汉正街第一大道商户收租操作执行方案
    （操作版）
     
    1、      收租操作步骤
    
    第三阶段：宣传发动期
    1．      全面开展交租的宣传，对收租可能出现的情况进行评估，制定相应应对措施。
    2．      同步推进招商。
     
    
    a0月a0日前
    

    第一阶段：筹备期
    完成所有商铺及客户的分类统计（客户分类建档）、完成政策的制定及确定、完成业态细分的讨论及决策。
     
    第二阶段：铺垫期
    1．      完成新招商楼栋业态外部资源的整合及开展；
    2．      发动带头客户、解决问题客户，把捣乱的商户清除。
     
    i月c0日前
    a0月a0日前
    
      
     
    
    
    第三阶段：收租期
    1．      开始按照收租步骤收取相应各楼座租金；
    2．      同步推进招商，一边收租一边业态调整洗牌，一边增加新的商户。
     
     
    
    
    a0月a0日
    
     
     
    操作要点说明：
    1、      以a0月a0日为收租开始节点。
    2、      采取分楼层与客户分类相结合的收租方式，以楼层作为总体收租推进划分标准，金座、银座、蓝宝石座根据泛首层、首层、二层、三层、坡道商铺制定相应收租途径次序，在各楼层内容，按照a类、e类——b、c、d类商户的推进原则进行推进。

     
    3、      收取租金工作宣传尽量降低影响面，对外不公布下阶段收取楼层信息。
    4、      租金优惠采取“d＋a”的形式。即收取租金享有d个月优惠，其中b00g年享受c个月优惠，b00h年享受a个月优惠，（同意）
    5、      所有四栋截至到ab月a日，启动时间从a0月ae日开始。
    6、      金座，a0月ae日开始——ab月a日收取，逾期则收铺，如果数量较少，友情操作。
    7、      银座，aa月a0号开始——ab月a日收取，（冲击波另定）
    8、       
    9、      采取全部同时开始收取租金方式。整体先不考虑设置冲击波
     
     
    蓝宝石从上往下收，ab月a日之前收取。
     
     
    在各楼层收取的首e天作为“冲击波”期，在此期间缴纳租金额外享受a个月租金优惠。（待张总确定）
     
    2、      收租的各项要素安排：
    （一）收租地点：
    运营公司在红宝石二楼（地点待定）确定总收租点（提供各分收租点协调工作）。
    各栋分别设置分收租点，提供咨询服务，选点以不妨碍市场日常经营为原则，其中金座、银座选择临汉水街位置设置，蓝宝石座选择临五彩正巷位置设置。每个收租点分别配置财务人员进行日常现金收取，配备财务人员、银行刷卡等。
     
    （二）收租形式：
    收租形式采取现金收租及银行转帐两种形式，由商户在相关分收租点进行缴纳：
     
    （三）收租程序：
       a、按照收租具体部署有节奏提前e天告知相关收租商户收租政策。
       b、根据合同，给每个商户发最低缴纳租金金额的确认单，并同步提供其他优惠政策的测算单（模拟）。
       c、告知商户收租地点及收租方式（指定帐号、咨询方式、相关资料等）。
       d、根据不同客户通知具体交租时间，收租执行。

     
    （四）收租管理：
       a、成立收租专项小组/指挥部：（由运营公司具体落实人员及分工安排）
          有总指挥、有专项事务负责人（如财务、物管等），根据分栋进行专人负责。
       b、其他分项问题的解决及化解问题：
    （1）      租赁面积变化，合同采取补签的方式，具体的内容为因面积差异产生的租金变化进行确认。
    （2）      确认商户f000元经营奖励可享受总额，在此次收租过程中一次性抵扣。
    （3）      租户如拒交。——则需要有清退的手段和决心，如在半个月内不交，则没收履约保证金并锁门、停水停电、并通过法律手段强行清退，该信息须同样与收租政策同步明示。
    （4）      租户如退铺。——则从法律关系上看，需没收履约保证金（具体情况待议：是否没收及何种情况下退装修金）
    （5）      为避免出现大面积客户抱团抗租（该情况最有可能发生）——则之前需要做大量的解释工作及内部疏通，包括发动铁杆客户带头、攻克清退问题客户、全面带动宣传，并进行商户分类处理等。
     
