香江豪庭营销推广策划方案WORD文档房地产策划大全免费下载WORD文档

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     香江豪庭营销推广策划方案
    胜杰地产全程营销策划工作室












    方案大纲：

第一章、项目现状简析

项目基础数据呈现
项目周边环境展示
项目简介
周边配套设施列表
项目户型汇总与产品分析
项目自身利益点汇总

第二章、涪陵地产市场特征

涪陵房地产供应市场特征
滨江版路供应市场简介
滨江路供应项目呈现
滨江路楼盘特征
需求市场特征

第三章、项目SWOT分析

优势，劣势
机会，威胁
本项目面临的主要问题及解决策略

第四章、项目定位

目标消费群定位
项目形象概念
项目主题广告语以及营销主张

第五章、项目营销推广策略

项目均价预测
项目销售分期
对本案宣传渠道的建议
项目媒介推广总预算分配

    第六章、项目分阶段推广演绎
    １、第一阶段筹备阶段
    ２、第二阶段预热阶段
    ３、第三阶段1号楼开盘
    ４、第四阶段4号楼开盘

    第一章:项目现状简析
    1、      项目基础数据呈现
    2、      项目周边环境展示
    3、      项目简介
    4、      周边配套列表
    5、      项目户型汇总与产品分析
    6、      项目自身利益点汇总

    一、项目基础数据呈现：

总用地面积:21000平方米
    总建筑面积:138973平方米
    建筑用地面积:10500平方米
    居住建筑面积:103874平方米
    建筑密度:50%
    容积率:6.1
    居住总套数:1056套
    绿地面积：30%

二、周边环境：








    三、项目简介：
    ?        项目位于涪陵滨江大道，北朝长江，面山，南靠涪陵上城区域，西临锦天滨江与世纪滨江，东西长约202米，南北宽约198米，总建设用地面积21000平方米，项目住宅部分由4栋高层组成，住宅总建筑面103874平方米，建筑立面设计借用中国传统的坡顶，拱门风格，给人以稳重，成熟之感，同时在建筑选才上，注重体现现代技术与材料的表现风格，从色彩与造型上体现出项目尊豪，大方的建筑意向，项目从设计根本上颠覆涪陵传统建筑风格，以一种大气的品质感区隔市场，张显出本案高调，稳重，大方的建筑个性，势必成为滨江大道上一道亮丽的风景看点。
    四、项目周边配套汇总：

本案生活配套设施列表
交通状况	生活配套	商业配套	教育机构	医疗机构
暂无公交线路经过滨江大道，主要交通工具依赖于涪陵本地出租车但本案距离人民路直线50余米出行还是便利	关庙农贸市场	滨江长廊	涪陵七小	涪陵中心医院
		重百超市	两江广场	涪陵九中	三峡医院
			重百商场	涪陵六小	涪陵二院
			新世纪商场	涪陵十五中	新华医院
				涪陵师院	妇幼保健院

相对于配套设施来说，本案除交通配套有所欠缺以外，其余配套设施相应齐全，值得一提的是，滨江路被政府规划为餐饮，休闲，娱乐，购物一条街后，其后的商贸发展能力将在近几年迅速崛起成为涪陵新的商贸聚集地，滨江路也将基于此得到充足的发展成为涪陵休闲商业的领头区域。
五、项目户型配比汇总表及产品分析：

1.2号楼户型汇总
建筑面积	户型结构	总套数	套数比例
113.96	三房两厅双卫	96	18.46%
98.93	三房两厅单卫	96	18.46%
82.80	跃层	24	4%
85.34	三房两厅单卫	96	18.46%
97.67	两房两厅单卫院馆	96	18.46%
89.07	两房两厅单卫院馆	96	18.46%
套内面积151.11	五房三厅两卫顶跃	4	0.92%
套内面积121.15	三房两厅双卫院馆顶跃	4	0.92%
套内面积112.95	三房两厅双卫院馆顶跃	4	0.92%
套内面积134.46	五房三厅两卫顶跃	4	0.92%
合计	520			100%

3.4号楼户型汇总
建筑面积	户型结构	总套数	套数比例
114.38	三房两厅双卫	104	19.44%
98.27	三房两厅单卫	104	19.44%
97.97	跃层	104	19.44%
99.78	两房两厅双卫院馆	104	19.44%
88.36	两房两厅单卫院馆	104	19.44%
套内面积150.36	五房三厅两卫顶跃	4	0.75%
套内面积118.82	三房两厅双卫院馆顶跃	4	0.75%
套内面积98.81	三房两厅双卫院馆顶跃	4	0.75%
套内面积130.82	五房三厅两卫顶跃	4	0.75%
合计	536			100%

