北京西单华泰商业广场项目可行性分析报告
     
    1、      西单商圈概述
    2、      西单商圈现状
    3、      西单商业特色
    4、      西单华泰商业广场项目简介
    5、      西单华泰商业广场SWOT分析
    6、      项目定位
    7、      项目招商方案及策略
    8、      项目养市方案及策略
    9、      项目改造费用
    10、      项目资金及回收表
    11、      谈判要素
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    1、      西单商圈概述
     
    
     
    西单商业区南起西绒线胡同，北至灵境胡同西口，南北长1600米，以西单北大街为轴线东西进深200——300米，占地80公顷。因东西边界由各项目的纵深决定所以呈非直线型的空间区域。西单商业区作为北京市延续至今具有悠久历史和深厚文化底蕴的商贾云集之地，与王府井大街，前门大栅栏，并称三大传统商业区。在广大消费者心目中是商业经营的黄金地段，更是首都经济繁荣的象征。时至今日，作为北京市和西城区城市经济支柱，以及现代化经济形象的代表，西单商业区的建设和发展，始终是政府和市民所关注的焦点。
     
    西单商业街形成于明清时期，建国后得以迅速发展。该中心以经营中高档商品为主， 基本形成了集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、文化、办公、旅游、会展等功能于一体的国际水准的现代化商业区。目前商业规模：总体经营面积约50万平方米，年销售额80亿元，日客流量达30万人次，在北京市商业格局中具有举足轻重的地位。
 
     
     
     
    2、      西单商圈现状
     
    西单商业区的历史沿革 
                  据有关文献记载，明清时期，政府衙门的采办多以西单为主，推动了该地区商业的发展。经过六百多年的发展，西单已经闻名遐迩。
    1、西单商业区历史发展的四个阶段
　　（1）萌生期（五十年代末至六十年代）---西单商业区的形成开始于五十年代末。新中国成立之后，北京城市规模成倍扩大，并且主要是向西发展，随着长安街的开发建设，以及城市人口的大量西移，西单商业区开始一步步的发展并繁荣起来。
　　（2）形成期（六、七十年代）---经过公私合营，北京市商业网点布局由“小、多、密”变成了“大、稀、少”。此情况下，西单很快形成集零售业、餐饮业、服务业和修理业于一体的、经营种类相对齐全、供应品种相对丰富的广大市民生活可以依靠的市级商业中心。与前门、王府井构成京城三大市级商业中心。
　　（3）发展期（1978---1993年）---改革开放后的十余年间，商品的丰富，流通的活跃，使西单商业区迅速发展起来，商品品种丰富，服务项目齐全，此期间区政府对东侧进行了改造，使硬件设施水平和总体功能有了质的飞跃，促使了西单商业区的繁荣。
　　（4）整体规划建设期（1993年以后）---随着西单地区城市改造的展开，实现了由传统商业区，向现代商业区的转变。实现了由单一商业业态向多种业态，由单一交通干线，向多元立体化交通系统，由单一购物场所向精神文明载体建设的转变。
    ２、西单发展趋势
    按照目前市政府、北京市商委和西单商委的规划，未来五年内，西单商业街商业设施扩建工程投资将超过66亿元，新增商业面积100万平米。目标是把西单建设成为商业气息更加浓厚的现代化商业中心，再塑西单商业街的金字招牌。未来的西单将向四个方向发展，也就是未来西单的定位，即：年轻西单、文化西单、休闲西单和假日西单，把西单改造成一个全新的集购物、休闲、娱乐于一体的一站式服务地区。西单商圈各家大型商场，各自只要市场定位不同，细分了目标消费者，就可以各自服务着不同层次的市场，并共同组成了西单的立体化商圈。
     
    3、      西单商业特色
     
    个案分析
    个案一：新一代商场项目概况（物业各项经济指标）
    位置：地处西单商业中心，西单明珠北面，华威的东侧，广州大厦的西边，与西单明珠仅有一内街（堂子胡同）相隔。
    建筑面积：5万平米
    内部布局：

