张家港香港城SHOPPINGMALL商业中心—可行性分析
     
     
     
    
    张家港香港城SHOPPINGMALL商业中心
    可行性分析
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    无锡崇安寺招商咨询有限公司（香港有联管理）
     
    2006年4月17日 
    
目    录
     
    第壹部分  张家港区域概况
    一、地理位置
    二、交通状况
    三、经济概况
    四、城市规划
    五、商业地图
    第贰部分  城市商业竞争力评估
                  一、长三角区域竞争力
    二、张家港商业发展潜力
    第叁部分  商业地产租售行情
    第肆部分  项目用地周边环境
    一、实景图
    二、地块以南——乘航路
    三、地块以西——东二环路
    四、总体环境分析
    
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    第伍部分  项目SWOT分析
    一、优势机会
    二、劣势威胁
    第陆部分  业种业态策略定位
    第柒部分  销售招商策略定位
    第捌部分  附件列表
    1、      张家港市商业地图
    2、      张家港香港城[置地广场]招商租金试算表（060417）
    3、      张家港香港城[紫荆广场]招商租金试算表（060417）
    4、      招商规划进度管制表
第壹部分：张家港区域概况
    一、地理位置
     
     
     
     
     
    张家港市位于长江下游南岸，江苏东南部，北濒长江，与南通、如皋、靖江相望；南近太湖，与无锡、苏州相邻；东连常熟、太仓；西接江阴、常州。2004年10月沿江高速公路通车后距上海98公里，南京180公里，苏州58公里。张家港市是沿海和长江两大经济开发带交汇处的新兴港口工业城市。全市总面积998.48平方公里，占全省面积的0.94%、苏州市面积的11.51%。
    地处长江三角洲的张家港有最适宜人居和创业的自然环境和发展环境。全境地势平坦，河流纵横，属北亚热带南部湿润性气候区，气候温和，四季分明，雨水充沛，资源众多，环境优美，是典型的江南“鱼米之乡”。
    境内天然良港张家港港，不冻不淤，深水贴岸，安全避风。现有万吨级泊位34个，年吞吐量超4000万吨，已开通19条国际航线，每月40多个国际航班，与世界150个港口有货运往来。
    
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    张家港保税区是全国15个保税区中唯一的内河港型保税区。规划面积4.1平方公里，主要功能为国际贸易、出口加工和保税仓储。全市形成了以国家级保税区、省级经济开发区、扬子江国际化学工业园、沿江经济技术开发区等为龙头的载体建设群，是国内外客商投资创业的一块热土。
     近年来，全市环境建设不断推进，先后获得首批“国家卫生城市”、首家全国“环境保护模范城市”等国家级荣誉称号。目前，张家港市正朝着创建国家文明城市、国家园林城市、国家生态城市的目标迈进，着力营造人与自然和谐发展，力图打造一个经济、社会、资源、环境良性循环的现代化新型园林生态城市。
    二、交通状况
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    张家港作为区域性交通的纽带，是沟通长江南北和苏、皖、浙的重要交通节点，公路及河道运输十分发达。
    公路：沪宁、204（烟台—上海）、沿江高速、苏锡张、苏虞张等高速公路；
    水路：水网发达，水运约占总运输量的60%，港口为国际一级，有到东南亚及美洲的多条航线，万吨级泊位34个，年吞吐能力为四千万吨；
    航空：距上海虹桥机场只有一小时车程，拥有浦东国际机场、南京禄口国际机场等周边机场。
     
    完善的交通使张家港对外交流更加密切，这也为张家港新一轮的发展创造了良好的条件。
     
    三、
    3、经济概况
    张家港市总户籍人口 86.86 万，城镇人口占43.49%，外来常住人口 50 万。2005年全年预计完成地区生产总值705亿元，比上年增长22.4%，按户籍人口计算人均已达10075美元，按常住人口计算人均GDP已经达到6400美元；2005年实现全口径财政收入108.38亿元，比上年增长27.5%，其中地方一般预算收入48.38亿元，比上年增长高达53.2%。城镇居民人均可支配收入达到17000元，农民人均纯收入达到8750元，分别比上年增长12.4%和10.3%。
    社会保障体系全面覆盖城乡，城镇社会保险参保率达到98.5%，农村养老保险参保率达到99%，新型合作医疗制度参保率达到98.5%，老年居民养老补贴覆盖率达到99%，城镇居民和农民最低生活保障标准分别提高到每月300元和200元。
    消费市场持续活跃，汽车、旅游、住房等继续成为消费热点，全市私家车保有量超过 8万辆，在张家港马路上行驶的汽车，平均100辆中就有80辆是私家车，摩托车拥有量也已超过 15 万辆。2005年社会消费品零售总额达到92.3亿元。新增私营企业2110家，注册资本43.45亿元；个私经济入库税收24.42亿元，占全市入库税收的27.6%。2005年全市新批三资企业227家，实现注册外资15.67亿美元。全市完成进出口总额106.41亿美元，其中自营出口41.25亿美元。 
    市区居民恩格尔系数处于富裕区间
    市区百户居民抽样调查显示，2005年城市居民人均生活消费支出11825元，比上年增长12.8%。在各项消费支出中，食品支出居首位，其次是文化教育娱乐服务支出和交通通讯支出。在生活消费八大类之一的食品人均支出为3548.69元，占生活消费支出的比值（即恩格尔系数）为30%，与上年占重33.5%相比，下降了3.5个百分点，恩格尔系数已处于富裕区间。文化教育娱乐服务支出和交通通讯支出中，人均分别为2285.80元和2087.29元，分别比上年增长 16.6%和180.8%，占消费支出分别 19.3%、17.7%。
    可以看出，张家港市城市居民生活水平提高较快，已向追求时尚的高质量生活方式转变。
     
