中原地产宁波天一广场专题案例研究
一、项目概况
项目名称：天一广场
开发商：宁波城建投资控股有限公司
开业时间：2002年10月1日
总建筑面积：22万平方米
主楼层：2—4层
中心广场面积：3.5万平方米
天一广场总投资14亿元，占地20万平方米，总建筑面积22万平方米，主体建筑由22座具有欧陆风情的现代建筑群组成。整个区域由美国摩尔摩达设计师事务所和宁波建筑设计院联合设计。包括十个大型商业区和一个中心广场。中心广场面积3.5万平方米，景观水域6000平方米，同时设有总长200多米、最高喷水40米的亚洲第一音乐喷泉和高20米、宽60米的大屏幕水幕电影。
广场建筑以2-4层低层为主，充分体现现代商业气派为特点，中央以3.6公顷绿地广场为依托，缀以一条南北相向的水街，一池碧水，点缀着几幢精致通透的建筑，优雅的环境，丰富的景观，将使CBD广场的商业氛围更富情趣。广场更以体现浓郁的商业文化为特色，通过露天舞台安排演出，展卖宣传等商业文化活动，为宁波市民提供一个开放的、参与性较强的城市客厅。
集购物、休闲、娱乐、文化于一体的天一广场是华东地区最大的商贸休闲广场。建于广场内的水景系统总长达200米，拥有亚洲最大的音乐喷泉和超大屏幕水幕电影。在配套设施方面，整个广场有31部自动扶梯和1200个停车位，并装置了通讯智能化和远程红外防盗等系统。
二、区位分析
1、地理位置
宁波天一广场坐落在宁波最繁华的商业中心，东起日新街，西至开明街，北沿中山路，南临药行街。
2、周边环境
天一广场四周的主体建筑由22幢风格迥异，及具特色的低层建筑组成，使3.5万平方米的中心广场更加宽广，气势恢弘，还使广场周围的高楼凸现出来。距天一不到1公里就是宁波城隍庙，现拥有新老商城、美食城、国泰工艺品一条街以及商业步行街和亚细亚商场，规划面积10万平方米，建筑面积7万多平方米，已成为集商贸、美食、旅游于一体的市区繁华地区。
3、交通情况
天一广场周边的公共交通十分便捷，公交站点分布密集，中山路上设有15、528、19、515路等10几条公交线路站点，药行街上设有12、302、3等公交线路站点，让所有去或来天一的人都畅通无阻。
三、整体规划分析
1、产品规划
2、业态规划
A、B、C区（服装区）：
E区（美食区）：
D区（数码区）：
F区（超市区）：
G区（百货区）：
H区（精品区）：
I区（酒店区）：
J区（娱乐区）：
四、业态分析
1、业态组合及分业态研究
天一广场是目前国内最大的“一站式”购物商业广场，有10 个商业区，分别是超市区、百货区、精品区、服装区、儿童区、数码区、酒店区、娱乐区、美食区和综合区，集中了大、中、小300多家商店。其中精品区汇聚了一批世界著名品牌。天一广场具备了“吃、行、娱、购、游”等基本旅游要素内容，是宁波市中心最具活力、最时尚的商业广场和最新的商业形态，同时，还有亚洲第一音乐喷泉和大屏幕水幕电影，是顾客购物的天堂，游客旅游休闲的好去处。被誉为宁波的商业航母，是宁波城市又一张亮丽的名片。
商业业态组合情况表：
2、典型商家状况
五、经营状况
六、案例小结
天一广场开业将近4年的时间里来，不管从任何方面来看，它已经取得了完美成功，在宁波的商业地位难以动摇。作为一个成功的案例，我们对其成功之处做了如下总结：
a)选址正确：天一广场选址在宁波中心地区，位于城隍庙、鼓楼附近，靠近三江口，而该地区甚至整个城市都没有标志性建筑物跟大型购物中心，恰恰给了天一这样具有标志性建筑的大型购物中心一个发展空间。
b)业态分布合理、功能齐全：本案整体比例协调合理，包含了超市区、百货区、精品区、服装区、儿童区、数码区、酒店区、娱乐区、美食区等几乎所有的功能，满足了消费者多方位的需求。同时引进了乐购、银泰、国际购物中心、新石浦等不同类型的商家入驻天一广场，为它增添无限的光彩。
c)交通条件较好：道路畅通无阻、多条公交路线，为天一带来了各种类型的消费群体。