• 地上一层至六层为小商品特色大卖场及时尚精品屋

• 地上7层：大众餐饮（食街）

• 地上8层：鹅掌门

• 地上9层：KTV

• 地下1层：飞特餐饮中心（新生代甜品、经典方味茶餐厅、千万里中式快餐）

     
    配套设施：
    4部扶梯、4部直达客梯、6部货梯；集中式中央空调
    2、      项目业态分布

• 1层：饰品、化妆品、美甲、音像制品、贴纸照、十字绣

• 2层：办公用品、工艺礼品、毛绒玩具、手机美容、钟表眼镜、小家电、钱包、丝巾、字画、像框、体育用品

• 3层：前卫少女装

• 4层：时尚丽人装、牛仔装

• 5层：男装、童装、针织品（内衣、袜子）、裤类、家居装饰

• 6层：鞋、箱包

• 7层：食街

• 8层：KTV、美容美发

    3、      产品功能分布（分割铺位面积）
    主力铺位6平米，单个铺位最大25平米，最小1平米，1至6层，每层200个铺位，每层约2000平米，共计1200个左右的铺位。
    4、      招商价格：
    最低15元/天×平米，最高70元/天×平米，押金为1层１０万/摊位，6层1.5万/摊位，招商价格普遍偏高，尤其是押金金额，商户对此颇有微词。
    5、      产品定位
    新1代商场定位为集购物、餐饮、休闲、娱乐等功能于一体，提供一站式服务的全新小商品零售市场。
    客户定位主要针对的目标消费群体为18－35岁之间的年轻时尚一族。
    6、      新一代项目分析
    优势是地处西单商业中心地带，西单的日均人流量为30万人次，商业位置显著；因对面的西单明珠市场和西边华威市场的带动，区域市场租金水平已有提高；地下2-3层的为地下车库，车位量充足。劣势是市场主入口有三个，但只有南门方便出入，北门和东门因穿行不便而削弱购物的人流量；本案的制定的租金水平偏高，增加养市期间经营难度；其外立面仅有南侧具有展示面功能，展示面少；市场内部装修档次低、无特色；招商混乱，不规范。　
     
    个案二：西单赛特
    业态分布

    生意清淡、楼层单层面积狭小
     
    个案三：中友百货
    产品业态分布

    经营好、经常举行活动、整体规模大、中档产品丰富、吸引客群主要为年轻人；西单商圈的百货业中中友经营情况最好，对外报价30％流水倒扣，一个10平米的档口日流水最差为3000元，最好时达10万元。
     

    个案四：君太百货
    整体档次略高于中友，经营情况一般
     
    个案五：首都时代广场
    产品业态分布

    服务业态客户主要依靠楼上写字楼客户，写字楼内的大量驻扎机构对楼下人流有很大支撑，其餐饮生意火爆，服务好。服务业态租金均价7元/天×㎡（含物业管理费），服务业态可以流水倒扣，约为18%，首都时代广场对产品结构进行调整，预计明年调整为“美美百货”。
     
    个案五：77街
    服务业态：
    A、      游戏厅
    B、      溜冰场
    C、      4D影院（未开业）
    D、      水吧（6个，同一经营者）
    E、      麦吉柯主题魔术店
    F、      食档：天府豆花食档、呷哺火锅
    G、      美容美发
    租金从14-30元/天×㎡，租金较高，其游戏厅和青年服装业生意好，室内广告设计有特色。商户约500户，租金25元/天×㎡，地下有运动100主力店，娱乐包含全天演播台，地下二、一层生意较好，地下三层部分冷清。
     
    个案六：西单明珠

    市场共1200个摊位；租金15-70元/天×㎡；首层标准摊位2-4平米（饰品类），租金4000-8000/月，营业额流水每天500-2000元不等；服装、箱包标准摊位10-15㎡，租金900-1500/月，营业额流水1000－3000/天，西单明珠对外水吧、食档25个，铺位2-3㎡，月租金10000-15000不等；整体市场定位产品为中低档，适合大众；市场经营良好，无摊位可另租。
     
    个案七：西单华威