第1章 简介
1、 任务介绍
? 大通地产受电力集团的委托，为位于杨浦区平凉路149街坊地块提供投资咨
询服务。
? 此次投资咨询服务的目的是在研究区域商业办公等发展情况的基础上，为此
地块提供适当的地价方案、适宜的项目规划以及电力集团参与项目的合作模
式等。
2、 重要结论及建议
报告说明
本报告中投资估算的地价按照82341.84万元计算，依据定额标准和行业普遍惯例。租价预测采用市场比较法，售价预测采用市场比较法和收益还原法。
本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。
方案比较
? 主要经济技术指标
占地面积
| 32675
|
建筑总面积
| 98026
|
土地规划用途
| 商业、办公
|
容积率
| 3.0
|
建筑密度
| ≥35%
|
绿化率
| 30%
|
建筑限高
| 100米
|
? 方案说明
方案一：（自有资金50000万元，保留20000平方米甲级办公物业，其余物业全部销售）
经市场调研和科学预测(详见租售价格定位)：
2013年办公楼预期销售均价 ＝ 30685元/平方米
2013年商铺预期销售均价＝46970元/平方米(使用面积)
方案二：租售模式(自有资金50000万元，保留区政府使用面积，商铺和部分办公物业出售，其余办公楼租赁)
经市场调研和科学预测(详见租售价格定位)
租金收益以项目预计投入使用的2014年开始计算：
2014年办公楼预租赁均价＝2.59元/平方米/天
方案比较
投资估算表(直接开发成本)
编号
| 工程或费用名称
| 单位价值（元）
| 计算指标（平米）
| 总值
（万元）
| 备注
|
1
| 土地出让金及动迁安置费
| 8400
| 98026
| 82341.84
|
|
2
| 前期费
| 539
| 98026
| 5283.60
|
|
| 2-1规划设计、勘察费
| 69
|
|
|
|
| 2-2工程监理费及审价费
| 46
|
|
|
|
| 2-3三通一平费
| 20
|
|
|
|
| 2-4大市政配套
| 328
|
|
|
|
| 2-4前期筹建开办费
| 46
|
|
|
|
| 2-5其他
| 30
|
|
|
|
3
| 基础设施费
| 508
|
| 4979.72
|
|
| 3-1供水
| 43
|
|
|
|
| 3-2供电
| 223
|
|
| 含架空线入地开关站费用
|
| 3-3通讯
| 13
|
|
|
|
| 3-4环保设施
| 15
|
|
|
|
| 3-5环卫设施
| 12
|
|
|
|
| 3-6景观绿化工程费
| 142
|
|
| 包含公共绿地建设费
|
| 3-7室外总体等
| 50
|
|
|
|
| 3-8其他
| 10
|
|
|
|
4
| 建筑安装费
| 5500
| 98026
| 53914.3
| （含地下两层、电梯安装、水卫、电气、通风、弱电、暖通、商场部分及写字楼部分装饰等）
|
5
| 不可预计费
| 448
| 98026
| 4391.56
| 直接开发成本3％
|
合计
| 建设投资 （2—5项相加）
| 6995
| 98026
| 68569.19
|
|
? 土地费，合计82341.84万元，折合每亩1680万元；
? 前期费包括规划设计、勘查费、工程监理费及审价费、三通一平费、大配套、前期筹备费、其他费用等按539元/平方米计算；
? 基础设施费包括水电、通讯、环保设施、环卫设施、景观绿化工程费、室外总体等按508元/平方米计算；
? 建筑安装费按5500元/平方米计算；
? 不可预计费按448元/平方米计算；
序号
| 指标名称
| 单位
| 数量
|
|
|
|
| 方案一
| 方案二
|
1
| 成本
| 万元
| 198752
| 200115
|
2
| 自有资金
| 万元
| 50000
| 50000
|
3
| 营销费用
| 万元
| 13104
| 9056
|
4
| 相关税费
| 万元
| 22078
| 27489
|
5
| 借款及财务成本
| 万元
| 77021
| 77021
|
6
| 营业收入
| 万元
| 304183
| 278921
|
7
| 税前利润
| 万元
| 97295
| 58950
|
8
| 税前投资利润率
| %
| 48.95
| 29.46
|
9
| 全部投资内部收益率（IRR）
| %
| 26
| 11
|
10
| 税前自有资金回报率
| %
| 194.59
