场环境研究
    （一）成都市宏观经济简析

1. 成都市概况

    ?      地理位置: 成都地处中国西南部，是四川省省会。城市总面积12,390 平方公里，总人口 1,112万，2007年市区人口502.7万。
    ?      总体经济状况:成都市是四川省的经济文化中心。2008年GDP达到 RMB 3,901亿元, 在中国西部城市中排名第二。
    世界500强企业中，已经有120余家在成都投资或设立分公司。 

2. 总体经济概况

    几年来，成都保持强劲的经济增长势头，主要表现在以下方面：
    ?      2000年以来平均经济增长率都在13%以上，在西部城市中处于领先水平。
    ?      2008年GDP增长率达到 12.1% 。
    ?      2008年一、二、三次产业占GDP的比重分别为7%、47%、46%。
    （1）成都三大产业构成：
    农业----成都自古有“天府之国”的美称，良好的自然条件为农业发展提供了便利条件，农业发展十分成熟。2008年实现农业总产值270.1亿元。
    工业----
    ?      2008年全市规模以上工业增加值达到1277.9亿元，比上年增加24%。
    ?      电子通讯产品制造业、医药工业、食品饮料及烟草业、机械工业为成都市四大支柱产业。
    第三产业----成都经济的主要组成部分，占到了GDP总量的46%。各类专业服务业及金融服务业近年来增长十分迅速。
    
    （2）成都地区生产总值
    随着西部大开发的推进，成都市经济一直保持稳步发展的趋势，2001年以来国民生产总值增长率一直维持在12%以上，且高于全国增长水平。
    2008年，全市实现地区生产总值3,901亿元，同比增长12.1%，国民经济继续保持强劲增长势头。
    


     
     
     
     
     
     
    （3）成都地区对比我国主要城市
    ?      2008年成都市的经济发展水平在全国范围内低于上海、北京、广州、深圳、天津、杭州等主要经济发达城市。但是其GDP增长水平为12.1%，高于我国平均增长水平，也高于上述主要城市。说明成都具有教好的经济增长潜力。
    


     
     
     
     
     
     
     
    ?      2008年成都市的经济发展水平在西部城市中处于前列。2008年GDP产值3901亿元，略低于重庆但大大高于西安、昆明等其他西部省会城市。
    

    5097
    3901
    2190
    1600
    654
    638
    603
    282
    0
    1000
    2000
    3000
    4000
    5000
    重庆
    成都
    西安
    昆明
    乌鲁木齐
    兰州
    贵阳
    西宁
    亿元
    
     
     
     
     
     
     
     
    （4）社会零售品消费总额概况
       成都近10年来社会消费品零售总额增长迅速，年均增幅12.74％，近三年平均增幅15.52％(2003年受到非典影响，增幅有所回落)。2007年商业市场零售额1621.85亿元，为1997年（409.99亿元）的3.96倍。增长的主要原因：宏观经济走势良好、居民可支配收入增加、商场数量增多、节假日消费高涨。
     
    

    451
    500
    554
    628
    710
    776
    881
    1357
    1155
    1006
    9.4%
    10.1%
    17.5%
    14.9%
    14.2%
    13.5%
    10.8%
    10.8%
    13.2%
    13.1%
    0
    200
    400
    600
    800
    1000
    1200
    1400
    1600
    1998
    1999
    2000
    2001
    2002
    2003
    2004
    2005
    2006
    2007
    亿元
    0%
    2%
    4%
    6%
    8%
    10%
    12%
    14%
    16%
    18%
    20%
    社会消费品零售总额
    增长率
    2008
    1621
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    （5）成都市投资概况
    成都市固定资产投资总量不断增加，2008年为3012.91亿元，同比增长25.8%，其中房地产投资逐年增加，占固定资产投资比重逐步提高。2008年房地产投资912.5亿元，约占固定资产投资的30%。
     
     
    


     
     
     
     
     
     
     
     
    3、成都居民消费力分析
     （1）成都人均可支配收入发展情况
    过去10年成都人均可支配收入年平均增长率达到8.7%，近三年平均增长达到12.7%。预计未来几年成都市居民的人均可支配收入会持续稳定增长，2010年可达到22366元，年均增长14.5%左右。
    


     
     
     
     
     
     
    过去10年间成都人均消费性支出平均增长8.6%左右，房价、医疗、教育等因素限制了人均消费过快增长。预计未来几年成都市人均消费性支出持续增长，2010年可达16632元，年均增长7%左右。
    


     
     
     
     
     （2）成都人均可支配收入及消费性支出预测
    过去10年成都人均可支配收入年平均增长率达到8.7％，近三年平均增长达到12.7％。
    （3）成都市居民消费结构分析
    过去10年成都市居民消费结构变化明显。1997年占居民消费比重最大的三项是食品、衣着、教育文化娱乐，占73.49%。2008年占居民消费比重最大的三项是食品、交通通讯、教育文化娱乐，占66.32%。
    过去10年居民各项消费支出中，消费金额增长最快的三项分别是交通通讯、医疗保健和居住，年平均增长率分别达到28.4%、18.6%、14.08%。居民消费结构中，食品与衣着所占比例逐步下降，交通、医疗、居住的比重逐步上升。
    预计未来几年成都市居民的消费支出结构变化还将继续保持过去的趋势，各类消费的比重变化如下图所示。休闲娱乐等”享受型消费“的比重持续增长，消费档次进一步提升。
    

    居住
    食品
    衣着
    交通通讯
    家庭设备
    娱乐
    医疗
    
     
    2、      成都市写字楼市场区域调研分析
    1、成都市市中心CBD（中央商务区）
    （1）      片区写字楼市场基本情况：
    成都市市中心CBD（中央商务区）的写字楼主要位于总府路-顺城大街-南大街-人民南路的“十”字形片区、成都的中心商业区春熙路-盐市口-天府广场一带、“顺城大街-骡马市一带。此区域成都市写字楼最为集中区域之一，商家汇集，商务氛围浓厚，是各大中资及外资企业总部的聚集地，本次中心区调查的物业包括中铁名人大厦、城市之心、中环广场、上普财富中心等。
    片区主要物业介绍：

名称	中环广场	上普财富	中铁名人大厦	城市之心
物业类型
位置与     交通	成都市顺城大街8号	成都市大业路2号，	成都市人民南路一段陕西街口	成都市人民南路一段86号
物业所属	香港爪哇控股公司	成都汉高实业	中铁名人置业	成都汉天物业开发有限责任公司
管理单位	仲量联行	成都麦高物业经营管理有限公司	戴德梁行	奥莱物业管理有限公
层数	38层	26层	27层	30层
实用率	70％	70%	68%	70%
租金	110-1