新政分析及客户分析应对策略

一、2010-2011年房地产市场调控新政解读

1．房地产限购令出台

   房地产限购令第一次出现在2010年4月新“国十条”中，其规定：要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

     在9月29日出台的《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》中，限购政策再一次升级，其指出：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

2．新“国八条”出台

2011年1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，其核心思想在于：

1). 进一步落实地方政府责任2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

      2).加大保障性安居工程建设力度,通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。

      3).调整完善相关税收政策，加强税收征管,调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，严格执行个人转让房地产所得税征收政策,加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

4).强化差别化住房信贷政策,首套房首付比例仍按不低于30%实行，购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

      5).严格住房用地供应管理,

各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。

      6).合理引导住房需求,各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

     7).落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制,未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。

    8).坚持和强化舆论引导,对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。 

3．房产税出台

   2011年1月28日，上海、重庆两地颁布对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法，由此房产税正式开始实施。上海、重庆两地房产税细则如下：

4．央行加息

央行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，贷款基准利率由此前的5.81%调整到6.06%。利率调整表如下：

根据以上利率，以100万房贷，20年期限为例，此次加息后，每月房贷月供增加117元。上调存款准备金率、加息、贷款利率优惠取消及房产税等叠加政策对市场的影响将逐渐由量变到质变，而本次央行加息选择在春节长假以后的第一个工作日前加息，因而对市场的影响更大，购房者的观望情绪将逐渐明显。 

二、房地产市场调控政策影响分析

由2010年4月出台“国十条”，到2011年1月份的新“国八条”，紧接着重庆、上海两地的房产税的开征，到上周央行加息政策，在整个周期不到一年的时间里，一系列的房地产市场调控“组合拳”的出击，种种迹象表明，中央新一轮市场调控态度已非常坚决，并且调控力度前所未有，调控范围之大，涉及城市数量之多，堪称史上空前。我国进入“十二五”发展规划的第一年，中央政府已经开始将房地产市场调控作为“保民生”的头等工作之一，巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展。

限购令

限购令的出台，对抑制投资投机需求产生了重大影响，特别是对均价上万元的一线城市来说，作用尤为显著，且各地限购令的实施都较严厉，这极大抑制了投资炒房的行为，从权威研究数据可以看出，限购令实施的城市，其商品房销量环比都有不同程度的下降，且下降明显。然而，虽然市场投资投机气氛逐渐下降，但是多数城市出台限购令加了时间定语“暂定”，表示限购令是临时的，有效时间或为半年、或为几个月等，因此，就目前来看，限购令的成绩是显著的。

新“国八条”

此次政策相比前两次对于房地产行业的影响是比较大的,其产品结构是中小户型、保障性住房的房地产企业的影响就会相对较小,而以开发高端商品房的企业影响就会很大；对于房地产行业的投资机会，中小地产商受此政策的影响会较大,另外，此次政策选择春节前出台,保证了政策对社会冲击成本不大。由于开发商在春节前的销售基本处于停滞状态,因此政策变动对于短期内限贷和限购等政策覆盖的购房人群的影响较少,不会造成已经购房但由于首付提升而不能够支付房款或无购房资格无法登记等而引发交易纠纷,对社会冲击小。而此次新“国八条”的出台，其核心还是在巩固和扩大限购令的实施、严格规范土地供应管理等方面来抑制房价过快上涨。

房产税

经过了多年的坊间流传后，重庆、上海两地的房产税终于开征。房产税对于房地产市场而言，是房地产市场制度建设的重要环节，对于房地产市场调控有积极作用。同时，作为财产税的一种，房产税的出台主要有利于合理调节收入分配，对于房地产市场而言主要是调节需求方，有助于引导居民合理住房消费，在买房子时能够理性选择；而对于投资需求来说，如果有了这一制度，会使房地产投资收益增加不确定性。另外，房产税改革也有利于促进存量房的使用，以前由于没有住房持有成本，导致住房空置率居高不下，现在有了房产税，住房持有成本增加，持有多套房屋的人或卖或租，住房空置率必将下降，市场上房屋供给必然增加。然而房产税改革对房地产市场调控具有积极作用。虽然目前房产税的开征只在重庆、上海两地，但其造成的市场震荡已出现，对各开发商们来说，这影响更是不言自语。如果各地在征收房产税方面存在不同的标准，其对房地产上市公司的影响也将不一而足。目前房地产市场面临的最大风险，不是成交量下降，也并非房价的下降预期，而是未来政策的不确定性，而对于开发商们最担心则是未来新税种的出台。

央行加息

此次央行加息，其核心目的在于稳定物价的过快上涨，“抗通胀、保民生”，是宏观经济环境下的产物，但对于房地产行业来说，也将带来不小的冲击。首先，加息叠加效应逐渐明显，过去一年来已经加息多次，虽然前几次加息的直接影响都不明显，但是逐渐将出现叠加效应，特别是贷款优惠利率的取消，给市场的影响将逐渐由量变到质变。其次，相比严格的限购措施，目前支持购房者依然入市的主要原因就是通货膨胀及货币供应多，无更好的投资渠道。第三轮调控更加严厉打击投资需求。而对于投资者来说，相比限购，加息将使得投资成本非常明显地上涨,而且贷款的难度也将加大。因此，加息可能会促使市场投资客抛房，房屋空置率将会有下降，市场房屋供应量将增加。

                                                     2011-2-13