鲁能·成都地块可行性分析报告
（成都）中信昊园、晨明地块可行性分析报告
2008年1月12日
目 录
第一部分 投资背景分析 3
一、成都投资环境分析 3
二、成都房地产市场分析 8
三、城西投资前景分析 13
第二部分 中信昊园地块分析 16
一、地块介绍 16
二、地块配套 17
三、区域在售项目 18
四、SWOT分析 19
五、经济测算 20
六、分析结论 23
第三部分 晨明郫县地块分析 24
一、地块介绍 24
二、地块配套 26
三、区域在售项目 27
四、SWOT分析 28
五、经济测算 29
六、分析结论 31
第一部分 投资背景分析
一、投资环境分析
1、宏观政策分析
? 10次上调人民币存款准备金率
2007年1-12月央行已10次上调人民币存款准备金率，前9次是每次上调0.5个百分点，最后一次上调1个百分点，目前人民币存款准备金已高达14.5％。
? 6次上调银行利息
2007年1-12月，央行已6次上调利息，每次都维持在0.27个百分点左右，其中最后一次加息为不对称加息，主要针对开发商贷款。截止最后一次加息，一年期存款利率达到4.14％，贷款利率达7.47％，1-3年贷款利率达7.56％，其中五年以上贷款利率为7.83％，与第五次加息保持一致。
? 首付款比例提升
2007年9月，中国人民银行、银监会发布通知，对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％。与此同时，购买第二房贷款利率不但不能享受基准利率下浮15％的优惠政策，而且要在基准利率的基础上上浮10％。
? 土地增值税2007年2月起清算
国家税务总局16日公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从2月1日起，对全国房地产企业进行土地增值税的清算。
? 收紧土地，打击违法
2007年10月10日，国土资源部正式发布最新版本的《招标拍卖挂牌出让国有建设。这一政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。
四大具体措施：一是实行“净地”出让；二是合理控制单宗土地出让规模；三是规定每宗土地的用地使用权规定》（39号令），建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，开发商将不能进行土地“分期付款”开发建设时间；四是加大闲置土地处置力度。
? 国土资源部：付清全部出让金才发土地使用证
10月9日，国土资源部正式对外发布修订后的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地用权规定》，新《规定》明确将工业用地纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。《规定》将于11月1日施行。
? 物业税由空转变为实转
物业税在部分城市目前仍处于空转阶段，预计明年将对现在的10个试点城市进行实转。物业税将会加大承租人或所有者的持有成本，而且会随着市值的升高而提高，我国物业税率很有可能暂时定在0.3％-0.8％之间。
? 住房双轨制
十七大将廉租房、经济适用房建设定位房地产行业最迫切需要解决的问题。这两者供应量将逐步加大，并依托政府来实现“居者有其屋”，从而达到平抑房价的作用。但廉租房的土地问题、资金筹措问题短时间内很难得到妥当的处理，这将会严重阻碍其发展。
? 在“实验区”新政利好政策推动下,成都房地产市场迎来了07年良好发展机遇,市场一片红火
? 2007年底，在置业消费透支、房产新政共同作用下，成都房地产市场迅速降温，土地市场、商品房市场都全面进入调整期
? 总体来看，新政对成都房地产市场只能起到短暂的缓和作用，“拐点论”也许只能适用于上海、深圳等一线城市，在成都并不成立
? 在政策影响下，许多消费者持币观望，对成都房地产市场发展起着一定的抑制作用。如果08年房产新政力度有限，那么成都08年房地产发展态势仍然会比较乐观
2、经济环境分析
由于成都经济统计年鉴出台时间较为滞后，因此官方公布数据多为2007年1-10月。为了体现年度经济的增长，采取了科学的方法对07年全年相关经济指标进行测算，并结合月份进行相应调整。07年度具体数值与成都市统计局会存在部分差异，但基本能反映当地经济实际发展水平。
与全国经济大环境一致，成都GDP也保持稳步增长，但增幅却明显高于全国平均水平。2007年，成都GDP将成功进入3000亿方阵，增幅达到15％,表现出了强大的经济增长后劲.
近几年,成都人口增长率基本维持在2%左右,而且统计时采用的指标是户籍人口.根据成都人口发展现实状况,外来人口比重也逐渐加大.因此,成都人口的实际增长幅度将在2%以上.这一数值明显低于15%的的增涨幅度，因此人均GDP得到了迅速提升.根据07年预测GDP来计算，成都2007年人均GDP达到28000元，即为4000多美元，达到中等发达国家初级水平。
2005年以前，成都人均可支配收入增长幅度都在10％以下，而在06年-07年，这一比例都在10％以上。2007年成都人均可支配收入达到14452元，体现出了强大的经济购买力。
3、成都环境分析
? 成都位于中国西南，地处成都平原腹心地带，总面积1.239万平方公里，其中中心城区面积为283.86平方公里。
? 成都自古为西南重镇，三国时为蜀汉国都，五代十国时为前蜀、后蜀都城，文化遗存丰富，历代都是中国西南地区的政治、经济、文化中心和长江流域的重要城市。
? 成都天气宜人，休闲的生活方式已经成为全国乃至世界众所周知的区域特色。茶馆、咖啡厅成为成都市民生活、生意谈判的重要场所。
? 成都包容性强，从而也让更多的外地人/企业进驻，从成渝房地产市场可以看出，重庆的码头文化让当地消费者更容易接受本土开发企业，而外地开发商在重庆发展则是道路曲折。外地开发商到成都，却能得到广大重庆消费者的追捧，目前房地产市场基本有外地开发商长控，充分体现了成都这一城市的包容性。
? 超前的消费理念让成都人购买任何自己喜欢的东西，因此在周边其他城市找不到的世界名品在成都市场上都能看见。
? 成都的人文景观（都江堰、青城山、武侯祠、杜甫草堂、二王庙、文君井、文殊院、宝光寺、永陵、金沙遗址等）和自然景观（中山景、洞景、水景、生景、气景俱全，九峰山、石象湖、西岭雪山等）吸引了四面八方的游客前来旅游及定居。这为成都的经济发展和综合竞争力的提升起到了非常关键的作用。
二、成都房地产市场分析
1、房地产投资
高速的房地产投资增长为成都发展带来的更多的活力，城市形象和人们居住水平得到了很大的提升。虽然06年房地产投资增速有所放缓，但07年“特区效应”让成都的房地产投资市场再次受到追捧。
2、2007年土地市场
07年主城区共供应土地111宗，面积约5561亩，分别较06年增加24宗和减少1000亩
受“三环内单宗土地规模在200宗以内”政策的限制，07年单宗土地面积趋小。宗地规模由06年的75.4亩下降为07年地50.1亩。其中100亩以下的地块占绝对主力，在所供应的111宗土地中，面积在80亩以下中小规模地块有90宗，为总量的81.1%。而100-200亩地块仅10宗，200亩地块仅3宗。
外资：以港、粤资本为主，京派、海派、渝派并进，福建、河南、河北等区域省份合拥，新加坡、印尼、美国等房产企业齐入的整体开发之势中。
本土：以置信、南光、国嘉为代表，主要通过借道资本市场、联合开发、资本联姻等手段进行资本突围，开拓新局。
07年成交地块的交易均价约842万元/亩，同比上涨70.8%。部