第1章总论

    第一节  项目基本情况
    一. 项目名称
    琼海富田·金色荷塘房地产建设项目
    二. 建设单位概况

(1) 建设单位

琼海富田实业有限公司

(2) 建设单位概况

    琼海富田实业有限公司成立于2007年4月25日，注册资金为2000万元，注册号888888889，法定代表人为，注册地定琼海市*****城。公司现有管理及技术人员共10人，是一家具有暂定资质的房地产开发企业（限于富田·金色荷塘项目开发）。公司主要经营：房地产开发经营；房地产租凭；房地产营销策划；商务服务；企业策划；建筑材料销售等。
    三. 项目拟建地点
    琼海富田·金色荷塘房地产建设项目位于琼海市嘉积镇银海路北侧，福海路南边，西临嘉浪河，距离万泉河广场只有五分钟的路程。
    四. 项目定位
    根据琼海市客户潜在市场的判断，建议将该项目住宅定位为：中档偏高品质、中高级物业管理、中档价格的精品装修房。
    五. 项目主要建设规模及内容
    根据琼海市房地产发展现状和趋势,并结合地块情况进行项目开发，本项目拟建设6栋18层住宅楼、1幢3层商住楼。根据规划初步意见，项目规划指标：容积率2.0、建筑密度16.3%、绿化率40%。
    项目拟建设：
    （1）总建筑面积44488.3m2，其中：商业铺面面积148.2m2；住宅建筑面积40355.8m2,底层架空层面积2143.5 m2。
    （2）配套公用工程设施，包括智能安防和紧急救助系统、给排水、电气、空调、道路、广场、绿化、围墙等。煤气管道入户，智能化管理、宽带入户。
    （3）配套各种娱乐设施，设网球场、羽毛球场、棋牌室、台球室、健身房、乒乓球室等健身娱乐设施，也可进行太极、舞蹈、体操、晨跑等户外有氧运动。
    六. 项目总投资及资金筹措
    本项目总投资12051.18万元。向国内银行申请中期借款6000万元，银行中长期借款按年利率5.76%计算利息。其余6051.18万元通过业主自筹及滚动开发利用盈余资金及预售款解决。
    七. 主要技术经济指标
    详见以下主要技术经济指标表：

序号	名称				单位	数量
1	总用地面积							m2	20197
2	总建筑面积							m2	44488.3
3	地面总建筑面积							m2	44488.3
		计容积率建筑面积							m2	40504
		其中					住宅	m2	40355.8
								商业铺面	m2	148.2

4	地下总建筑面积							m2
5	建筑占地面积							m2	3292.1
6	建筑密度							%	16.3
7	容积率								2.0
8	绿化率							%	40
9	总户数							户	680
10	机动车停车数							辆	146
		其中			地下停车数			辆
		其中				地面停车数			辆	146
11	总投资							万元	12051.18
		其中	（1）土地费用					万元	3000.00
				（2）工程费用					万元	7262.27
				(3) 前期工程费					万元	259.28
				(4) 其他费用					万元	379.76
				(5) 预备费					万元	545.07
				(6)建设期利息					万元	604.80
12	财务内部收益率(税后)							%	52.76
13	财务净现值(税后)							万元	5153.99
14	投资利润率							%	14.68
15	投资利税率							%	33.97
16	资本金净利率							%	31.59
17	投资回收期（税后）							年	3
18	投资借款偿还期（含建设期）							年	4

第二节编制依据及研究范围
一. 可行性研究报告编制依据

1. 琼海富田实业有限公司与海南******签订的关于编制项目可行性研究报告的合同书；

2. 《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）；

3. 《住宅设计规范》（GB 50096—1999）（2003年版）；

4. 《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—95）（2005年版）；

5. 《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；

6. 《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）（2002年版）；

7. 《城市道路和建筑物无障碍设计规范》 (JGJ50—2001)；

8. 其它现行的标准、规范、定额；

9. 建设单位提供的相关资料。

    二. 研究范围
    研究工作的范围包括：建设的背景及必要性、市场分析及预测、建设地点及建设条件、建设规模及建设内容、建筑建设方案、公用工程、消防、环境保护及节能、项目组织及劳动定员、项目建设管理及招投标、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务分析与评价等。
    第三节  结论及建议
    一. 研究结论

1. 海南国际旅游岛开发建设和琼海房地产的快速发展，为本项目提供了广阔的市场前景，因而本项目一方面将为市场提供高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。

2. 琼海富田·金色荷塘房地产建设项目设计符合琼海市城市总体规划，已经琼海市建设局关于项目总平面图的批复、《琼海市建设工程规划临时许可证》及琼海市发展和改革委员会（海发改备备案，并已获琼海市国土环境资源局《关于富田·金色荷塘项目环境影响报告表的批复》。

3.依据本文的方案，项目总建筑面积44488.3平方米，全部投资12051.18万元。经测算,在基准贴现率为12%的情况下,项目财务净现值5153.99万元，财务内部收益率（FIRR）52.76%,动态投资回收期3年，投资利润率14.68%。因此，富田·金色荷塘项目在经济上是可行的。

二. 建议

1. 切实做好项目前期工作，如工程地质勘察、规划设计、环境影响评价等。

2. 应切实做好与外部供水、排水、供电等工程的衔接，以保证项目建设及投入使用期的需要。

3. 应切实做好资金筹措，落实资金，保证项目顺利实施。

第2章项目建设的背景及必要性

    第一节  项目建设的背景
    一．海南国际旅游岛将进一步推动海南旅游房地产的健康发展
    房地产是国民经济重要的支柱产业，它对整个国民经济发展，增加财政收入，促进居民就业，改善居民居住条件，推动海南国际旅游岛建设具有很大的促进作用和重要的意义。
    由于受金融危机影响，我国部分省市房地产市场遭受不同程度的影响，但我省的房地产开发投资仍然保持了良好健康的发展局面。2008年11月份以来，海南及时化解国际金融危机对房地产市场造成的巨大冲击，采取了一系列措施，促进房地产市场回暖。2010年1月4日，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》正式出台，把建设海南国际旅游岛上升为国家战略，是转变旅游业开发和房地产业发展模式的重要举措。旅游房地产的高水平发展加快了海南国际旅游岛建设的进程，海南国际旅游岛建设也将进一步推动海南旅游房地产的健康发展。
    二、旅游房地产渐成发展旅游产业重要内容
    旅游地

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