TJHJ—研展部—2009.12.18
     
     
     
     
    证大光明城四期商业研究可行性报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    2009年12月18
     
     
     
     
     
    前   言    
    目前长春房地产市场异常火爆，在住宅市场一房难求的局面下，商业地产也悄然走俏，随着客户对长春商业认可度的不断提升，长春房产市场正在进入一个全新的时代。
    在宽城区，以证大光明城为代表的一些项目，经过近两年的发展，逐步形成了区域市场氛围。宽城区各项配套逐步走向完善，生活氛围也越来越浓厚，区域商业也初具规模与市场影响力。
    值此时机，证大光明城项目推出四期商业。考虑到目前宽城区域的商业现状以及商业发展所依托的商业地段价值和经营特色等要素；为更好的做好四期商业，目前我们更需要知晓的是证大光明城项目在面临着何种状况的商业环境；在目前的商业现状下，本项目适合做多大体量的商业既能保证项目的安全性，又可以有达到企业利润最大化；做何种业态商业更能适合本地市场的认可与去化……。于是，便有了本次长春市场的商业调研与探析。
    我司人员带着以上众多问题与思考，在经过长达20天的市场调研与各类访谈，从宏观的角度，针对长春市的政治、经济、人文、历史等方面进行了细致的了解，并从微观的角度，针对长春市特别是宽城区的地产项目特别是相关商业物业进行了详细调研。希望可以通过前期大量的调研分析与过往成功商业项目操案经验，从而很好的解决本次的问题所在。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目   录
    1 长春市宏观经济简述              5
    1.1 长春市GDP发展趋势（2005-2009）              5
    1.2 人均收入及人均消费支出              5
    1.3 2000年-2009前三季度社会零售总额              6
    2 长春市商业发展概况              6
    2.1 长春市消费市场预期              6
    2.2 商业发展概述              7
    2.2.1商业业态虽较齐备，但布局上有待发展              7
    2.2.2 商业街环境有待提升              7
    2.2.3 商业氛围成熟度不够              7
    2.2.4 商圈分布集中，商业发展不均衡              7
    2.3 商业圈简述              7
    2.4商圈分析              8
    2.4.1 商圈分布              8
    2.4.2 各商圈发展现状及定位              8
    2.4.3 成熟商圈发展趋势分析              9
    2.4.4 新兴商圈的发展趋势              10
    2.4.5 商圈发展进程总结借鉴              10
    2.5 长春零售市场分析              11
    2.5.1零售业设施类型以现代商业发展为主导              11
    2.5.2商业零售设施业态设置需进一步完善              12
    2.6 商业研究主要结论              13
    2.7 长春市商业市场未来发展预期              13
    3 宽城区经济发展概况              14
    3.1 宽城区区域GDP发展              14
    3.2 宽城区人均收入              14
    3.3 宽城区人口              15
    3.4 宽城区商业零售业概况              15
    3.4.1 全区社会消费品零售额              15
    3.4.2 消费品零售总额的结构变化              16
    3.5 宽城区发展趋势              16
    3.6宽城区区域发展不足              18
    3.6.1 旧城改造，生活环境欠佳              18
    3.6.2 公路发达，公交出行还有待改善              18
    3.6.3 生活配套设施不是很完善              18
    4 宽城铁北地区商业区现状              19
    4.1 区域内主要商圈分布              19
    4.2柳影路商圈              20
    4.2.1商圈范围              20
    4.2.2商圈特点              20
    4.2.3商圈建筑形式              20
    4.2.4商圈内相应配套              21
    4.3长新街商圈              23
    4.3.1商圈范围              23
    4.3.2商圈特点              23
    4.3.3商圈建筑形式              23
    4.4一匡街商圈              24
    4.4.1商圈范围              24
    4.4.2商圈特点              24
    4.4.3 商圈建筑形式              25
    4.5商圈发展总结              26
    4.5.1商业设施混乱，层次不一              26
    4.5.2街铺居多，多以餐饮业为主              26
    4.5.3辐射范围小，影响力不大              26
    4.5.4经营状况参差不齐，局部区域商业氛围浓厚，多以长期持有为主              26
    4.5.5新兴商业发展潜力大，商业氛围的培养需要2-3年的时间              27
    4.6 区域内商业分布              27
    4.6.1 已建成商业分布               27
    4.7.1 在售商业分布              28
    4.7.2 未来规划商业供应量              28
    4.8 现有大型超市、综合市场分布              29
    4.9区域商业体量总体预估              29
    5 项目立地条件分析              31
    5.1 项目位置及交通              31
    5.1.1地理位置              31
    5.1.2周边道路              31
    5.1.3公共交通              31
    5.2项目可见性              31
    5.3商业氛围              32
    5.4 项目周边项目              32
    5.5项目SWOT分析              33
    5.5.1优势              33
    5.5.2劣势              33
    5.5.3机遇              33
    5.5.4威胁              33
    6 项目周边商业状况              34
    6.1周边竞争对手分析              34
    6.1.1周边竞争对手分布              34
    6.1.2竞争对手现状              34
    6.2 项目商业发展小结              36
    7 项目体量测定              37
    7.1 人均商业拥有量              37
    7.2 区域商业面积人均拥有量对比              37
    7.3 项目周边新项目入住时间及人口统计              38
    7.4 本项目商业体量建议              38
    7.4.1人均商业拥有量              38
    7.4.2项目基地指标和地段优势，做到充分利用              38
    7.4.3项目周边或区域内的商业设施类型，做到差异化或空白填补              39
    7.4.4项目所在区域的发展需要，考虑项目未来的成长              39
    8 项目业态建议              39
    8.1 商业物业的分类以及标准              39
    8.1.1 商业物业自身价值体现              39
    2.1.2 商业投资价值的体现              39
    8.1.3 以铺养 “铺”价值体现              39
    8.1.4 关于两种商业类型的价值对比研究              40
    8.1.5 商业操作的可行性研究              40
    8.2 本项目适合商业类型              40
    8.3 项目业态的确定              40
    8.3.1 社区商业的定义              40
    8.3.2 社区商业类型划分              41
    8.4本案商业类型判断              41
    8.5 长春市社区商业业态配比              41
    8.6 从社会零售总额消费结构分布分析              42
    8.7 住户对商业需求的渐进性分析              42
    8.8项目适合业态              43
    9 项目定位分析              44
    9.1 宽城区首个一站式购物街区              44
    9.2 终端消费客户定位：整个铁北地区，追求优质生活群体              44
    9.3 目标客户群体定位              44
    9.3.1 商业物业自身价值体现              44
    9.3.2层面划分              45
    9.3.3客户特征              45
    9.4 档次定位              45
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一篇   长春市整体商业房产市场研究

1 长春市宏观经济简述

1.1 长春市GDP发展趋势（2005-2009）

    
    2005年-2008年长春市GDP的平均增幅达到18.5%；2009年前三季度实现GDP总值1994亿元，同比增幅12.8%，预计全年能达到2900亿元左右。
    雄厚的工业基础、边境贸易的发展、以长春为中心的城市群体的形成都将助推长春市经济快速发展。

1.2 人均收入及人均消费支出