项目户型配比表
面积区间	室内结构	套数	所占比例
113.96—114.38	三房两厅双卫	200	46.97%
85.34—98.27	三房两厅单卫	296	46.97%
99.78	两房两厅双卫院馆	104	37.87%
88.36—96.67	两房两厅单卫院馆	296	37.87%
82.80—97.97	跃层	128	12.12%
134.46— 151.11	五房三厅两卫顶跃	12	1.1%
130.82	五房三厅两卫院馆顶跃	4	0.44%
98.81—121.15	三房两厅双卫院馆顶跃	16	1.5%
合计	1056			100%

    本项目以三房为主所占比例最大，其次是两房，在次是跃层，就从户型面积尺度来看，标准层户型尺度在满足基本功能的同时使面积保持在相对紧凑合理的范围内,在面积尺度上实现了与竞争项目的差异化,从而更容易建立竞争优势.

    项目户型分析：

1、2号楼户型分析
房型	建筑面积	结构	优势		劣势
1/2A	113.94平方米	三房两厅双卫	一线江景大尺度的看江面（客厅，次卧，主卧）阳光书房入户玄关		-
1/2B	98.83平方米	三房两厅双卫	一线江景（客厅，主卧）入户玄关		厨房与餐厅动线较长
1/2C	82.8平方米	跃层	大面积客厅景观阳台可侧面看江		厨房与餐厅动线较长
1/2D	85.34平方米	两房两厅单卫	空中院馆（可变的空间，增加房间实用率）主卧，景观阳台可侧面看江		一墙三开（户型使用不便利）
1/2E	97.67平方米	两房两厅单卫	入户玄关设计空中院馆（可变动的空间，增加房间的实用性）主卧，景观阳台可侧面看江		一墙三开（户型使用不便利）
1/2F	89.07平方米	两房两厅单卫	入户玄关的设计空中院馆的设计景观阳台可观中庭		厨房与餐厅动线较长
总体来看，1，2号楼所有户型均能做到户型方正，结构合理，功能分区明显，私密性强等基本特点，主要优势还是集中在无阻挡的一线江景以及具有差异化的院馆设计，但部分户型的设计老旧，厨房与餐厅的动线较长，使得使用的便利性较低。
3、4号楼户型分析
房型	建筑面积	结构	优势	劣势
3/4A	114.38平方米	三房两厅双卫	入户玄关的设计主卧室观江景次卧，阳台观中庭阳关书房的设计	---
3/4B	98.27平方米	三房两厅单卫	入户玄关设计阳台主卧，次卧关中庭	厨房与餐厅的动线较长
3/4C	97.97平方米	跃层	户型方正大面积客厅	厨房与餐厅的动线较长
3/4D	99.78平方米	两房两厅双卫	入户玄关次卧室飘窗设计空中院馆（可变的空间，增加房间实用率）	景观方面的欠缺
3/4E	88.38平方米	两房两厅单卫	玄关设计空中院馆（可变动的空间，增加房间的实用性）	厨房与餐厅的动线较长景观方面的欠缺
总体来看，3，4号楼所有户型与1、2号楼相比有较高的重叠性，在景观资源上3、4号楼显然落后于1、2号楼，对于景观的优势更多的是在于部分户型可观中庭，其两房设计具有差异化，在不观中庭的情况下，设计有空中花园，最大化的弥补了此类户型在景观上面的缺失。

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    户型优劣势小结
    优势：
    1)      就1.2号楼而言，其三房拥有10余米的临江看面，可充分享受一线江景。
    2)      作为不看江的两房而言，其空中院馆的设计使得项目更具有性价比
    3)      小跃层的出现迅速填充了区域内跃层产品的空挡，容易使本案形成新的竞争差异。
    4)      从总体面积与结构布局上看，本案户型在满足功能需求的合理性下与同区域内在售项目的面积尺度比较，本案偏向紧凑，易于控制房屋总价，降低置业门槛，在整个布局上大部分房间能够满足结构方正，功能分区明显等基本要求。
    5)      阳光书房的设计
    劣势：
    1)      建筑密度大，一层12户4部电梯的设计减少了居住的舒适性。
    2)      就3.4号楼来看，受到1.2号楼的遮挡使得3.4号楼的可观江看面减小，削弱了3、4号楼的江景价值。
    3)      就整个房间布局上看，部分户型厨房与餐厅的交通动线较长。
    4)      3、4号楼3/4D和3/4E户型除拥有空中院观馆之外，缺乏景观优势。
    六、项目自身利益点梳理：
    一、景观资源
    江景是本案最大的景观核心卖点。
    2、      区域形象
    本项目位于滨江大道，拥有良好的区域价值，容易打造上

评星: