房地产策略研究周报
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2011年6月12日 第274期
高通智库
房地产策略研究周报
Real Estate Strategic Research Weekly
高通智库
目 录
【高通智库·战略观察】 3
养老地产开发模式初探 3
【政策分析及行业发展趋势】 4
住建部或对中小城市有选择性“限购” 4
住建部:各地保障房11月末前须全面开工 4
新36条配套文件上报国务院——民资有望参建保障房 4
住建部长强调将保障房质量纳入地方任务考核中 5
住建部发布房屋征收评估新规——按市场价格评估 5
建行董事长：低杠杆率能抑制房价下滑影响 5
屈宏斌:楼市调整未必致系统性银行问题 5
【宏观经济】 6
银监会主席：各国应对滞胀可能进入加息通道 6
发改委官员：物价上涨压力较大 6
我国国土空间开发规划构建三大战略格局 6
【区域市场动态分析】 7
北京住宅库存压力增大 7
端午假期北京一二手房成交均降 7
5月北京社区商业项目供应8万平方米 7
上海保障房遭遇资金难题——增加财政预算 8
上海保障房贷款增速高于房贷 8
上海市保障房计划动迁安置房进展最快 8
广州端午楼市成交集中于外围区域 9
上周深圳新房成交量升价跌、新增供应上升 9
天津东疆拟争取设立离岛免税 9
重庆公租房信托融资承担高利息成本 10
5月重庆楼市成交量同比持平 、均价同比上涨51% 10
5月成都一手住宅成交量上升、二手房市场持续低迷 10
5月南京商业地产成交量价齐涨 11
五月济南住宅成交量增近六成——低价盘热销 11
河北确定3方面拓宽房源渠道 11
江苏鼓励成立房投公司多元模式探路保障房融资 12
湖北省5月底保障房开工率49.67%——将开展多渠道融资 12
内地赴温哥华购新房投资者达三成 12
【土地市场动态】 13
北京CBD土地招标规则修改——价格分值提升 13
上海8地连拍——华新镇8号宅地溢价率100% 13
沪1号土地预公告——22幅均为动迁安置房 14
广州土地推介会——房企云集、12宗地勾86亿元 14
5月重庆土地市场供应放量、成交为零 14
石家庄要求新民居用地不得用于商品房开发 15
三亚市鼓励村集体建设用地建公租房 15
“十二五”期间济南计划改造建设城中村306个 15
【地产金融】 16
香港领汇REITs首度购入私人商场 16
联合地产在港交所以红利方式发行认股权证 16
恒力地产提前赎回可转股债券 16
新华联置地入主*ST圣方 16
华润置地15亿港元融资吸引多家银行参与 17
SOHO中国三年期贷款规模扩大至6.05亿美元 17
地产涉矿股获基金青睐 17
房地产信托管理预计趋严 17
【行业重大事件】 18
首开享受“保障房”红利——拟发43亿元票据 18
香港天价地块拍出——同时宣布限制外地人买房 18
【房企竞争情报】 19
华润置地将灵活定价实现销售目标 19
保利北京西山林语降价3000元促销 19
恒大地产前5月完成全年目标48% 20
五矿万科等香河新民居用地项目复工尚无期 20
万科高层连续出现变动 20
【业界观点】 21
香港证监会前主席：中国是新“互联网泡沫” 21
国际货币基金组织：中国易出现房地产泡沫 21
奢侈品牌向二三线城市扩张 21
【养老地产】 22
广州奥园养生城开业——引入瑞士健康中心 22
全国首家老年人养生院在天津正式落成 23
北京将对养老机构评定星级 23
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【高通智库·战略观察】
养老地产开发模式初探 在国内房地产市场，传统的住宅模式可预期将逐渐“去杠杆化”，而商业、旅游、养老等主题地产和复合地产，长远前景更加明朗。 在内地严峻而快速的人口老龄化面前，养老地产的市场空间明确，由此成为众多品牌房企关注的对象。但在制度支撑方面，由于落地政策缺乏，商业化的开发投资仍在摸索阶段。类比保障房，或许养老地产未来能成为下一个“制度红利”。 从需求看，传统的居家养老模式，面临越来越多的调整因素。“421”的家庭结构、工作生活节奏变化和未来养老支出等等，使养老地产需求愈加强烈。同时，经济发展程度，也使中高端养老支出明显提升。 当前涉足养老地产的难点有三：1、土地属性；2、融资问题；3、养老产品研发。 养老产品研发在一定程度上，更多是一个“技术性问题”。在国外丰富的老年地产产品经验面前，借鉴与创新结合，不会成为国内养老地产的核心难点。 