| 117.9
|
通过二个方案的各项经济指标上看，在以82000万地价计算基础上，两个方案的各项技术数据（见上图）表明，方案一完全可行，具有可操作性，抗风险能力强；而方案二由于IRR较低，且虽有可操作性但风险度过大，不予考虑。
第2章 杨浦区宏观分析
1、 地理概况
杨浦区位于上海市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸，与浦东新区隔江相望，西临虹口区，北与宝山区接壤，区域面积60.61平方公里。黄浦江支流的杨树浦港纵贯区境南北，杨浦即以此演变而得名。黄浦江岸线（包括复兴岛）15.5公里，有杨浦大桥和大连路、翔殷路、军工路（在建）3条越江隧道以及6条过江轮渡线与浦东新区连接。
全区辖定海路、大桥、平凉路、江浦路、四平路、控江路、延吉新村、长白新村、五角场、殷行、新江湾城共11个街道办事处及五角场镇人民政府，下设居民委员会305个。现有常住人口119.48万。
2、 人口概况
截止2009年底，全区现有户籍人口108.63万人，常住人口120.62万人，其中外来常住人口14.33万人。上海自然人口增长率自1993年开始已经连续16年保持负增长，人口出生率为5.41‰，死亡率7.77‰，户籍人口自然增长率为-2.36‰。
杨浦区人口年龄结构与全市人口年龄结构相似，18-34岁以及35-59岁的青壮年劳动人口约占的比重为27%和45%，儿童和老人人口比重约为9%和19%。
整体而言，杨浦区人口主要以本地人口为主，外来人口所占比例比较小，人口波动幅度不大。人口结构以青壮年为主，约占7成左右，劳动力人口丰富。
3、 经济概况
1．杨浦区经济发展概况
杨浦区以经济建设为中心，积极推进经济结构的调整，改造传统产业，培育新兴产业，加快多种所有制经济的发展，逐步形成了以高新技术产业、都市型工业、商业服务业和房地产业为主导的产业格局。招商引资取得显著成绩，经济运行质量不断提高，综合经济实力进一步显著增强。
工业曾是杨浦区的支柱产业，早先工厂集中于黄浦江畔的杨树浦路一带，随着租界面积的增大、道路的建设与市政设施的完善，工厂逐步向北向东扩展，最终使杨浦成为上海最大的工业区。如今这些工业厂房正逐步退出杨浦历史舞台。
杨浦区商贸业发展相当迅猛，现已形成五角场市级副中心、控江路区级商业中心、各大中高档居住区附有的商业街所构筑的杨浦商业区域。
同时有力推动大连路总部研发集聚区的建设，大力吸引外资企业地区总部、投资公司、研发中心等落户杨浦，发挥大连路现代服务区总部研发集聚区的溢出效应以完全释放杨浦的经济活力。
随着2010年1月10日杨浦区获得“国家创新型试点城区”的殊荣，这也正式标志了杨浦区已完成了从“工业杨浦”向“知识杨浦”的为时6年的华丽转型，固定资产投资规模已连续三年雄居中心城区之首。在2009年上半年的金融形势严峻时期，杨浦的知识产业却保持30%的增幅，区级财政收入增幅首次在上海全市中心城区中名列第一。
2．杨浦区GDP指标（2006年—2009年）
年份
|
| 2006年
| 2007年
| 2008年
| 2009年
|
GDP（亿元）
|
| 482.3
| 579.7
| 680.29
| 774.18
|
产
业
| 第一产业
| 4.7
| 5.1
| 5.62
| 5.64
|
| 第二产业
| 277.4
| 329.5
| 379.46
| 430.86
|
| 第三产业
| 200.2
| 245.1
| 295.21
| 337.68
|
GDP同比增长率（100%）
|
| 10%
| 13.8%
| 12.7%
| 9%
|
产
业
| 第一产业
| 51.5%
| 0.4%
| 2%
| -1.7%
|
| 第二产业
| 8.7%
| 13.9%
| 12.4%
| 6.1%
|
| 第三产业
| 11.3%
| 14.1%
| 13.3%
| 13.1%
|
第三产业比重
|
| 41.5%
| 42.3%
| 43.4%
| 43.6%
|
由上表所述：
? 杨浦区GDP从2006年的482.3亿元增长到2009年的774.18亿元，年平均增长率约为12%，呈现高速可持续发展态势；
? 经济结构进一步优化，第二产业稳步增长。2009年，杨浦区烟草业同比增长16.8%，建筑业同比增长13.8%，对第二产业贡献巨大；而金属制品、电气机械、纺织服装、电力燃气等产业均同比负增长；
? 第三产业发展迅猛。从2006年到2009年，该区第三产业年平均复合增长率为13.5%，超过第二产业