广西柳州房地产市场信息报告
     
    1、      城市概况
    柳州市概况
    　  柳州是以工业为主、综合发展的区域性中心城市和交通枢纽，是山水景观独特的历史文化名城。全市辖六县四区，总面积1.86万平方公里，总人口356万人，居住有汉、壮、苗、瑶、侗等48个民族成分。
         柳州又称龙城，位于广西中部，是我国南方的一座古老而美丽的城市。早在5万年前就有“柳江人”生活在这里了，从建城至今已有2100多年的历史。它具有良好的人文历史景观和丰富的旅游资源，是国家甲级旅游城市和历史文化名城，也是广西最大的工业基地和经济中心。柳州属于典型的喀斯特地貌，形成了“拔地奇峰画卷开”的山水特点。这里石山奇特秀美，岩洞瑰丽神奇，泉水幽深碧绿，江流弯曲明净。清澈的柳江穿越而过，像一条绿色的玉带，把市区环绕成一个“U”字形半岛。唐代著名文学家柳宗元在柳州任刺史时，曾用“越绝孤城千万峰”、“江流曲似九回肠”的诗句，来描绘这个美丽的城市。
 
    地理位置：

柳州市位于广西中部偏东北，东经108°50′—109°44′,北纬23°54′—24°50′。地处柳江中游，柳江自北方穿绕城市向东南方向流去。市区山环水绕，呈壶状。 

地形地貌：

柳州市区地形平坦微有起伏，地面标高在海拔85——105米之间，东、西、北三面环山，具有典型的岩溶地貌特征，由于柳江穿流市区及气候、岩性、构造的影响，形成河流阶地地貌、岩溶地貌迭加的天然盆地，其地貌单元可分为：城中河曲地块、柳北孤峰岩溶平原、柳东孤峰、峰丛岩溶地带、柳南峰林峰丛谷地、柳西多级河流阶地、沙塘向斜岩溶盆地及低山丘陵等。

河流水系：

流经柳州市境的河境，流域面积在50平方公里以上的17条，流域面积大于10000平方公里的河流1条，即柳江（包括干流融江和大支流龙江）；流域面积在100——1000平方公里的河流10条，即大桥河、沙埔河、瓦泥河（又名大渡河）、东泉河（又名大帽河）、凤山河、流山河（又名逢吉河）、中回河（又名杨柳河）、里雍河、王眉河（又名红罗江）浪江。流域面积在50-100平方公里的河流6条，即勤俭河、鹅湾、浑水河、葛麻河（又名大保河）、蚂蝗河、新圩河。市境内主要河流是柳江。除瓦泥河注入红水河外，其余都是柳江河系的小支流。各小支分别从柳江两岸汇入，构成了柳州市的河流系统。

柳 江：

柳江是西江水系的一级支流，全长（自河源至三江口）773公里，流域面积58397.5平方公里，河道平均坡降1.4‰。自河源至柳州水文站，河长588公里，控制集水面积45413平方公里，流域形状似扇形，便于洪水汇集。

气 候：

柳州市地处亚热带，四季较分明，气候温和，雨量充沛。平均日照时数达1634.9小时，平均气温20.5℃，无霜期长达314天，年均降水量近1450毫米。这种气候条件十分有利于农作物的生长和畜禽、鱼类的繁殖，还可以反季节利用，发展农副业生产。

历史沿革： 

柳州是南中国古人类“柳江人”的发祥地。古人类文化遗址有白莲洞遗址（旧石器晚期──新石器早中期，距今约30000─7000年）、大龙潭鲤鱼嘴遗址（新石器早教兴市”试点及中期，距今约7000年）、蛮王城遗址（父系氏族公社时期，距今约4000年）以及柳江两岸台地、蓝家村台地、九头山、甘前岩等古人类文化遗址，此为柳州之原始地域。

唐天宝元年（公元742年），改名为龙城郡。

乾元元年（公元758年），龙城郡复名柳州。

柳州市是汉、壮、瑶等多民族聚居的城市，具有浓郁的乡土文化和民族文化，几千年来一直是汉族和岭南土著民族经济和文化交流、融合的汇聚点，具有深厚的民族传统文化沉积。1994年元月，柳州市被国务院正式命名为历史文化名城。

人口与民族：

柳州市是古人类繁衍生息之地。到2000年末市区人口总数为183.48万人，人口比较集中分布于商业繁华地区，柳北区、柳南区人口数量分布多，而城中区人口密度最大。柳州市区有壮、汉、瑶、苗、侗、仫佬、毛南、回、满、京、蒙古、水、朝鲜、布依、土家、白、土、藏、傣、彝、黎、畲、维吾尔、高山、哈尼、纳西、景颇、仡佬、达斡尔、拉祜、锡伯等32个民族。

