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    天和城一级开发项目可行性研究报告















    天和城（天津）置业投资有限公司
    二O一O年四月

    目    录
    前  言              4
    1.              武清区背景介绍              4
    2.              武清的城市定位              6
    2.1依托背景              6
    2.2城市定位              6
    2.2.1京津城市发展主轴上的重要新城              7
    2.2.2高新技术产业基地              7
    2.2.3现代物流基地              7
    2.2.4生态宜居城市              7
    2.3下朱庄发展规划              7
    3.              武清的优势资源及发展空间              8
    3.1自然资源              8
    3.1.1水资源              8
    3.1.2气候条件              9
    3.1.3生物资源              9
    3.2文化积淀              9
    3.3交通条件              9
    3.3.1港口              10
    3.3.2快速轨道              10
    3.3.3铁路              11
    3.3.4高速公路              12
    3.3.5区内公路              13
    3.3.6下朱庄位置及资源              14
    3.4经济状况              14
    3.5能源资源              15
    3.6发展空间              16
    3.6.1运河两岸              16
    3.6.2产业布局              17
    4.              发展趋势预测              18
    4.1城市发展趋势              18
    4.1.1产业发展趋势              18
    4.1.2人口发展趋势              18
    4.1.3经济增长目标              19
    4.2房地产市场发展趋势              20
    4.2.1发展现状              20
    4.2.2趋势预测              21
    4.3土地市场发展趋势              23
    4.3.1土地市场情况              23
    4.3.2趋势预测              25
    5.              天和城一级开发项目概况介绍              26
    5.1  项目建设内容              26
    5.1.1下朱庄东片区现状概况              26
    5.1.2拆迁范围              27
    5.1.3目前工作进展情况              27
    5.1.4规划开发地块情况              27
    5.2 项目运作基础              28
    5.2.1武清已实施整体规划，城市定位非常明确，各区域板块规划已有方向。              28
    5.2.2政府政策支持后劲              28
    5.3项目开发模式              29
    5.3.1统筹规划              29
    5.3.2  政企联合、市场运作、风险共担、互惠共赢的开发模式              29
    5.3.3分期滚动开发              29
    5.3.4 资金平衡模式              29
    5.4项目优劣势分析              29
    5.4.1优势              29
    5.4.2劣势              30
    5.4.3机会              30
    5.4.4 挑战              30
    6.              天和城一级开发项目第一期项目概况              32
    6.1  项目建设内容              32
    6.2 项目周期              32
    6.3项目进度              32
    6.4项目投资及资金筹措              32
    6.4.1项目总投资              32
    6.4.2、项目资金筹措              33
    6.5、项目收益分析              33
    6.5.1 土地出让收益              33
    7.              财务分析              34
    7.1  项目投资回收周期              34
    7.2  内部收益率（IRR）              34
    7.3  财务净现值（NPV）分析              34
    8.              项目整体评价              34
    8.1大环境带来的机遇              35
    8.2武清产业发展具备一定规模和水准              35
    8.3区位的优越性              35
    8.4结论              35

    天和城一级开发项目可行性研究报告
     前  言
    天津武清区地处京津发展主轴上，区位优势独特，并且具有良好的社会环境与经济环境和大量的土地资源。为推进武清区下朱庄街道东片区开发建设，有效利用土地资源、提升城市建设整体品质、推动区域经济发展，2009年12月23日，天津市武清区土地整理中心、天津市武清区人民政府下朱庄街道办事处、天和城（天津）置业投资有限公司三方签署了武清区下朱庄街道东片区土地一级开发整理协议书，并授权天和城（天津）置业投资有限公司进行土地一级开发整理工作。
    本次土地一级开发整理范围的土地包括柳河、五间房、小于庄、藕甸、郎庄子五个自然村的全部土地、于庄水库（南湖）及天津农垦东方实业有限公司的约208公顷土地，项目范围内土地总面积约1402公顷，涉及居民3450户。村庄土地上现布满需要拆除的建筑物，村外土地为耕地。一期计划整理约4500亩建设用地，计划投资约38亿元。预计开发周期为4年。
    本开发项目以为人们创造休闲生活方式为目标，通过水资源利用、生态修复和环境保护措施打造品质环境，以南湖旅游景区为核心吸引，以品质居住为核心功能，打造集商务、会议、康疗、运动、休闲为一体的具备旅游区与城市双功能的休闲新城。本项目将对于拓展城区发展空间，提高城区综合竞争力，推进城区经济社会发展，均具有十分重要的意义。

