裕 天 项 目
可行性分析报告
2008．12
【项目总论】 3
I. 报告说明 4
II. 总体评价 4
III. 技术经济指标 4
IV. 财务指标 5
V. 结论及建议 6
第一部分 项目分析 7
一、宗地区位 7
1、本项目宗地位置 7
2、本项目城市属性 7
3、本项目区域属性 9
二、宗地现状 12
1、四至分析 12
2、技术经济指标 12
3、宗地分析 13
4、宗地评价 13
三、宗地市政配套 14
1、市政机关 14
2、金融设施 14
3、商业设施 15
4、教育设施 15
5、医疗设施 16
6、娱乐休闲设施 16
7、交通设施 16
8、其他配套设施 17
四、宗地交通分析 17
1、宗地与外界连接道路 17
2、宗地内部交通条件 18
五、宗地价值分析 18
1、项目优势分析 18
2、项目劣势分析 18
3、项目机会点分析 18
4、项目威胁点分析 18
六、综述 18
第二部分 市场分析 20
一、宏观环境分析 20
1、中国当前宏观经济现状及其发展态势 20
2、新形势下居民投资新走势 28
3、长沙城市定位及其相关政策分析 29
4、小结 39
二、中观市场分析 40
1、长沙商品房市场整体供给状况分析 40
2、长沙商品房市场整体需求状况分析 41
3、长沙商品房市场整体价格分析 42
4、未来2-3年的市场走势预测 42
5、中观市场小结 45
三、分物业类型市场分析 46
1、住宅分析 46
2、商业市场分析 51
3、酒店市场分析 63
4、写字楼市场分析 71
第三部分 项目定位 82
一、项目定位策略 82
二、物业发展方向的确定 83
三、项目功能定位 84
四、项目目标客户定位 85
1、住宅目标客户定位 85
2、商业目标客户定位 86
3、酒店目标客户定位 86
五、项目开发主题定位 86
六、项目形象定位 87
七、住宅产品定位建议 88
八、案名建议 88
九、项目定位规划文化理念 90
第四部分 规划设计草案及发展建议 92
一、东地块规划初步建议 92
1、地块说明 92
2、规划示意图 92
二、西地块规划初步建议 96
1、地块说明 96
2、 规划示意图 97
奥城国际酒店式公寓 97
三、物业发展建议 98
1、分物业类型发展建议 98
2、公建与配套系统设置建议 100
3、物业管理及安全管理系统 101
一、总体开发次序 104
1、对项目地块的整体分析 104
2、总体开发次序 104
3、首期位置选择的理由 104
二、入市时机的确定 104
第六部分 价格分析及其销售价格评估 106
一、本项目住宅销售均价评估 106
二、本项目商业销售均价评估 109
三、本项目酒店销售均价评估 111
第七部分 投资收益分析 113
一、 测算依据 113
二、三个规划方案对比分析 113
1、各方案经济指标 113
2、方案一、二、三财务对比分析 116
三、方案三财务指标测算 118
1、方案三成本的动态投入 118
2、项目收益分析 119
3、财务效益评价设定 121
4、盈亏平衡及敏感性分析 123
5、本项目投资分析 124
6、资金筹措与运用 125
第八部分 风险分析及结论 126
一、项目的风险点 126
1、政策性风险 126
2、市场风险 126
3、财务风险 126
二、综合评价 126
1、优势 126
2、劣势 126
三、结论与建议 127
第九部分 附件 128
一、本项目未来远景规划效果 128
二、本项目住宅产品初步定位规划 132
三、裕天企业简介 132
四、方案财务测算 133
1、方案一 133
2、方案二 139
3、方案三 145
【项目总论】
报告说明
受湖南裕天房地产开发有限公司的委托，本公司对委托方位于长沙市雨花区，东临韶山路，南临时代阳光大道项目开发进行投资可行性分析，以供投资决策时参考。
本案是基于目前长沙市房地产市场情况，结合我司的专业实践以及对项目板块、周边相关物业认真细致的调查研究而完成的。报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测则采用市场比较法。报告相关计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用，在实际开发中按照实际情况作相应调整。
总体评价
项目处在长沙二环线与三环线之间、主城与南城新市区结合部，“大融城+两型社会试验区”桥头堡，地理位置优越，城市综合配套功能完善，各项社会事业协调发展，为本项目的发展提供了良好的社会环境与经济环境。裕天地产丰富的开发操作经验、雄厚的社会资源，都将使本项目具有良好的市场前景。
根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供委托方参考：
技术经济指标
东地块经济技术指标
|
|
|
总用地面积(平米)
|
| 25249
|
建筑密度
|
| 40%
|
总建筑面积(平米)
|
| 152400
|
商业(平米)
| 大型购物中心
| 24000
|
| 临街铺面
| 6000
|
| 超市
| 0
|
|
| 30000
|
酒店(平米)
| 含裙楼和客房
| 29000
|
国际公寓(平米)
|
| 93400
|
普通住宅(平米)
|
| 0
|
容积率
|
| 6.04
|
西地块经济技术指标
|
|
|
总用地面积(平米)
|
| 16394.57
|
建筑密度
|
| 34.2%
|
总建筑面积(平米)
|
| 74400
|
商业(平米)
| 临街铺面
| 5600
|
普通住宅(平米)
| 18F
| 28800
|
| 25F
| 40000
|
容积率
|
| 4.54
|
综合指标配比情况
序号
| 建筑形式
| 建筑面积(平米)
| 建筑面积比例
|
1
| 公寓
| 93400
| 41.18%
|
2
| 普通住宅
| 68800
| 30.34%
|
3
| 酒店
| 29000
| 12.79%
|
4
| 商业
| 35600
| 15.70%
|
合计
|
| 226800
| 100.00%
|
财务指标
项目
| 方案
|
销售收入（万元）
| 192786.8
|
投资总额（万元）
| 95737.35
|
销售税金及附加（万元）
| 12887.798
|
土地增值税（万元）
| 1927.868
|
利润总额（万元）
| 82233.784
|
所得税（万元）
| 39519.324
|
税后利润（万元）
| 42714.461
|
盈余公积（万元）
| 4271.4461
|
可分配利润（万元）
| 38443.015
|
投资利润率
| 85.90%
|
全部投资的投资利税率
| 127.17%
|
自有资金投资利税率
| 381.29%
|
资本金净利润率
| 198.1%
|
序号
| 指标名称
| 单位
| 总体
|
1
| 税前内部收益率
| %
| 49.3%
|
2
| 税后内部收益率
| %
| 32.1%
|
3
| 税前净现值
| 万元
| 57479
|
4
| 税后净现值
| 万元
| 30391
|
5
| 盈亏平衡销售率
| %
| 53.2%
|
结论及建议
本项目用地区位理想、有较好的发展潜力，适合开发城市综合体项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和经济效益。当然本项目也存在一定的风险，建设单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的可行性。
建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，力争项目在2009年开工建设。
第一部分 项目分析
一、宗地区位
1、本项目宗地位