成都财富中心项目可行性分析报告
成都财富中心项目可行性研究报告
第一章 项目总论
一、项目名称
成都财富中心
二、建设地点
成都市锦江区青石桥片区内，处于大业路、朝阳路及青石桥路交汇处。
三、项目开发性质
商业、住宅、办公综合性物业。
四、项目法人情况
本项目由成都市联华房地产开发有限公司及成都汉高实业发展有限责任公司联合开发建设
（一）成都市联华房地产开发有限公司
1、法人代表：吴军
2、法定地址：成都市二环路东一段桃蹊路68号
3、注册资本：2000万元人民币
4、经营范围：房地产开发
5、公司概况：成都联华房地产开发有限公司经成都市建设管理委员会成建委发[1995]房字表9号文件批准于1995年3月20日成立，具有开发大型房地产项目的开发资质。公司成立之初就承担了“水碾河磨子村小区”（总建筑面积2万多平米）旧城改造项目、成都市重点安置小区“联合小区”（4万多平米）与成华区重点道路扩建工程等，98年8月公司成功开发了八里小区3.3万平米的首个电梯公寓，6个月取得了100％的销售业绩。2003年公司又在武侯区小天路开发了米兰.风度项目（总建筑面积1.6万平米），3个月内完成项目销售。
（二）成都东云实业有限责任公司
1、法人代表：程云磊
2、法定地址：成都市锦江区大慈寺路17号
3、注册资本：1600万元人民币
4、经营范围：房地产开发
5、公司是由省展览管于2000年6月19日发起设立专门开发建设该地块的公司。两公司通过联营形式对该项目进行整体规划、联合开发。
（三）投资商介绍
1、 投资商：成都汉高实业发展有限责任公司
2、 法定代表：杨燕
3、 法定地址：成都市锦江区新开街15号
4、 注册资本：300万美元
5、公司介绍：成都汉高实业发展有限责任公司是一家拥有雄厚资金实力和先进管理经验的大型合资企业。
5、 项目编制依据及主要研究范围
1、本项目可行性报告的主要编制依据如下：
市规划局已批准的规划设计任务书、国有土地使用的相关文件。
2、研究范围：项目市场前景分析，建设内容及规模，建设方案及效益评价等。
6、 项目可行性研究主要结论
1、该项目总体规划满足成都市规划局建筑管理规范要求，符合城市总体控规标准。该项目的建设将大大改善青石桥片区的城市面貌，改善周边的生态环境、居住环境，增加城市服务功能，项目的建设是十分必要的，同时该项目的实施，有着良好的社会效益和经济效益，因此项目建设可行。
2、该项目的建设规划方案将根据市规划局的要求精心设计、合理的考虑商业、住宅功能指标、外部环境、项目配套、建设成本，使该项目成为城市中心的又一商业中心，并成为青石桥区域代表性的建筑。
3、项目主要建设内容为：住宅、商业办公用房及公建配套、停车场、绿化。项目总建筑面积约19623.2平方米，其中住宅建设面积77570平方米，商业用房建筑面积48580平方米，办公用房建筑面积22650平方米，地下停车场面积32260平方米，自行车库面积4000平方米，设备用房建筑面积2380平方米。
综上所述,我们认为该项目的建设是必要且可行的,应加紧做好项目的前期工作,争取早日开工建设投放市场。
第二章 项目建设必要性及前景
一、项目商圈属性的需要
本项目位于青石桥片区，称本案为青石桥项目是缘于传统的地理概念，而以城市发展和现代商业中心区的规划眼光看，本案应属盐市口商圈：西起人民南路、东至红星路、北起蜀都大道、南至朝阳路的核心都市区，涵盖了天府广场——盐市口——春熙路——红星路沿线——红照壁多个商业繁华中心，是名副其实的“都心”。这种定性的判断也可以从地价、建筑物的高度、住宅和非住宅的比率等指标中得到佐证。
