首页当前位置：全部素材 > 房地产策划大全 > 商业地产 > 写字楼

北京写字楼市场介绍

第一部分北京写字楼市场概况

一、北京写字楼发展现状及格局

从上世纪90年代以来，北京写字楼市场一直呈现传统的“3+X”发展态势，即CBD、金融街、中关村三大商圈始终领跑霸主地位，形成三足鼎立的市场格局。CBD、金融街、中关村三大商圈板块理论上虽说各自功能定位和目标客户定位不同，单由于种种原因实际上这三大板块之间的重叠之处却是不争的事实。如CBD和金融街就都把金融、电信列入了势力范围，而中关村同样把电信、金融纳入了目标客户群。
随着多年的发展，目前北京写字楼进入了多中心时代。新兴的二线商圈如燕莎商圈、亚奥商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈等，由于有产业的支持而各具特色，并打上了鲜明的产业烙印，如东二环商务带的传统总部经济，望京商圈的国际化产业，上地商圈的高科技研发产业，亚奥商圈的2008奥运概念，燕莎商圈的国际化社区优势等。

二、北京写字楼2008、2009整体供求情况

    中国写字楼研究中心(corc)最新调查报告显示，2009年上市写字楼租售项目数量达39家，平均每月3.25家，全年写字楼总供应量达327.87万平方米，与去年相比减少20%。

    2002--2009年北京甲级写字楼历年供应量比较表（单位：万平方米）
    在327.87万平方米的市场供应量中，最大供应量是朝阳区，贡献了20个项目和172.3万平方米体量，区内项目包括锐创国际中心、盘古大观A座、北辰世纪中心等，占全部供应量的52.5%。其次是海淀区，供应面积58.67万平方米，占17.9%。
    截止2009年12月，北京写字楼市场平均售价21228元/平方米（建筑面积报价），与2008年相比上涨16.4%；平均租金131元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2008年相比下降12.1%；平均空置率30.6%，与2008年相比上升7.4%。
    从供需关系来看，今年写字楼市场新增供应与2008年相比减少两成，市场需求与2008年相比减少12%。从租售价格来看，租金和售价背离现象明显，租赁市场在金融危机的影响下租金下跌幅度超过预期，销售市场在住宅市场持续涨价的刺激下导致售价弹升。从产品结构来看，企业独栋市场迎来转机，高端产品大单成交频现。从商圈分布来看，随着北京市提出建设国际金融中心的规划，在“一主一副三新四后台”（“一主”就是以金融街作为首都金融产业发展的主中心，主要是发展总部金融。“一副”是以CBD作为金融发展的副中心，主要是发展国际金融。“三新”是以海淀中关村西区作为科技金融功能区，主要发展科技金融；以东二环交通商务区为承载，主要发展产业金融功能；以丽泽金融商务区为承载主要发展新兴金融功能。“四后台”是构造四个金融后台服务区，主要是海淀的稻香湖金融服务区、朝阳金盏金融服务区、通州新城金融服务区，还有西城德胜金融服务区）的总体布局中，各区域功能更加明晰，东二环、亚奥商圈开始向CBD、金融街、中关村三大传统商圈发起挑战。

第二部分北京写字楼主要商圈重点项目介绍

一、CBD商圈

1、概况

北京CBD（中央商务区）的范围是指：西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。北京CBD在功能的规划上，避免过分强调单一商用功能的缺陷，引入混合功能区的概念，合理进行功能规划，在突出以商务办公为主的功能的同时，充分重视文化功能，并强调文化设施与商务设施有机融合。
北京CBD的产业功能定位为，以吸引跨国公司总部和地区总部为重点，以发展现代服务业为主导，以培育国际金融产业为龙头，把北京商务中心区建设成为北京重要的国际金融功能区和现代服务业的聚集地。即北京CBD的产业导向是集中发展服务业，这里所指的服务业是以金融产业为龙头的现代服务业，而且CBD作为首都国际化氛围最为浓厚、国际交往最为密集的区域，这里的金融产业或者说服务业更加突出她的“国际性”特色。

2、重点项目介绍

序号	物业名称	物业地址	所属商圈
1	中国国际贸易中心	大北窑甲级写字楼	CBD商圈
2	世贸天阶	东大桥路的东侧	CBD商圈
3	东方梅地亚中心	朝阳区光华路4号	CBD商圈
4	京广中心	京广桥甲级写字楼	CBD商圈
5	嘉里中心	光华路甲级商场	CBD商圈
6	招商局大厦	大北窑甲级写字楼	CBD商圈
7	瑞赛大厦	大北窑甲级写字楼	CBD商圈
8	华腾大厦	朝阳区劲松桥西南角甲级写字楼	CBD商圈
9	华商大厦	朝阳区红庙甲级写字楼	CBD商圈
10	瑞辰国际中心	朝阳区团结湖北口甲级写字楼	CBD商圈
11	住邦2000	慈云寺桥甲级写字楼	CBD商圈
12	嘉泰国际	慈云寺桥甲级写字楼	CBD商圈
13	赛特大厦	建外大街甲级写字楼	CBD商圈
14	京泰大厦	建外大街甲级写字楼	CBD商圈
15	华声国际大厦	雅宝路甲级写字楼	CBD商圈
16	通用国际大厦	朝阳区永安东里甲级写字楼	CBD商圈