土地是关键问题之一，问题在多个层面：1、由于仍未有专属的养老地产用地属性，招拍挂住宅土地用于养老地产开发在机会成本和投资成本上，面临巨大的压力。2、集体用地、产业用地、综合用地用于养老地产开发，在商业操作上仍有待思考。3、如何延伸养老地产，与医疗、休闲、旅游结合，在大型项目开发中结合，获得土地红利，成为当前核心思考点。 从融资问题，受土地属性限制，划拨、集体等用地属性的项目，在银行信贷方面受到限制。而租赁方式运作的项目，虽然有外资、险资等的适度参与，但长期资本支撑上仍显著不足。 当前“养老地产看上去很美”，但也同样预示这机会。这种阶段类似早期万达在商业地产上的探索——需求和前景明确，瓶颈明显，而通过开发模式解决了系统性问题后，将具有创新的竞争力。 养老产品在开发模式上，首先面临选择问题：何种土地、何种资金解决方案、服务类型与产业链等。 其次，从当前的行业探索看，住宅项目配建模式与大型主题地产模式，具有可行性。虽然内在商业精髓未见变革性创新，但相对广阔的养老地产市场空间而言，探索具有可行性。（ZZB返回目录）【政策分析及行业发展趋势】
住建部或对中小城市有选择性“限购” 国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。 与此同步，部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市，也已经登上住建部“城市房地产价格直报系统”的名单。据传言，中央政府已经在考虑，对房价上涨压力较大、涨幅较快而当地购房支付能力不足的中小型城市有选择地推广限购政策，而已经纳入重点监控视野的这些城市的房地产各项数据情况的变化，将成为决策的依据所在。 在此之前，福建厦门、山东青岛、烟台等沿海省份的主要非省会城市的房地产市场价格、成交走势等重点交易数据，已经被纳入住建部重点监控的视野。浙江温州、金华、江苏无锡等一批非省会城市，也已经在住建部的施压之下，陆续出台了严厉的“限购令”。（ZZB返回目录） 住建部:各地保障房11月末前须全面开工 截至5月底，各地保障房开工率估算约30%左右。住建部有关负责人6月9日表示，各地要公开保障性安居工程建设信息，11月末以前必须全面开工。此前住建部要求所有保障房建设任务在今年10月31日前全部开工。 开发商仅《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》这四证办下来就至少需要四个月时间，到银行申请贷款审核还需要两个月，如果前期准备工作没有做好，要想在接下来的5个月内开工建设，紧迫程度可想而知。 高通智库分析师：资金的具体落实仍是保障房建设的最大难点，而政策强压开工率，必将导致“作假”和“乱象”的进一步恶化。 当前各界集体呼吁银行资金在保障房领域的商业性支持的落实，对保障房建设费意义关键。（XHW返回目录） 新36条配套文件上报国务院——民资有望参建保障房 从国家发改委获悉，该委已经完成一份督察民间投资新36条加快落实的文件。发改委投资司副司长罗国三表示，“该文件很快上报国务院，然后由国务院发布实施。届时将由国务院而不是发改委去督察民间投资的实施情况。” 罗国三强调，这份文件必将激发民间资本的投资热情，最大限度地推动民间资本更多地参与政府主导型项目的建设。为落实“新36条”，迄今为止全国有11个省发布了实施细则。（HXSB返回目录） 住建部长强调将保障房质量纳入地方任务考核中 住建部部长姜伟新表示，今年建设1000万套保障性安居工程住房，质量管理中仍然存在一些问题，住建部等部委将联合对地方保障房进行检查，同时将保障房质量纳入地方任务考核当中。 凡是保障性安居工程发生质量问题的，省级住房城乡建设主管部门要对问题查处情况进行挂牌督办，对市县主管部门负责人进行约谈；凡是发生重大质量问题的，住房和城乡建设部将实施重点督办，并进行通报，必要时直接查处。（JHSB返回目录） 住建部发布房屋征收评估新规——按市场价格评估 为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，住房和城乡建设部6月7日发布了《国有土地上房屋征收评估办法》。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止，但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目继续沿用原有规定。 办法规定，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将
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