受2004年大规模旧城改造带动，盐市口的综合楼开发大幅增加。目前，春熙路商圈的业态和改造已基本定型，而盐市口的改造实际上才刚刚开始，可塑性和增值潜力极大。在此背景之下，盐市口商圈无疑面临重新洗牌、重新定位。改造后盐市口的优势首先是四通八达的交通路网。东大街、朝阳路及古卧龙街的全面贯通将使盐市口商圈八面来风、左右逢源，这给将来汇聚更加旺盛的人气奠定了坚实的基础，人气带来的商气将在这里集中体现。由于近年来该区域迅速汇集了成都的金融中心、行政中心，以及高档餐饮娱乐中心、文化中心等，一些写字楼也遍布其中，逐渐形成了新成都的中央商务区。
由于本案的商圈地理属性，其立地特点、用地布局、空间构成特点、土地利用特点等，合理建设较大规模的建筑集群将有效提高土地的合理利用，丰满商圈及CBD区域的商业布局及功能业态，增强作为现代城市所必须具备的城市服务功能，同时也成为城市文化的重要载体之一。
二、中心商业区综合系列再开发趋势的需要
中心商业区再开发的综合化倾向明显。我国从九十年代开始，中心商业区商业设施的开发出现了明显不同的特点，一方面表现在商业再开发的大型化倾向；另一方面表现为开发内容的综合化。这些商业再开发一般具有以下特点：1）开发用地规模较大；2）并非单栋建筑，由2栋以上的数栋建筑构成；3）除种类零售商店、餐饮设施以外，一般还包括商务办公楼、剧场、电影院、音乐厅、健身设施，配套住宅等；4）用地一般内均规划有较大规模的绿地或广场等公共空间（或屋顶广场），并设计有标志性建筑；5）大都伴随开发用地的周边道路、市政基础设施、环境的整治工程。
商业再开发的大型化和综合化倾向是社会发展、居民余暇时间增加和生活方式变化的必然结果。以百货商场为例，过去只不过是商品种类比较齐全的、面积较大的零售商店而已；现在为吸引更多的顾客，百货商场的开发或扩建更侧重于如何创造可供消遣、游玩的环境氛围和进行各种社交活动的空间，如室内活动广场、儿童游乐厅、展示空间、饮食街的设置，以及与电影院、娱乐设施的并设等。
三、符合现代零售业发展趋势，商业业态互补的需要
西方零售业态总体来说经历了四次大的革命，即百货商店、连锁超市、购物中心和无店铺销售。这种业态的演进不是偶然的或无根据的，而是零售业适应社会经济和文化技术发展的产物。如百货商店的出现是适应西方工业革命大量生产大量销售和城市化进程的要求而产生的，连锁超市是适应商业降低成本、方便顾客的要求产生的，购物中心则是城市空洞化、居住郊区化的必然反映，而无店铺销售则是电子技术和信息技术在流通领城的延伸。应该说，零售业态的每次创新都更好地满足了消费者的利益和需求，更好地推动了工业生产的发展。
从零售业的发展史看，商业零售业态主要受到消费需求和工业生产两股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖方市场下，谁适应工业生产的要求，谁就能生存发展,此时的流通业只是“桥梁"和“渠道"作用。然而在买方市场下,尤其是在今天人们的物质需求已获得相对满足,供给日愈过剩的情况下,虽然“供给决定需求"仍具意义,但消费者已成为主宰市场的绝对力量,只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。此时的零售业已不仅仅是“桥梁"和“渠道",而是起着先导作用，即一方面开发需求,另一方面引导生产。谁能更好地发挥这种作用，谁就能获得发展。
现代零售业态表现形式多种多样,总的来看主要具有以下发展趋势:
l.大型化
当今业态演化的一个基本趋势就是各种业态的单体面积在扩大。其内在的原因,一方面是现代商品经济的商品种类和品种的极大丰富，需要较大的店铺面积予以展示;另一方面消费需求的日益个性化、多样化、亦需要较大的面积来陈列商品,以建立足够的挑选性和提高一次购足的能力。当然大型化并非规模越大越好,而是有一个经济规模的问题。以百货商店为例，目前我国大城市中心商场的最佳规模约为2.5-3万平方米，显然这一面积已超出原有的百货商店规模概念。应当指出，大型化在不同的业态有不同的表现。