    苏州市各区域财政收入比较图（2004年）：
     
    张家港市财政收入在苏州五个县级市里面保持领先优势，略高于昆山，大大领先于吴江、太仓等地。与昆山不同的是，张家港的外向经济并不突出，主要是以本地企业为主，也就是说，主要的财富都是由本地人员累积，因而本地的购买力较强，利于本市商业和房地产市场的发展。
     
    
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    苏州市各区域经济发展规模（2004年）：
     
    
    从上面的内外引资情况来看，张家港的外向经济在苏州市各县市的比重是较轻的，实际利用外资仅高于太仓，而远远落后于昆山、常熟、吴江等地，而内资引进则仅次于常熟，这些数据可以从侧面反映出张家港市的人均购买能力。
     
    张家港市人均工资增幅状况：
     
    04年张家港市人均工资水平达到了20000元，与01年相比近乎翻了一倍。
    人民收入的快速增长直接拉动了商业和房地产市场的发展。
     
    四、城市规划
    自2003年8月31日起，经省及苏州市批准，张家港市按照“一城四区”、“五纵五横、一高一快”的框架进行城市的新一轮规划及城市发展。原有17个建制镇调减到8个，以打造一个现代化中等城市为目标，进一步释放区域性发展能量和活力。
    杨舍中心城区是“一城四区”中的重中之重，远景规划面积将达64平方公里，人口53万，将人口汇聚于中心城区。由城市核心区、暨阳湖区、城东物流区、城西新区、城北新区和省级经济开发区南区北区七大功能分区组成，打造以商贸流通、高新产业和物流服务为主导的现代化生态城市。
     
    “一城四区”规划：
     
     
     
     
     
    金港片区为城市的副中心，远景规划面积56平方公里（不含保税区、化学园共46平方公里产业区），人口20万，重点发展仓储运输、物流加工、化工等临港型产业，将以双山生态岛和香山文化风景区为特色，把区、港、园（化工园）与金港新城有机融为一体，着力打造形成绿色滨江生态城市。 
    锦丰片区为市域北部的经济中心，远景规划面积72平方公里，人口15万，重点发展冶金、电力、建材、汽车等资金密集型产业，将以一干河清水走廊为背景，把冶金工业园与锦丰新城紧密相连，打造亲水滨江城市。 
    塘桥片区为市域南部的经济中心，远景规划面积62平方公里，人口20万，重点发展纺织出口加工业，并结合自身的产业基础和空间结构，建设生活配套齐全的组团式轻工业城市。
    乐余片区为市域东北部经济中心，远景规划面积22平方公里，人口5万，以扬子江机电工业园为依托，以绿色生态农业为基础，着力打造成为自然生态城市。 
     
    杨舍中心城区规划：
     
     
     
     
     
    城市核心区通过进一步的街景改造力求“做美”，形成空间布理合理、建筑高雅大气、立面色彩协调、环境和谐优美、交通安全有序、夜景绚丽多姿，极富现代气息的城市景观线。
    城西新区立足“做优”，将以商业次中心和购物公园为基础，新型居住和以商务办公、休闲娱乐为主的城市社区。
    东部物流市场区立足“做强”，将成为生活生产物资交易流通中心，建设在市区东部的森林公园占地逾千亩，建成后将以丰富的生态群落结构和自然景观，为市民和投资者提供最佳休闲环境。
    省级开发区南区北区以发展深度加工和高新技术产业为主导，南北两区联动，成为与城市总体功能布局相协调的现代化工业园区。
    城市新一轮的规划及“一城四区”的改造，加速了张家港城市化进程，城市化带来的大面积的人口导入及人口整合的优势性人才，将成为本地经济及商业消费的主力。
    五、商业地图（详见附件一）
     
    第贰部分：城市商业竞争力评估 
    一、长三角区域竞争力
    在2004年中国县(市)社会经济综合发展指数前100名排名中，张家港名列第四。
    在全国43个城市商业中心里，目前最具竞争力的城市集中在三大区域：长江三角洲、珠江三角洲和京津唐地区。以下为最新的两个排行资料。

     此外，最近两年的统计年鉴显示，这三大最具城市竞争力的地区中，长三角地区在国内生产总值、消费和投资额以及实际利用外资情况等方面都大大超过珠三角和京津唐地区。2005年3月，社科院发布的《2005年城市竞争力蓝皮书》中更是指出：与往年相比，长三角地区城市的竞争力提升更快，山东半岛城市的竞争力明显提升，珠三角地区城市的竞争力有所下降。这初步表明以江浙城市为代表的发展模式更具竞争力。
    二、张家港商业发展潜力
    作为最具竞争力的长三角核心城市，张家港2005年将进入全面高水平小康社会，2009年将实现现代化。
     
    1、产业比较
    按照国际发展的经验，当一个国家或者地区人均GDP达到4000美元时，以商业、服务业为主的第三产业占GDP的比重应该达到50%以上。张家港市2005年的人均GDP已经超过了10000美元，但第三产业所占的比重还不足50%。
    从近年来一、二、三产业构成的变化图中可以看出，张家港市的工业与商业发展极不平衡。第二产业发展势头迅猛，第三产业虽然也在不断发展，但发展的速度明显不如第二产业。当然，这与我国现阶段大多数城市处于工业化的初期和中期阶段，把发展第二产业作为最主要任务的国情相关。张家港市作为一个典型的处于工业化发展中期的城市，第二产业在第三产业中的比重居主导地位，第三产业相对滞后。
      横向来看，与周边的常熟、江阴、昆山、吴江等县市相比较，张家港市工业商业发展的不平衡更为突出。市统计局2005年6月的数据