序言

    2010年对于中国房地产市场是不平常的一年，对昆明房地产市场更是不平常的一年。站在21世纪的第二个十年的开局之年，也即中国将迎来第十二个五年规划的开局之年，我们回顾和总结2010年昆明房地产市场，是为了更好的的迎接即将到来的2011年。
    回顾2010年中国房地产市场，可谓是中国房地产市场调控最严厉的一年。这一年国家出台了一系列宏观调整政策，从国务院4月份出台“新国十条”、“9.29”新政，到一线城市的限购令。可是中国房地产市场在经历了上半年短期的观望徘徊后，下半年房价逆市上涨。昆明房价同样在经历上年平稳上涨后，下半年昆明房价快速上涨。
    田野咨询机构——土地投资中心将通过对2010年昆明房地产一级市场、二级市场及三级市场的梳理，通过对“十一五”时期昆明房地产发展轨迹的研究，对“十二五”期间中国宏观经济走势及昆明宏观经济走势的研判，结合房地产相关政策，预测2011年昆明房地产市场走势。这就是本报告的核心目的。

第一部分 2010年宏观经济运行状况分析

一、2010年中国宏观经济运行状况分析

    （一）GDP增长情况
    2010年全年国内生产总值397983亿元，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。
    图1.1：2003-2010年中国GDP增长情况

    分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。




    图1.2：三大产业占经济的比重

    （二）固定资产投资增长情况
    2010年中国全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，增速比上年回落6.2个百分点，扣除价格因素，实际增长19.5%。其中，城镇固定资产投资241415亿元，增长24.5%，回落5.9个百分点；农村固定资产投资36725亿元，增长19.7%，回落7.6个百分点。在城镇投资中，第一产业投资增长18.2%，第二产业投资增长23.2%，第三产业投资增长25.6%。分地区看，东部地区投资增长22.8%，中部地区增长26.9%，西部地区增长26.2%。全年房地产开发投资48267亿元，增长33.2%。
    图1.3：2005年-2010年中国固定资产投资增长情况

    （三）消费品零售总额增长情况
    2010年全年社会消费品零售总额154554亿元，比上年增长18.4%，扣除价格因素，实际增长14.8%。
    图1.4：2001-2010年中国消费品零售总额增长情况

    图1.5：2001—2010年CPI涨跌幅度

    C   P   I

    按经营单位所在地分，城镇消费品零售额133689亿元，增长18.8%；乡村消费品零售额20865亿元，增长16.1%。按消费形态分，餐饮收入17636亿元，增长18.0%；商品零售136918亿元，增长18.5%。其中，限额以上企业（单位）商品零售额58056亿元，增长29.9%。热点消费快速增长。其中，金银珠宝类增长46.0%，家具类增长37.2%，汽车类增长34.8%，家用电器和音像器材类增长27.7%。

    （四）城镇居民人均可支配收入增长情况
    2010年全年城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长11.5%。其中，城镇居民人均可支配收入19109元，增长11.3%，扣除价格因素，实际增长7.8%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长10.7%，转移性收入增长12.8%，经营净收入增长12.1%，财产性收入增长20.5%。农村居民人均纯收入5919元，增长14.9%，扣除价格因素，实际增长10.9%。其中，工资性收入增长17.9%，家庭经营纯收入增长12.1%，财产性收入增长21.0%，转移性收入增长13.8%。
    （五）2010年中国房地产市场分析
    　　2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%。其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。
    表1.1：2010年房地产开发和销售主要指标完成情况

指标	单位	绝对数	比上年增长
投资完成额	亿元	48267	33.20%
其中：住宅	亿元	34038	32.90%
房屋施工面积	亿平方米	40.55	26.60%
房屋新开工面积	亿平方米	16.38	40.70%
房屋竣工面积	亿平方米	7.6	4.50%
其中：住宅	亿平方米	6.12	2.70%
商品房销售面积	亿平方米	10.43	10.10%
本年资金来源	亿元	72494	25.40%
其中：国内贷款	亿元	12540	10.30%
其中：个人按揭贷款	亿元	9211	7.60%
本年购置土地面积	亿平方米	4.1	28.40%
土地购置费	亿元	9992	65.90%

2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。

二、2010年昆明宏观经济运行状况分析

    （一）GDP
    从2005年至今昆明市生产总值历史对比可以看出，年均增长比例都保持在12%以上，超过全国平均水平。
    图1.6：2001-2010年昆明GDP增长情况

    2010年昆明实现地区生产总值2120.37亿元，比上年增长14.0%。其中一、二、三产业分别实现增加值120.30亿元、960.86亿元和1039.21亿元，分别比上年增长4.8%、16.7%和12.6%，三次产业结构为5.7:45.3:49.0。





    图1.7:2001-2010年昆明三次产业增长情况

    （二）固定资产投资及房地产投资情况情况
    固定资产投资方面，全市社会固定资产投资完成2160.88亿元，比上年增长35.0%。其中房地产开发投资完成440.68亿元，增长19.3%，建筑业增加值251.24亿元，增长26.9%。
    图1.8：2001-2010年昆明固定资产投资增长情况