    （五）收租宣传手段：
    1、      进行测算模拟，即以某大户的收租做一次案例：现有大部分商户履约保证金为b万，目前合同约定首年租金收取大多数为先交半年。首年暂不退履约保证金，水电押金可能退回，按首年商铺平均年租金e万计，半年为b万e，扣除一到两个月免租期，加上采取奖励的方式，实际商户缴纳的金额并不多。做成表格。
    2、      逐步推进，收取租金时只发内部公函，不对外发布，尽量减小影响涉及面；
    3、      收租需进行内部强化，充分利用内部广播进行反复政策宣传及解读，并需要做两轮收租单张，结合一次内部商情进行，提前设计，把相关政策都融到里面。
     
    3、      收租的重要手段：
    a、与招商同步结合：
    静态收租与动态招商同步进行，即在通过多种手段收租的同时，积极地推动招商，所有新招商进场的商户均要求收取租金，进行客户锁定，以此增加a级铁杆商户的数量和所占比重，逐步将收租形成惯性。
     
    b、对现有的商户进行分类登记评估：
    本次收租必须是重点突围、单个击破的策略，为此，必须对现有已租赁商铺的分类统计，按照各楼栋、各楼层进行分类，按照租赁商户、空铺商户、装修商户、铺货商户、正式经营商户等进行分类，同时再根据客户的信心及归属感分为客户分为五级（a级——铁杆客户；b级——稳定商户；c级——摇摆客户；d级——问题商户；e级——捣乱商户等），分类完以后，进行专项建档。
     
    c、完成对六栋楼的业态细化调整：
    汉正街第一大道的成功，将取决于业态定位的成功，我们认为：现有的业态必须进行细化和调整，通过对业态的进一步细分和优化，发展成为汉正街唯一或者第一的业态。
    （a）既有的业态（金、银、红、蓝）四座楼的洗牌和调整，在公司决策后，借助收租进行洗牌，彻底将不符合需要的劣势业态进行驱逐。
    （b）未招商的两栋（翡翠、钻石），则在公司决定业态定位后，进行新业态的整合或原有业态的扩展，主要通过市场上成熟的外部资源进行整合，在时间上更为有利，在成功性方面更有保障。
    （c）为此，在分析确定好相关的业态定位后，对原有商户还需要进一轮的分类，主要是指优势业态和劣势业态的分类上。可在其中再划分出一部分中间业态，好拉开洗牌节奏。
     
    d、针对五种不同分类采取的不同对策：
      （a）根据开铺情况分的对策态度：
    租赁商户、空铺商户、装修商户、铺货商户、正式经营商户这几项中，对空铺商户要重点盯防，装修商户及铺货商户要分类对待，正式经营商户要重点扶持。
    （b）根据客户忠诚度划分的对策态度：
    a级——铁杆客户和b级——稳定商户；该两类要进行扶持
    c级——摇摆客户，尽最大可能的争取
    d级——问题商户和e级——捣乱商户，进行争取，不能争取的坚决打击。
           （c）根据业态类型进行分类的对策态度：
               劣势业态的商户，原则上采取排除的策略，如该客户的拥护类别较高，则先列入中间业态，延后处理；如对优势业态的商户，则原则上采取扶持的态度，但如属捣乱商户则一律清退。

     
    重点提示：上述四种手段中，第二项“对现有的商户进行分类登记评估”、第三项“完成对六栋楼的业态细化调整”是所有工作中的两大基础工作。整个收租的工作展开，必须以这两项工作的完成为依托，同时有步骤、有