2.细分化
随着业态间竞争的日趋激烈，各种业态的目标市场日趋细分,即便是同一业态,其目标市场也显示出差别化的恃点。市场的细分,使各种业态能更好地服务于自己的目标市场。不同的业态满足不同的市场需求,吸引不同的消费群,提供不同的价值点，如喜爱便宜货的消费者爱去折扣商店;重视时间效益,买了就走的消费者喜欢去便利商店;认为购物就是休闲,强调一次购足的消费者多光顾购物中心或大型百货商店;而强调商品特色,重视优良服务的专门商店则吸引注重品质和个性的消费者。
3.廉价化
随着商品供应的日益过剩,降价是当今世界商品竞争的一个基本趋势。这一点反映到零售业,就是各种廉价化商店的涌现。无论是折扣商店、仓储超市，还是超级市场、大型综超，均以其低价切入市场。廉价虽然不是所有业态的特征,但是尽力降低价格、提高竞争力则是所有业态努力的方向。廉价化的典型表现就是尽量实现顾客自助服务,选择低租金地区,简化商店设施,降低采购成本等。购买质优价廉的商品是每一个消费者的心愿,同样的商品,消费者更愿去廉价的商店购买,尤其是在服务显得不很重要的情况下。
4.连锁化
零售业的连锁经营并不是现代商业才具有的特征,只是现代零售业无论连锁经营的类型,还是连锁经营的规模,都得到了大大的发展。连锁经营的扩大,反映了现代商业提高集中化程度的要求。以1988年的美国商业为例,仅正规连锁和特许连锁的零售份额就占75%,如果再加上自愿连锁,完全可以说美国零售业是连锁经营一统天下了。可见,连锁经营是现代商业发展的一个基本规律,对零售企业具有举足轻重的意义。除了降低采购成本、提高共享效益、扩大市场份额等显著作用外,更重要的是为推出自有品牌(PH)、加强工业先导等提供了条件,从而大大增强业态本身的竞争能力。
因此本项目将引进欧尚、家乐福等世界500强连锁大卖场作为主力店，与周边核心商圈的百货店形成业态互补，同时满足消费者的多样性需求。
四、项目前景分析
项目将定位为创造24小时均富有活力的综合载体，为消费者提供高感度的空间，全生活的服务，为社会提供更多的就业机会，为城市提供更多的服务功能，项目建成后成为将成都市核心商业圈内一个集购物、休闲娱乐、商务办公、居住于一体的大型综合性建筑，成为成都市城市文化具有代表性的建筑集群之一。
第3章
项目建设内容及规模
一、建设内容
1、1号楼/2号楼高层电梯公寓
高层电梯公寓充分考虑自由框架组合结构，面积为70-80平方米，满足不同档次住户与办公需求。
2、商业用房
临街设置为商业裙楼，为住户提供一个方便、快捷的购物场所，拟建大型购物超市与休闲文化商业中心。
3、办公用房
该区域与高档商务楼、五星级酒店区相连，形成强大的高品质商务环境。
4、公建设施
与小区建设配套的水、电、气、道路、通讯管线，区域内设置小区会所、物业管理用房、健身中心、洗衣房、游泳池、儿童、老人玩乐休闲设施等。
5、设计机动车、非机动车停车场，满足住户和商业客户的停车车位需求。
6、绿化
为营造小区内优美舒适的生活环境，项目绿化一部分为线性道路绿化，一部分为片状内院集中绿化，项目主入口处设特色绿化生态广场。
二、建设规模
1、净用地面积：19623.2平方米。
2、总建筑面积：19623.20平方米。
其中住宅建设面积77570平方米，商业用房建筑面积48580平方米，办公用房建筑面积22650平方米，地下停车场面积32260平方米，自行车库面积4000平方米，设备用房建筑面积2380平方米。
3、建筑占地面积：12352平方米
4、建筑密度：63%
5、容积率：7.5
6、建筑总层数：23--31层
7、建筑总高度：99.95米
8、总停车数量：614辆
9、非机动车位：4000辆
第四章 项目市场分析
4.1 成都商品房