重庆市房地产市场
（五月）
5月成交同比持平，楼市进入促销季
2011年5月份主城区商品房总成交13010套、112.8万方，环比分别下滑14.93%、19.56%；成交均价7581元/㎡（注：成交均价为本月前19日公布数据统计），环比上扬5.09%；新办预售许可证项目体量累计159.52万方，环比下降35.21%。
5月份楼市成交虽环比较四月有所下降，但相对去年同比持平。在政府调控力度持续、银行对贷款额度的限制、首付比例上调的多重压力下，市场需求被集体抑制。而今年5月重庆楼市成交面积仍然达到了112.8万方，为2010年的93.96%和2009年的59.55%。虽然市场成交量有所下滑，但成交均价依然坚挺，在多重政策的打压之下，刚性需求带动小户型面积成交，成交均价再创历史新高。
尽管4月份CPI同比涨幅5.3%，涨幅比3月份回落0.1个百分点。据有关机构预测，接下来几个月CPI同比涨幅还可能再次冲高。至少到今年的7、8月份，CPI都将继续维持在5%以上的高位运行。这样持续的通胀压力，将会促使央行的货币政策及调控手段的使用，继续采取上调存款准备金率和加息手段的可能性较大，导致市场上货币的流通性变缓，银行贷款受限，消费者按揭买房的渠道变窄，房地产行业面临着进一步从紧的货币环境，房地产市场现状及未来并不乐观。根据预测，5月CPI可能将继续在5以上浮动。
行业调控往往是行业洗牌的契机。2011年的调控，其力度和范围将远超2010年。在国内地产调控、信贷政策持续收紧和融资渠道几近掐断的大环境下，房地产市场融资饥渴，行业的大面积洗牌加速，出现两极分化现象；就价格而言，不少小开发商已经开始通过打折促销回笼资金。但也有一部分开发商资金雄厚的开发商依然态度坚挺，虽回款较为困难，但并不存在资金断裂的威胁，所以不到万不得已绝对不会降价。
政策方面，为了巩固调控的初步成果，国家出台下一步调控的方向与目标“三基本、两协调、一严控”，具体表现为：供需保持基本平衡、结构保持基本合理、价格保持基本稳定，与经济社会发展相协调、与住宅产业发展相协调，严格控制投机投资性需求。要实现这样的目标，需要从增加供给、加大保障性住房建设力度，调节需求、完善差别化税收信贷政策，加强监管、规范房地产市场秩序等方面共同给力。
就开发商而言，如果银行与政策的调控继续升级，一些资金链本脆弱、抗风险能力不强的中小开发商，如接连出现资金紧张现象，存在退市或被兼并的可能性。而大开发商因其资金实力本就雄厚，在现阶段市场状况下有恃无恐。
在政策方面，五月无新的针对楼市的调控政策出台，但之前银行准备金率的5次上调已经给风雨飘摇的楼市带来不小的压力。从当前的经济情况来看，银行政策收紧预期很有可能继续加强，
CONTENTS 目录
聚焦楼市资讯 NEWS FOCUS
一、政策评析 5
二、规划评析 9
三、楼市要闻 14
四、土地市场 18
五、成交扫描 20
六、媒体监测 32
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一、政策评析
1、央行上调存款准备金率0.5个百分点，再冻资3700亿
中国人民银行12日宣布，从5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
这是央行年内第五次上调存款准备金率，也是去年以来第十一次上调。本次上调大约可锁定商业银行3700亿元资金。至此，大型商业银行存款准备金率升至21%的历史最高位。
政策解析：
? 提高存款准备金率对楼市不利是十分明显的，因为对楼市的放贷经过几次楼市紧缩政策后已经十分紧，上调存款准备金率令银行的贷款空间更小，可获贷款更少，楼市资金就更加涸泽。我国目前的银行存款有近50万亿，存款准备金率上调0.5个百分点后，相当于使银行的信贷窗口可贷资金减少2500亿，换而言之，市场流动性将减少2500亿元。
? 而根据当前的市场情况，虽然存款准备金率一再上调，但CPI并没有大幅度回落。预计未来每月上调一次存款准备金率的状况还将继续。第三季度加息的可能行也进一步增加。
2、《重庆市城镇房地产交易管理条例》通过，2012年起商品房需建一半以上方可预售
5月27日，重庆市三届人大常委会第二十四次会议通过《重庆市城镇房地产交易管理条例》，并定于2012年1月1日起正式施行。《条例》规定，商品房在销售时应当同时公布套内面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同。
《条例》规定，八层以下的商品房，须主体建筑封顶之后才可预售；而九层以上的，须已建房屋建筑面积达到规划批准的拟建房屋面积一半以上才可预售。取得预售后需在15日内一次性公布预售房源及价格。而当交易当事人发生纠纷时，应以套内面积和套内价格作为处理纠纷的计价依据。
