营门口项目市场调查及定位报告
    呈：新锦江相关领导
     
     
    营门口项目市场调查及定位报告
     
     
     
    全程机构
    2007年7月3日
    第一部分  市场研究篇
    一、营门口区域概况
    1、营门口辖区在成都市的位置
    营门口是成都城区西部重要的门户，是在原著名的营门口乡基础上城市化而建立的城区街道办事处。
    营门口辖区地处成都市西北，其地界范围为：
    ◎东邻抚琴辖区，以二环路北一段为界；
    ◎南邻茶店子辖区，以成灌路金牛大道为界；
    ◎西邻金泉辖区、沙河辖区，以三环路为界；
    ◎北邻九里堤辖区，以交大路为界。
    全辖区幅员面积约3平方公里。辖区内主要街道有金牛大道、黄忠大道、交大路、银沙路、金府路、二环路、三环路等，33、3、56、48、106、512、97、98等多路公交车皆可到达辖区各主要街道，交通便捷。
    2、营门口辖区主要历史文化特色
    营门口之得名源于三国时期的一段真实历史。“营门”古义为官兵出入军营的正门，又称“辕门”，引申义是古代“三军”统帅主持军务的指挥中心。蜀汉丞相诸葛亮为了“北定中原，统一全国”，故在蓉城西郊实行耕战政策，曾设军营屯兵于此，营门口因此而得名。
    营门口为物华天宝之处，历史悠久，辖区内自然人文景观交相辉映。历代许多文人墨客都曾在此流连，留下瑰丽雄奇的诗篇。在历史长河中积淀出的深厚文化底蕴是营门口辖区不可缺少的脉流和基础，也为营门口借历史文化、提炼历史文化打造辖区独一无二的特色经济奠定了坚实基础，在城市经营过程中，有深厚的历史底蕴用以提炼出结合经济的文化内涵，从而打造出区域经济特色。
    3、营门口辖区主要经济特色
    目前已经形成的商业业态：已经建成的成熟区内（老区）主要是低档的餐饮、建材和其他服务业；三环路通车前形成的金府路主要是汽车贸易、建材等为主。
    4、营门口辖区在成都市的重要地位
    成都西门是成都的重要区域，营门口在成都整体城市功能中的重要地位和影响力是十分突出的，主要表现在以下几个方面：
    其一、首先，本区域有重要的国宾通道功能，国宾通道当然地成为已有较大影响力的金牛大道的“加强版”，打造好这个通道是十分重要的，它在成都市城市中的重要地位不言而喻；
    其二、其次，西门是重要的居住区——在人们的印象中，西门住贵人，而三环路内营门口辖区大块的待开发土地承受了城市居民和市场导向的厚望，它将来的建设必然影响着整个西门房地产市场、影响着成都市的房产市场；
    其三、拥有著名的贸易市场群（金府商圈），集部分建材和已成规模的汽车贸易，在业界已有重要地位，将来的发展对成都市商贸业的健康发展与均衡发展有着十分重要的意义。
    二、区域市场情况

     
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    商业状况：
    项目周边商业多为人才交流、五金汽配及周边相关产业，生活类配套商业并不发达。而且由于劳动保障大厦的阻隔，使得项目外围商业形成了一个断层地带。项目街对面为营门商厦，商业氛围不太理想。周边有少量餐饮业态，但生活购物超市较少。总体来说整个区域商业外部环境比较差，铺面档次比较低，租金约70~90元/月。而根据政府规划，营门口立交桥将拆除，对于本项目商业人流的聚集有较大的帮助。
    情况总结：
        该区域目前居住氛围已经比较浓厚，但是生活配套还不是很完善。目前周边大型楼盘比较多，潜在项目在未来几年会有比较大的供应量。而且根据政府规划，这里将是主要住宅区域。因此，区域未来的发展前景应该比较好。
    现在区域内均价约为5500元/平方米，从在售的项目来看，销售进度非常快。除了未开盘的项目以外，万科·加州湾已经清盘，80派所剩住宅数量也不多。总体来讲，区域认同度非常高。
     
     
     
    三、周边区域市场情况

    


     
     
     
     
     
     
     
     
    从以上数据统计我们可以看到，营门口临近一环路附近的楼盘以小高层、高层为主。部分楼盘规模比较大，在区域内具有较强的影响力。该区域离市中心相对比较近，区域环境相对更好。该区域的楼盘价格也较高，曦城已经摸高到了7800元/㎡左右。
     
    四、区域市场总结
    城西是成都房地产开发的热土，目前已形成了光华、金沙、羊西线等多个成熟生活居住区，并呈现进一步向外扩展的趋势。由于其住宅市场相当成熟，区域配套完善，加之近年来的开发使得该片区可供土地相对较少。从土地资源上来看，本项目地块具有一定的稀缺性。该区域目前开发的楼盘多为中、高等档次,在未来的发展期间，本区域房价还有一定上涨的空间。
    从本区域新开项目的户型规划方面来看，基本上都以中小户型为主，居住和投资都非常合适的户型受到市场热捧。外立面清一色现代简约风格，和产品本身的定位比较吻合。较小项目基本上都配套了自身的临街商铺，有的商业体量甚至接近住宅体量的一半。项目都比较注重环境方面的打造，临近公路的项目很注意隔音防噪的功能，而容积率和公摊较高的项目习惯于架空一楼来做配套或者是绿化，通过环境方面的改造来提高项目自身的品质。
    整个区域销售情况比较火热，销售进度也比较快。经过调查，二环路均价在6000元/㎡，一环路均价在7000元/㎡，而购房基本上除了排号以外没有其他任何优惠。较高的房价并没有对本区域楼盘的销售造成太大的阻碍，每批次房源基本上在1个月左右清盘。购房者除了新兴白领外，还有不少中、老年人。说明高层电梯已经被大部分人所接受，销售抗性较小。
    五、商务酒店业态项目分析
    由于项目有可能被打造成为精装小户型酒店式物业，所以从市场中抽取2个正在销售的商务酒店项目做为参考对比。
     
    1、凯宾大厦

     
     
    2、丽晶假日

     
     
     
     
     
     
    六、项目SWOT分析
    项目地块情况介绍
    本地块靠近营门口立交桥，临街面大约30~40米。东面为宏源公寓，面积大概7亩。地块不太方正，地势平坦。目前地块上为两栋旧多层建筑待整改及拆迁。
    


    
    项目周边配套
    
    待拆建筑