2012年10月份徐州市房地产市场月报                                                                                                                               
     
    2012年10月份市场月报

目      录

1、      宏观焦点

    （1）       多地集中松动公积金政策促刚需入市
    （2）      地方政府密集微调房地产市场政策 或促楼市升温
    （3）      中科院报告:内地城市化率超50% 城镇人口超农村
    二、10月份徐州土地市场状况
    （1）      本月土地供应情况——土地出让列表
    （2）      本月成交土地分析
    （3）      市场综述
    三、10月份徐州市区商品房市场情况
    （1）      10月份徐州房地产市场供应分析
    （2）      10月份徐州房地产市场成交分析
    （3）      10月份徐州商品房市场供求关系分析
    （4）      徐州市区10月各区域成交面积及套数分析
    4、      本月重点楼盘住宅成交跟踪
    （1）      10月份重点跟踪项目备案明细 
    （2）      10月份徐州楼市销售动态
    （3）      10月份徐州楼市销售排名
    五、报广分析
    （1）      投放情况
    （2）      10月份各类房产广告分布
    （3）      10月份区域楼盘投放量统计
    （4）      10月份广告投放媒体分布

1、      宏观焦点

        多地集中松动公积金政策促刚需入市
        从(11月1日)开始，镇江将执行调整后的公积金政策，该新政支持首套房贷款，对中低收入家庭购买普通自住房首贷公积金贷款的，不再考虑月缴存额的限制。在不突破贷款额度上限以及抵押物充足的前提下，90平方米以下房源首付20%，其余80%可以申请公积金贷款；90~144平方米的，首付30%，其余70%可以申请公积金贷款。夫妻双方最多可贷50万元，夫妻一人最多可贷30万元。
    　　此外，镇江新政另一个亮点在于子女买房可以使用父母的公积金。为了进一步加大对新就业人员住房消费的扶持力度，新就业人员购买自住住房办理住房公积金个人购房贷款的，父母也可申请成为共同还款人，使用其住房公积金账户余额转账还贷，以有效提高新就业人员的住房消费能力。
    　　镇江新政只是各地放宽公积金政策的一个缩影。据中原地产市场研究部监测，目前全国已有约30个城市微调公积金政策刺激楼市，而且多数获得默许。综合这些政策来看，上调贷款额度与放宽贷款限制是最主要的两个方向。例如，10月20日起，武汉市民可以使用公积金购买二手房，贷款最高限额由原来的40万元提高到60万元；此外，9月28日起，深圳市也将住房公积金贷款限额由原来的80万元提高到90万元。
    　　中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，与信贷政策必须上报银监会等相比，公积金政策是各地方政府可以自行决策的楼市调控政策。“公积金贷款额度提高不仅可以对市场释放微调信息，也不会影响限购限贷的政策底线，目前来看是地方政府微调最容易执行的办法。”
    　　异地互贷有扩大趋势
    　　在公积金政策调整中，除贷款条件和额度之外，最重要的一环在于是否允许异地互贷。自楼市调控以来，异地互贷基本处于搁置状态。之前全国可以跨省使用公积金贷款买房的仅有秦皇岛与北京之间的试点，但实际在2009年年底就已基本陷于停顿。按照北京的限购标准，外地户籍必须有5年以上社保、纳税，因此基本也就不存在秦皇岛公积金可以到北京贷款购房的情况。
    　　不过，近期省内异地互贷正有扩大趋势。2009年，广州与周边7个城市一起签订了《广东省珠江三角洲城市住房公积金贷款合作协议》，在任一城市缴存住房公积金，均可在其他7个城市申请住房公积金贷款。从10月20日开始，广东省内公积金互贷的城市增加到了9个，除原来珠三角八城之外，茂名市也归入其中。
    　　与此同时，武汉市新政也提到，职工使用商业贷款购买武汉市区以外自住房的，可以提取在武汉市缴存的公积金用于偿还该房屋的商业贷款。
    　　但在张大伟看来，武汉和广东省的政策是明显不同的。“提取公积金与使用公积金贷款购房并非同一概念，公积金贷款最大的意义在于利率低，相当于不到商业贷款基准的七折。而提取公积金的办法很多，比如很多城市的租房、装修等都可以提取公积金。”
    　　对于不断增加的公积金互贷城市，公积金的异地互贷主要是在本省内或一定区域内，主要作用是为了实现刺激本区域内自住刚需入市购房。在当前市场处于“不快不慢，不温不火”的阶段，公积金贷款低首付、低利率的优势，一定程度上也可以刺激市场成交量的稳定和回升。
    　　跨地域互贷需加强监管
    　　鼓励公积金贷款是目前政策暖风的主流，特别是异地互贷政策推广，其影响不可小觑。
        对于购房者来说，公积金异地互贷相当于扩宽了资金来源渠道，特别是对于异地就业和工作时间较短的纯刚需，是明显的利好政策。此外公积金异地互贷可以使就业人员流动更加自由，同时也提高了公积金的使用率和流通率，使这项制度更加回归公益的本质。
    　　但异地互贷如果推广也可能成为一把双刃剑，为骗补以及寻租创造空间。今年2月，住建部曾下发《关于进一步加强住房公积金监管工作的通知》，要求各地进一步加强住房公积金的监管，重点查处公积金骗提骗贷等情况。
    　　“如果施行互贷的两个城市个人收入水平和房价水平相差悬殊，就会造成资金的流失和不合理利用。”张絮表示，跨地域的公积金互贷需要更完善的制度，尤其是要加强审核，应避免因制度上的漏洞出现骗贷行为。能够真正做到个人住房信息联网的城市相对具有优势，尤其一线城市实行公积金互贷的可能性还比较低。主要是住宅价格与周边城市相差较大，投资投机性需求较多，且楼市调控政策始终较为严格，很难出现放松。即便是未来允许异地互贷，可能也会设定比较严格的界限。
     
