“融创·蓝谷地项目”
商业部分发展环境研究
目 录
第一部分 成都商业地产概述 …… P2
第二部分 城东区域商业发展现状及走势 …… P22
第三部分 片区消费者特征研究 …… P28
第四部分 具备人气号召力的典型商业业态研究 …… P30
第五部分 项目基地条件 …… P38
第六部分 项目发展机会分析 …… P41
第七部分 成都农贸市场专题研究 …… P59
第一章 成都商业地产概述
? 成都商业地产发展历程
? 20世纪80年代
商业形态表现为沿街商铺、住宅底商、临建商铺和简易摊位。
开发观念较模糊，市场以‘住宅＋商铺’为主，商住混合一体，商铺是住宅物业的附带品，多为自发形成，纯商业功能的商业地产尚未出现。
? 20世纪90年代
传统商圈崛起，三大核心商圈格局基本形成，产品和服务出现自发性的地域组合，口岸概念形成，批发业向郊区辐射，区域型专业性批发市场相继建立，简单的复合型裙楼商业开始出现，后大多没落于90年代中后期。
? 2000年开始
商业步行街、大型购物中心、产权式商场，以及MALL等多元化业态逐渐出现，商业地产进入理性市场细分阶段。
以大型专业市场、购物中心、零售连锁型中小商场为代表的主题化经营模式开始出现，并有加速细分的趋势。
社区商业的运作模式逐步成熟并成为亮点。
营销思路有了重大变革，如‘带租发售’、‘返租回报’的销售策略。
? 形成多个以点带面的区域商业中心网络，成都商业体系格局基本成型。
? 城市商业体系
? 构成
由春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈组成。
? 覆盖
覆盖内环核心区域，蜀都大道、人民南路、人民北路、东大街、顺城街和红星路等几条城市主要干道纵横其间，汇集王府井、太平洋、伊藤、百盛、人百等大型商场了众多专卖店、餐饮名店、高档写字楼和宾馆。
? 辐射
涵盖购物、休闲、餐饮、娱乐和商务等多种商业形态，直接辐射市区上百万人口，间接辐射周边郊县和德阳、眉山、乐山和资阳等靠近成都的地区。
近年来成都商业地产开发重心向外转移，在一些社区成熟的地段逐渐形成区域中心商业，其提供一定的比较性购物服务，兼顾社区便利性购物，规模较邻里中心大，业态较邻里中心多元，既对核心商圈功能起到补充，又构成对周边各中小型社区商业的业态延伸，尤以城南、城西的发展最为明显。
? 城南：桐梓林－玉林商圈
家乐福、大世界商业广场、玉林生活广场等大型商业物业在城南兴起，近一步聚集人气，其消费群体不再只是针对其社区内的居民，而辐射到整个城南区域，有力推动整个城南板块向区域性商业中心发展。
? 城西：金沙－光华－双楠商业带
片区内楼盘品质较高，楼盘体量较大，消费潜力剧增，已形成商业集中地段，家乐福、置信广场、诺玛特、麦德龙、人人乐购物广场、伊藤洋华堂等大中型商家的进入，使该片区具备成为区域中心商圈的条件。
社区商业因其购物便利、品种档次适应性强、经营长期性、顾客稳定性及服务亲和性等优势，在成都得以长足发展，并日渐成为开发热点。
城南的棕南、棕北片区、新棕树片区、玉林片区、神仙树片区、肖家河以及双楠片区，已形成若干社区商业中心，或社区商业的雏形。其代表的商业物业有置信逸都城、罗马假日广场、蓝色加勒比等，其业态分布通常以综合超市、餐饮、休闲娱乐为主。
? 各方位商业带分布/商圈布局
成都主要商业带及商圈布局示意
鸟瞰成都商业地产发展格局，三大核心商圈主导地位依然牢固，同时随着住宅产业及商业地产的互动式发展，商圈布局向二、三环外的扩张趋势愈发明显，并在东、南、西、北各方位均有涉足并各有特点。
? 总体供应量14万㎡，销售率约80％。
人民北路将修建北延线，从火车北站延伸至新都大丰，双向六车道,该工程同二环路改造及天府广场改造，同时列为2005年重大城建项目。
? 建设路商圈：相对集中的准区域商业中心，均租60－90元/㎡/实用面积。
? 双桥商圈：以北京华联为主要入驻商业，尚未完全成型。
? 总体均售水平9000－11000元/㎡左右。
? 西区：
羊西线： 底商，餐饮娱乐，当前均租70－150元/㎡。
金沙商圈：具区域中心商圈性质，均售8000－14000元/㎡。
光华商圈：中高档楼盘拉升需求，均售8000－10000元/㎡。
? 西南区：
双楠商圈：开发较早，成熟生活社区，辐射人口众多。