1. 武清区背景介绍

    武清区位于首都北京和北方最大港口城市天津之间，地处环渤海经济圈中心，毗邻天津滨海新区。东与天津市宝坻县、宁河县搭界、南与天津市北辰区、西青区、河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻，自古以来即为交通要道，素有“京津走廊”之称。
    武清区辖区面积1574平方公里，下辖杨村街、徐官屯街、东蒲洼街、黄庄街、下朱庄街等29个乡镇街道，人口83万。2008年GDP总值达到200亿元，实现三级财政收入56亿元，农民人均纯收入达9600元。下朱庄隶属天津市武清区，位于武清新城东南，与北辰区相邻，地处京津发展主轴上，区位优势独特。

    图1-1  武清区区位图
    天和城项目位于天津市武清区的下朱庄镇东部，紧邻北辰区，地处京津发展主轴上，区位优势独特。下朱庄镇交通便捷，离京津城际列车武清站不足五公里，另有京津高速公路出入口，十五分钟可以到达天津市区，半个小时到达北京。多条交通干线穿插而过：京津塘高速公路，国道112高速，103国道（京津公路），杨北公路，铁路有京山铁路、京蓟铁路等。下朱庄目前已形成规模的产业有华北城等物流产业。西部北运河、东部南湖水库等优良的生态资源和优越的交通区位，将为下朱庄发展现代服务业、休闲娱乐业、仓储物流业和生态宜居城市提供了巨大的潜力。

图1-2 天和城项目区位图

2. 武清的城市定位

2.1依托背景

2006年，国务院在批复《天津市城市总体规划（2005-2020）》中确定天津是环渤海地区的经济中心，将天津市定位为国际港口城市，北方经济中心和生态城市。天津陆、海、空立体交通网络的设立，为武清区的发展奠定了先机。
天津铁路是衔接东北、华北、华东、华南的枢纽；滨海国际机场是国家级一类航空口岸，中国北方最大的货运机场；天津港是中国最大的人工港，北方最大的国际性现代化多功能贸易港口；天津站是综合普速铁路、京津城际轨道交通、城市轨道交通、公交中心、地下停车场和周边市政交通工程于一体的大型综合交通枢纽。

2.2城市定位

“一轴两带三区”是天津市城市总体规划提出的市域空间布局结构。“一轴”是指：“武清—中心城区—滨海新区核心区”发展的主轴。武清作为天津一轴中连接西北部地区重要的经济纽带，其经济地位将发生翻天覆地的变化。

2.2.1京津城市发展主轴上的重要新城

武清位于京津城市发展主轴上，北部与北京接壤，是促进京津联合发展的重要桥梁和纽带，特别是随着交通战略枢纽地位的确立，在承接滨海产业、服务功能向腹地辐射延伸上，服务功能具有十分优越的条件，完全可以建成京津之间的明珠新城，天津的第一新城。

2.2.2高新技术产业基地

京津两市城市总体规划都把京津走廊作为高新技术产业发展带，武清作为京津走廊的重要节点，拥有国家级高新技术产业园区——武清开发区，应依托良好的发展基础，重点发展新型建材、生物制药、机电等支柱产业，更好的对接滨海新区，融入京津高新技术产业带。

2.2.3现代物流基地

武清拥有国务院批准的直通海关和交通便利的优势，正加快建设国际保税物流园，承担天津港对内陆地区辐射服务的部分功能，此外随着华北工业原料市场等大型专业市场建设，武清将成为天津西北部重要的区域物流基地。

2.2.4生态宜居城市

武清区有大黄堡湿地、南湖水库、黄庄水库、泗村店水库等多个水库，有港北森林公园、西北防风护沙林等林地，自然环境优美，景观资源特色鲜明。着眼未来，区域将着力构建由湿地、森林公园、绿廊（沿河流绿带、沿道路绿带）和绿地（农田及农田林网）构成的辖区生态体系。

2.3下朱庄发展规划

    下朱庄作为武清的南大门，将面向京津战略，借势京津经济廊的形成——第二、三产业协调发展之路；立足城区的城市化战略，依托武清城区向南拓展——发展高档生活区；立足交通枢纽的产业战略，发挥京津公路、高速联络线、112线等交通枢纽优势发展相关的商贸、物流、仓储、制造业；立足自然的生态战略，依托南湖开发与旅游区配套的生产、生活、服务设施，依托运河建设武清高档、标志性、生态型社区。
    下朱庄乡将综合各类优势，聚焦华北城，带动下朱庄的商贸、加工、生活配套的全面发展。
    下朱庄整体规

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