旅游概况

柳州市具有丰富的文化遗产和旅游资源。“山青、水秀、洞奇、石美、 林茂、 草丰”是她的特色，市区山环水绕，柳江蜿蜒穿过，“江流曲似九回肠”，展现出“世界第一自然盆景”的风姿。中国南方古人类“柳江人”文化遗址白莲洞，这座岩厦式洞穴堪称中国第一座集旅游、科普于一体的洞穴科学博物馆；中国电影艺术家赵丹题为“天下都乐”的都乐岩风景区，溶洞奇秀，别有洞天，钟乳石千姿百态，一幅幅维妙维肖的神奇景象，构成了“大自然的奇幻艺术之宫”；拨地而起的鱼峰山和山下的小龙潭相传是歌仙刘三姐传歌和骑鱼升天的地方；建有中国唐代文学艺术家、哲学家柳宗元衣冠墓和柳候祠的柳候公园是凭古怀旧的胜地；被誉为“东方奇观”的大龙潭公园，那迷人的湖光山色和古朴的少数民族村寨充满浓郁的民族风情，使游人流连忘返；以奇石文化为特色的箭盘山公园和以明清文化及道、佛、儒传统文化为特色的蟠龙山公园，展现出柳州丰富的奇石资源和深厚的历史文化。 

柳州市景景：柳侯公园 鱼峰公园 江滨公园 龙潭公园 雀山公园 都乐公园 马鞍山 鹅山 

蟠龙山 白莲洞 柳江风光 喷泉广场 东门城楼
     
    　　——柳州是西南地区的工业重镇和广西最大的工业城市。据2005年经济普查，柳州共有工业企业2199户，其中规模以上496户，大型工业企业11户，全国工业500强5户，上市企业有桂柳工股份、柳化股份和两面针股份，形成了以汽车、机械、冶金为支柱，化工、制糖、造纸、制药、建材、日化等产业并存的工业体系。全市有四个名牌产品，两个驰名商标及5家年销售收入分别超150亿、100亿、50亿的强优工业企业。柳州工业经济总量约占广西的1/4，2005年，全市实现工业总产值846.45亿元。
     
    　　汽车工业是第一支柱产业。通用、日产和上汽、东风、一汽等汽车巨头都在柳州投资合作。柳州是全国唯一同时拥有国内三大汽车集团整车厂的城市，微型客货车、轿车、多用途商务车、轻中重型载货车及专用车、改装车等车型齐全，整车产量排名全国城市第五，拥有“上汽通用五菱”、“东风乘龙”、“东风风行（MPV）”等汽车品牌，微型车市场份额位居全国第一，目前国内市场份额约占40%。2005年，全市汽车产量38.98万辆。预计今年将突破50万辆。
     
    　　冶金工业以钢材和有色金属冶炼及深加工为主。钢铁综合生产能力达600万吨；锌、锡、锑、铟等产品在国内外市场占有重要地位，其中立德粉和铟的产量世界第一，氧化锌产量亚洲第一、世界第二，“金海”牌锡锭是中国名牌产品。2002年，柳州被列为国家新材料产业化试点基地。
     
    　　机械工业以工程、建筑机械、空压机等产品为代表。柳工装载机、欧维姆预应力锚具国内市场占有率排名第一，产品远销海外。柳工位居“2006年世界工程机械50强”第32位，欧维姆预应力技术开发中心跻身全球八大技术中心行列。
     
    　　其他行业中，拥有两面针、金嗓子、花红药业、鱼峰水泥、网山白糖等一批全国知名品牌，两面针被评为中国公众最喜爱的十大民族品牌之一，两面针药物牙膏连续21年占据全国药物牙膏产销第一位。
     
    　　——柳州是西南地区的交通枢纽。柳州是全国唯一拥有大区铁路局总部的非省会城市，铁路连接湘、渝、黔、滇、粤五省市，是沟通西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢。柳州是中国45个公路主枢纽城市之一，境内有多条国道和高速公路交汇，公路运输4小时可达北部湾海岸港口。柳州是国家一类口岸，柳江航运可上溯贵州，下航港澳。柳州白莲机场达到国家4D级标准，已开通至上海、广州、成都等航线。
     