《条例》要求，房地产开发企业应当自商品房买卖合同签订30日内，为购房人办理申请房地产权属登记的手续，并取得房管部门出具的登记受理通知书。因开发商原因造成无法办产权的，有约定从约定；无约定的，开发商除承担民事责任外，购房人可退房。
为保护购房者利益，防止开发商卷款挪用或抽逃，《条例》对预售资金的使用也做了相关的规定。针对准备金率持续上调，银根紧缩，许多银行对按揭房款划款缓慢的情况，条例要求办理按揭的银行应当在办理抵押权预告登记之日起5日内，将预购人按揭贷款直接划入项目预售资金监管账户，否则将由金融监管机构依法给予行政处罚。给预购人造成损失的，则由按揭银行依法承担民事责任。
政策解析：
? 九层以上商品房，须已建房屋建筑面积达到规划批准的拟建房屋面积一半以上才可预售，增强了对开发商的资金链的考验。增加开发商前期投资的成本，同时房地产商也必须拓展多元化的融资渠道。房地产开发商的资金链吃紧，会使小的地产商退出一线市场，而保守选择二线、甚至三线市场。同时，在小的地产商退出竞争的同时，也会吸引更多资金实力雄厚的大地产商进军重庆市场。从而改变重庆房地产市场的格局。
? 取得预售许可证的房地产开发企业，应当在15日内一次性公布全部准售房源，按照价格主管改正，部门的明码标价对外销售。对于供求比例不平衡的房地产市场，房源明码标价使消费者更加明确的了解各种各个楼盘的性价比，很有可能造成房地产商之间的“价格战”。
? 在现实生活中，开发商不给购房者办产权证的事件时有发生。《条例》针对该问题特地新增一款，最大限度保护购房者利益。因预售人或者房地产开发企业的原因，导致无法办理房地产权属登记的，双方有约定的按约定处理；未约定的，预售人或房地产开发企业应当承担民事赔偿责任。开发商违约，购房人不仅可把房子还给开发商，还可要求赔偿经济损失。
3、国土部地价监控细化至县城 若异常须一律上报
国土资源部对土地市场的监控再度升格。自去年12月份开始，全国105个重点城市需要及时上报高价地块外，如今，这一范围已悄悄扩大到全国所有县级及以上城市。
5月26日，国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，上述决定开始生效，该文件要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。
异常交易地块上报范围的扩大，意味着国土部将直接监测各县级城市的地价变动情况，以便及时为三四线城市房地产价格波动作出预警。
国土部5月中旬下发《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》便认为，当前部分城市商品住房价格居高不下，户型结构和保障性安居工程用地布局不合理，少数规划的商品住房优质地块和二三线城市商品住房土地出让存在着地价非理性上涨的可能。
政策解析：
? 国土部决意将“异常交易地块”上报的范围扩大到全国所有县级城市，强化用地监测的意图十分明显。当前部分城市商品住房价格居高不下，户型结构和保障性安居工程用地布局不合理，少数规划的商品住房优质地块和二三线城市商品住房土地出让存在着地价非理性上涨的可能。
? 除了加强地价监控，为了应对三四线城市房价上涨的苗头，政府决策层已经开始考虑，在部分大型热点城市周边的四线城市，有选择地实施限购，以避免因一、二、三线城市普遍限购导致投资性资本向四线城市转移，进而形成新的房价上涨动力。
4、重庆部分银行提高单价上万元商品房首付比例，首付比例四成以上
针对近期银行信贷额度下降的情况，银监会发出通知：“银行可以根据自身情况，自行上调首套房首付比例”。
此通知一出，我市部分银行就将首套房首付比例提高到了四成。这些银行表示房屋每个平方米一万以上，或者房屋的总价超过了一百万，哪怕是首套房你在申请贷款的时候，就很有可能被银行归类到首付比例四成以上中。
房价超百万，或者一个平方米卖价超过一万的商品房，即便是首套房，首付比例也可能会提高到四成以上。部分商业银行已开始提高首套房首付比中小商业银行甚至明确表示，银监会首套房政策并没变，但由于额度限制，该行在4月起已将首套房比例提高到四成以上。这些股份制商业银行表示，尽管首套房仍执行银监会的“三成”要求，但对客户的信用，行业、工作性质、收入要求都比以前严格得多，只要一项要求不达标，首付比例也会提高到四成以上。此外，同样也是由于额度的原因，部分中小商业银行甚至已经暂停房贷的审批，等待总行下发下个月额度。
各家银行都表示，目前银行手中积压的申请单很多，提高首付比例，一方面可以降低一定风险，另外一方面，对高价房提高首付，可以将节约的资金发放给普通商品房，从而缓解房贷申请积压的问题。
政策解析：
? 在贷款总量不变的情况下，如果提高首付，银行可以将节约出的资金更多地用于房贷，从