内双楠：均售8000－10000元/㎡，均租40－60元/㎡/实用面积。
外双楠：均售6000－ 9000元/㎡，均租30－50元/㎡。
红牌楼片区：汽车汽配圈，均租50－120元/㎡，均售4000元/㎡。
城南聚集成都70%以上高档楼盘，汇集近20万高收入常住居民，辐射近50万中高档收入人群，及数千家餐饮、娱乐、休闲等众多店铺， 2002年至今商用地产总供应量愈25万㎡，随着成都‘城市重点向东向南发展规划’的实施，未来城南将会有超过80万常驻人口。
? 特点及优势
成熟，具区域中心商圈的依存及发展条件。
中高档社区集中，带动商用地产互动式的强劲发展。
餐饮、娱乐、休闲业相对最为集中。
拥有最集中的电子信息产品和服务市场。
人民南路沿线对城南商业带的卓越贡献。
传统口岸成熟，促进新兴商圈繁荣：
传统口岸 ＋ 新兴商圈 → 区域中心商圈。
? 磨子桥－跳伞塔商圈
优势：人才优势，政策优势，区位优势，辐射优势。
特点：智力密集，技术密集，人口密集，购买力密集。
全长约6公里，以磨子桥、跳伞塔两个十字路口为中心地带，毗邻四川大学，系电子信息产品及信息服务市场，并跻身全国第二大电脑市场。
? 桐梓林－玉林商圈
桐梓林片区均租：大世界商业广场45－70元/㎡，周边90－120元/㎡。
玉林片区均租：玉林生活广场65－80元/㎡，周边70－100元/㎡。
品质、价位、环境等均优于其他片区，片区座落众多高档社区，汇聚成都大部分中高端收入的人群，消费指数超出成都平均指数60%。
注：周边均租计量为实用面积
? 棕北商圈
片区均租水平：100－200元/㎡。
棕北是城南区域中最早进入房地产开发的板块，近年商业租金涨幅强劲，随着天府汇城超大型商业物业落成、威斯顿联邦大厦引进仁和春天百货，以及其它大中型商业广场的开发，棕北商圈的区域中心性质将愈发明显。
? 2004年商业地产特征
2004年成都市区累计供应商业用房面积127.44 万平方米，同比增长32.63%，销售面积81.38万平方米，同比增长6.34%，这说明2004年成都商业用房市场供应增长较快而需求相对疲软。2004年1-10月，市区商业用房供应过量34.98万平方米，1-11月供应过量40.55万平方米，而全年(1-12月)供应过量46.05万平方米，由此可见，成都市区的商业用房已经相对过剩，且由于供应过快，需求与供应之间的差距已经越来越大。
相对过剩的直接后果便是商业用房的空置面积不断上涨。2002年商业营业房的空置面积就达到历史新高41.18万平方米，接近当年商业营业房的销售面积。2003年商业营业房在建规模达到323.5万平方米，其空置更攀高到43.06万平方米。2004年空置面积更大幅增长了26.5%，达到了54.92万平方米。
? 城北
从项目分布图可看出，城北商业项目以专业市场为主，这与城北的传统属性和城市功能有关。一个专业市场口岸的形成除了在硬件条件等各种因素具备外，往往还需要长时间的聚集型累积。长时间的累积形成了一定的区域性质，专业市场口岸才能成立并放大。因此成都的专业市场目前主要分布在物流条件具备，并且已经形成特定性质的区域，如城北和城南的红牌楼区域。
而城北这种特定的专业市场的区域性质又较大程度地抑制了其它类型物业的生长，在居住条件和专业市场区域性质有冲突的情况下，那些依附于居住条件和人口质素的商业类型都难以在城北得到发展，因此，在城北拥有商业地块的开发商，在高昂的土地成本和市场趋势的双重压力下，除了做专业市场也难以有更好的选择。2004年城北的专业市场同以往相比，单个项目体量较大，同一区域项目数量较多，因此总体体量膨胀了数倍，并且随着越来越多的城北土地被置换开发，专业市场的体量还会继续不断增长。稳步增长的消费需求难以跟上激增的专业市场体量，市场就会逐渐出现消化不良的矛盾，除了会产生空置以及给后期的经营者带来激烈的竞争外，最直接的后果就体现在商铺价格的越走越低上。从年初开盘的蓝光金荷花商铺均价37000元/㎡，到后来的荷花金池商铺均价27000元/㎡，再到八月开盘的亿家天下一楼商铺价格15800元/㎡，我们不难看出这其中的走势变化。城北专业市场的商铺在这一年中，从最初抢手的“金岸”降为份量菲薄的“银岸”，这种变化不能不让人叹息。但我们同时也要看到，要让“银岸”重新升为“金岸”，除了客观