        地方政府密集微调房地产市场政策 或促楼市升温
         从9月底开始，深圳、贵阳、西安、武汉、天津、镇江、江门等地先后对楼市政策进行微调，这也是自国务院督查组督查楼市以来，地方政府首次密集微调政策。业内人士认为，多地微调政策的目的，主要在于刺激楼市消费，进而缓解地方政府财政“吃紧”的局面。未来可能会有更多的城市尝试微调楼市政策，房地产市场也将从底部逐渐升温。
    　　新一轮政策微调启动
    　　10月29日，广东省江门市同意开平、鹤山两县调整公积金贷款额度的申请。按照调整后的额度，首套房贷款最高限额统一提高到一人25万元，两人或以上50万元；二套房贷款最高限额为一人20万元，两人或以上40万元。几乎与此同时，江苏镇江市推出新的公积金政策。其中包括子女买房，父母可成为共同还款人，公积金可用来偿还商贷、支付物业费等。
    　　除上述两地外，深圳已在今年9月28日上调公积金贷款最高额度上限。武汉则在10月24日发文，除上调二手房公积金贷款最高限额外，还规定异地购房可动用本地公积金进行还贷。9月下旬以来，多城市通过微调公积金政策的方式对楼市政策进行调整。而自“新国八条”出台至今，已有近30个城市调整公积金政策。
    　　在近期地方政府微调楼市政策的尝试中，公积金并非唯一切入点。10月25日，天津房地产交易资金监管中心发布公告称，住房交易网签首付可分两次交纳，但首付款不能低于总房款的30%。贵阳则在10月初推出新政，规定购买首套房可享受相当于本市户籍的就业、入学和就医等同等待遇。据不完全统计，最近一个月，已有近10个城市对楼市政策进行微调，刺激楼市消费的意图明显。
    　　更多城市或尝试微调
    　　从本轮政策微调的方向上看，促进楼市消费无疑是首要目的。业内人士认为，这也是地方政府意图通过刺激房地产市场回暖，缓解地方财政压力。财政部统计显示，受商品房销售额累计增幅较低的影响，前三季度房地产营业税减少6亿元，下降0.2%。国家统计局数据显示，同期全国土地成交价款为5309亿元，下降11.0%。
    　　 值得注意的是，在财政收入减少的同时，大量地方债务到期将进一步加剧地方财政压力。国家审计署的报告显示，截至2010年底，地方政府性债务中，约1.84万亿元需要在2012年偿还。
    　　 除进行微调政策的尝试之外，从今年7月开始，地方政府密集推出住房用地，在刺激土地市场回暖的同时，也增加了土地出让收入。中国证券报记者此前在调研中发现，一些地方政府甚至向开发企业预征数年后的房地产税收。
    　　业内人士认为，在不触及楼市限购、限贷等政策“红线”的情况下，地方政府的微调尝试被允许的可能性较大。事实上，从去年下半年以来，在微调楼市政策的40多个城市中，只有少数被叫停。该人士还认为，为刺激楼市升温，预计未来将有更多的城市尝试微调。
    　　市场将筑底升温
    　　链家地产统计显示，从楼市“限购令”推行以来，一线城市的新房成交均价上涨不足5%，政策成效明显。但新政同时也在抑制市场交易，统计数据显示，今年以来的市场形势不佳，虽然二季度以来一度出现热销局面，但此后的楼市“金九银十”再次陷入低迷。多数分析人士认为，今年全年的成交情况可能不尽如人意。
    　　楼市调控政策也在影响市场供应。国家统计局数据显示，今年前三季度，全国房地产投资增速、土地购置面积、新开工面积等指标都出现负增长。市场人士认为，为保证市场供应，并刺激房地产消费，未来楼市调控政策可能趋于温和，并从行政化手段逐渐过渡到市场手段。在国务院督查组回京后，高层虽不断表态坚持楼市调控不放松，但至今并无更严厉的政策出台，意味着“政策底”已经出现。因此，微调楼市政策的行为将被默许，并可能越来越多出现。年下半年以来，不少大型房企在土地市场频繁拿地，显示出“抄底”意图。楼市的一系列指标在探底之后，市场将进入筑底期，并有可能在明年进入逐步升温阶段。
    中科院报告:内地城市化率超50% 城镇人口超农村
        10月31日，中国科学院今天发布了50个内地城市的新型城市化水平指数，数据表明，我国内地城市化率突破50%，达到了51.3%，这意味着我国城镇人口首次超过农村人口，城市化进入关键发展阶段。
    　　中国科学院今天上午举行的《2012中国新型城市化报告》发布会上获悉的，该报告由中国科学院可持续发展战略研究组主持，国务院参事、中科院可持续发展战略研究组首席科学家牛文元研究员领衔，多名专家历时1年完成。这也是继2009年之后专门研究中国新型城市化战略的第四部年度报告。
    　　针对当下的城市化进程，报告揭示了五大战略性弊端：一是在世界格局中，中国的城市化明显滞后于工业化所对应的非匹配；二是中国的城市化进程中，明显地表达出土地城市化快于人口城市化的非规整；三是中国的城市化亟须克服“城市和农村、户籍人口与常住人口”的非公平；四是中国的城市化偏重城市发展的数量和规模，忽略资源和环境的代价，呈现出粗放式生产的非集约；五是中国的城市化必须解决如何进入现代管理制度、消除城市病的非成熟。
    　　以较为直观的城市交通状况为例，报告表明，按照上班路上平