    　　——柳州是西南地区的商贸物流中心。柳州素有“桂中商埠”之称，自古以来就是周边省区的重要商品集散地，具有背靠大西南、面向东南亚和东部沿海的区位，具备建设大市场、发展大商贸、大物流的优势，已形成汽车及零部件、钢材、建材、农副产品、日用消费品等大型批发市场。食糖批发市场是全国最大的食糖实物交易市场，柳州价已成为全国食糖行业的指导价。2004年，柳州被《福布斯》评为中国大陆最佳商业城市之一。作为中国内陆走向东盟的重要通道城市，随着中国－东盟自由贸易区的建立，以及中国-东盟“M”型区域经济合作战略的实施，柳州将发挥区位和产业优势，着眼于服务全国、面向东盟，大力发展产品加工和现代物流，努力把柳州建设成为区域性现代物流中心和商贸中心。
     
    　　——柳州是国家历史文化名城和中国优秀旅游城市。柳州是中国南方人类的发祥地。五万多年前，柳江人、白莲洞人就在这里繁衍生息。柳州正式建制于西汉王朝，距今已有2100多年的历史。柳宗元曾任柳州刺史，柳州是其最后居留地，纪念柳宗元的柳侯祠、柳侯衣冠冢及历代碑文石刻迄今保存完好。
     
    　　柳州市区青山环绕,水抱城流，享有“世界第一天然大盆景”的美誉。“城在山水园林中，山水园林在城中”，是柳州城市风貌的形象写照。“柳州奇石甲天下”，被誉为“中华石都”。柳州是歌仙刘三姐的传歌胜地。柳州的民族风情独具神韵，壮族的歌、瑶族的舞、苗族的节和侗族的楼，堪称“四绝”。三江的程阳风雨桥和鼓楼等民族建筑闻名海内外。
     
    　　这几年，我们抢抓机遇，加快发展，为“十五”计划画上了圆满的句号，使“十五”期成为了柳州经济发展速度最快、社会进步最明显、城乡面貌变化最大、人民群众得到实惠最多的五年。2005年，全市完成地区生产总值512亿元，位居西部城市第12位，年均增长12.95%（其中工业增加值位居第6位）；财政收入80.18亿元，位居第11位，年均增长19.37%；社会消费品零售总额200.12亿元，位居第10位，年均增长12.66%。全社会固定资产投资171.76亿元，位居第21位，年均增长30.82%；城市居民人均可支配收入9986元，位居第10位，年均增长11.71%。与2000年相比，人均GDP1778美元，提高了879美元;工业化水平47.22%，提高了7.59个百分点；工业化率4.1，提高了1.4；城镇化率45.45%，提高了4.12个百分点，柳州的工业化、城镇化程度有了很大的提高。
     
    　　今年以来，柳州国民经济保持强劲增长，主要经济指标增幅都在两位数以上，实现了“十一五”的良好开局。1-9月，全市完成地区生产总值428.73亿元，增长16.2%；规模以上工业总产值641.39亿元，增长27.35%；财政收入68.01亿元，增长17.58%；全社会固定资产投资127.72亿元，增长20.05%。预计全年将完成工业总产值1000亿元，地区生产总值600亿元，财政收入95亿元，全社会固定资产投资200亿元。
     
    　　伴随经济的快速增长，柳州的人居环境不断改善。2002年，柳州被联合国开发计划署确定为中国“21世纪城市规划、管理和发展”试点城市。同年，柳州掀起了大规模的城市建设，大力实施“碧水蓝天”工程。“十五”期城市基础设施投入207亿元，建设城市道路22条、跨江大桥5座、大型立交桥5座、穿山隧道2座，新增城市绿地588.3公顷，柳州正逐步发展成为山水秀美、适宜人居的城市。2003年起，柳州开展了“农村道路、沼气能源和村镇建设”三项会战，竣工通乡油路292公里、通村四级路932公里，建成沼汽池13.12万座，改厕14万座，受惠群众超过50万人，农村生产生活条件得到了很大改善。我们还解决了农村18.84万人饮水难问题，加大了扶贫攻坚力度，使农村贫困人口减少了8.13万人。
     
    　　“十一五”是我市加快工业化和城镇化进程，全面建设小康社会，在全区率先实现工业化的关键时期。刚刚结束的市第十次党代会，提出了今后五年的发展方向和奋斗目标，号召全市人民按照“工业强市，富民兴柳”的总体发展思路，坚持自主创新，大力推进“柳州创造”，加快工业化和城镇化进程，把柳州建设成为全区率先实现工业化的示范城市。到2010年，实现人均GDP超过3000美元，工业化水平达到53%，工业化率提高到6以上，城镇化率超过50%；实现地区生产总值、工业总产值、财