柳州2008年房地产市场
分析报告
二○○八年七月
第一部分 城市宏观面市场调研分析 - 3 -
一、城市背景分析 - 3 -
二、城市主要交通网络 - 4 -
三、城市发展历史重大进程 - 5 -
四、城市人口规模 - 6 -
第二部分 城市经济发展水平分析 - 8 -
一、 柳州城市经济的发展 - 8 -
二、宏观政策下未来城市经济发展分析 - 13 -
第三部分 城市发展总体规划分析 - 16 -
当前城市的格局 - 16 -
三、城市商业发展状况 - 21 -
第四部分 柳州城市房地产 - 26 -
柳州市房地产发展概述 - 26 -
二、柳州市房地产主要（代表）个案解析 - 29 -
三、对柳州城市房地产发展的思考 - 31 -
第一部分 城市宏观面市场调研分析
一、城市背景分析
柳州城市的性质：广西中心城市之一，西南地区交通枢纽及重要工业城市，山水风貌独特的历史文化名城。
1、城市地理环境概述
柳州市位于广西壮族自治区的中北部，地处北纬23°54′—26°03′，东经108°32′—110°28′，地处中亚热带向南亚带过渡的季风气候带。夏长炎热，冬短不寒，雨量充沛，光温丰足，雨热同季，无霜期长。垂直温差大于纬度温差。中、南部多年平均气温为20.6℃,而北部山区则在16.5℃之间。
柳州是中国优秀旅游城市，以柳州为圆心的250公里半径范围内，集中了广西80%的四A级以上旅游风景区，其北部地区和毗邻的桂林市，共同构成享誉世界的大桂林旅游风景区。
2、城市规模及地域范围
柳州下辖六县四区，总面积1.86万平方公里，占广西土地总面积的7.89%（其中市城区6.58万公顷）。东与桂林市的龙胜、永福和荔浦为邻，西接河池市的环江毛南族自治县、罗城仫佬族自治县和宜州市，南界新设立的来宾市金秀瑶族自治县、象州县、兴宾区和忻城县，北部和西北部分别与湖南省通道侗族自治县，贵州省黎平县、从江县相毗邻。
二、城市主要交通网络
柳州是中国西部区域性交通枢纽，是沟通中国西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢。柳州是中国45个公路主枢纽城市之一，境内有多条国道和高速公路交汇，公路运输3--4小时可达北部湾海岸港口。柳州是国家一类口岸，柳江航运可直达香港、澳门。柳州的白莲机场达到国家4D级标准，已开通至北京、上海、广州、成都、重庆等航线。柳州距桂林两江国际机场仅需一个半小时车程。
柳南高速公路
三个小时达北部湾各城市
到两江国际机场1.5小时
中南、华东、华南地区铁路中枢
航空：柳州白莲机场是目前广西规模较大的航空港之一，可起降波音737等中型客机，目前有十多个航班往返上海、广州、成都、深圳、海口、北海等各大中城市。铁路：柳州是广西最重要的铁路交通枢纽，中国南部的主要铁路干线湘桂线、黔桂线、焦柳线、黎湛线等4条干线在这里交汇。从柳州火车站每天有近50对客运列车开往北京、上海、广州、西安等十几个大中城市。公路：209、322、323国道经过柳州。现已开通柳州至南宁、桂林的高速大巴，每10分钟发一班车。柳州市内有4个长途客运站，可通达自治区内各地。
三、城市发展历史重大进程
? 中唐时期，桂林经柳州到邕州的道路已开通。
? 宋代，柳州经济文化又有了进一步的发展。1008—1016年，《河东先生集》在柳州刻印出版，百工行业己有相当的发展。宋朝宰相王安中撰《仙弈山新殿记》提到柳州的经济发展水平已超过唐朝时期。
? 明朝中晚期，柳州明初扩大城界后，嘉靖年间又修筑近4里长的外城，城厢拓展。
? 民国15—33年（1926—1944年）时期，中华铁工厂由汉口迁柳州与广西省政府合资办广西中华铁工厂，生产车床、钻床、磨床、刨床、铣床、柴油机、发电机等民用机械。
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1949-1957年，柳州开始了重工业化的进程，建立了以柳州机械厂、柳州制造厂为代表的机械工业，并恢复了一些轻工企业和以柳州锌品厂为代表的冶金业。
? 1961年11月，柳州设立为广西壮族自治区区辖市。
? 1978年，柳州基本建立了钢铁、机械、电力、化工、纺织、仪器仪表、电子通讯设备、通用机械、农用机械等产业。
? 改革开放以来，柳州市先后被列为全国最早进行综合改革的试点城市，全国首批"优化资本结构"试点城市，国家技术创新试点城市，全国信息化试点城市等，城市综合实力曾两次列全国450个城市中50强之内。
? 1994年元月，柳州市被国务院正式命名为历史文化名城。
? 2003年，柳州市委市政府提出再造一个工业柳州的目标，以阳和工业新区为载体，计划用五年左右的时间，实现工业翻番，到2007年全市工业销售产值超过1000亿元，为构建辐射大西南、面向东部沿海和东南亚的区域性制造业基地打下坚实基础。
? 2007年，柳州市的工业经济在去年跨越千亿元大关后继续保持又好又快的发展势头，工业生产总值达1388.8亿元，工业化水平达到50.6%，比全区平均水平高出18个百分点。柳州政府