目  录

第一章  现状与问题              3

1.1  现状概况              3

1.2  存在的主要问题              12

第二章  国内外经验借鉴              15

2.1  案例分析              15

2.2  国际成熟案例的启示              21

第三章  目标与定位              23

3.1  相关规划              23

3.2  发展条件              25

3.3  产业发展取向              28

3.4  目标与定位              32

第四章  总体发展思路与策略              34

4.1  总体发展思路              34

4.2  主导产业发展策略              42

第五章  总体布局与结构              48

5.1  空间发展条件分析              48

5.2  空间发展模式：小组团、集中式              50

5.3  总体空间结构              50

5.4  总体开发时序安排              51

5.5  发展与保护分区分级              53

第六章  海岸线的利用              55

6.1  现状岸线资源及利用              55

6.2  岸线利用规划              60

第七章  基础设施发展规划              62

7.1  综合交通发展规划              62

7.2  市政基础设施              64

第八章  近期行动与措施              66

8.1  建立鳌山湾地区管理与开发机构              66

8.2  主动寻求合作              67

8.3  整合土地资源              68

8.4  多渠道兼顾本地居民利益              68

8.5  强制治理生态环境              70

8.6  加快建设基础设施              70

8.7  大力推进旅游业发展              70

8.8  为临港产业的发展做好准备              72

第一章  现状与问题

1.1现状概况

图1－1：鳌山湾地区范围图

鳌山湾地区位于青岛市东部沿海，地处东经120o52，北纬36o18，属于中纬度地带。西侧为崂山山脉北部延伸余脉，东临黄海，陆域沿海为丁字湾和鳌山湾两海湾所环绕，三面环水，呈倒U型的海湾地带，主要包括即墨市范围内的鳌山卫镇、温泉镇、丰城镇、王村镇、田横镇和田横旅游度假区，共五镇一区（图1－1）。陆地面积为455.79平方公里，占即墨市总面积的20.46%，截至2004年，总人口23.99万人，占即墨市总人口的21.94％，其中户籍人口23.56万人，暂住人口约0.43人，人口密度为平均每平方公里517.45人。人口主要散布于各村，驻镇居民4.72万人，城市化水平20.03%，远低于全市49.8%的水平。2003年鳌山湾地区的GDP为32.58亿元，占全市总GDP比重的25.61％，农民人均年纯收入为4292元，低于全市的平均水平（表1－1）。

表1－1：  即墨市鳌山湾地区社会经济基本情况

资料来源：即墨统计年鉴（2004），即墨市统计局编。

1.1.1区位条件优越

即墨市的区位条件优越，如果将即墨鳌山湾地区的滨海特色与便捷的交通优势相结合，即墨不仅作为青岛的新兴岸线，更作为“半岛滨海新区”发挥作用，成为半岛腹地城市济南、潍坊、淄博等联系最便捷的“滨海客厅”。同时，鳌山湾地区位于青岛市海岸线与烟台市海岸线交汇处，滨海区位优越。

图1-3：区位服务分析图

图1-2：区域位置图——在青岛市

鳌山湾南端西距即墨市区、城阳区约20公里，南至青岛市区约43公里，距流亭国际机场25公里，最北端也不超过65公里。依托滨海大道、蓝鳌路、214省道等便捷路网，已纳入青岛一小时经济圈，南部地区甚至纳入半小时经济圈，并逐步形成海、陆、空结合的交通系统（图1－2、1-3）。

1.1.2自然景观与人文资源丰富

鳌山湾特殊的海陆位置，悠久的历史文化，赋予该地区资源的多样性，既有古代军事、宗教遗址，以及现代人工景观等人文资源，更有山海相接、岛链环绕、近海温泉、滩涂湿地广布的自然景观组合，显现了资源禀赋的丰裕、独特和巨大的开发潜力。

（1）“山、海、岛、泉”自然资源独具特色

鳌山湾地区位于青岛海滨最北端，海岸蜿蜒，岛屿星罗棋布，自然景观资源丰富。山色秀丽，较知名的山体有鹤山、天柱山和东京山；沿岸港湾曲折，拥有鳌山海水浴场、黄埠海水浴场、田横岛月滩等三大海水浴场，滩平沙细，空气新鲜，水质清洁，均是天然的优质海水浴场。海岛众多，风情各异，特别是历史名岛——田横岛、海上明珠——大小管岛等，更给以海洋文化为特色的青岛增添了丰富的内涵；地热资源丰富，分布面积达6.5平方公里，水温达93度，含三十多种化学元素，对多种疾病有良好疗效作用（图1-4、表1-2）。

图1－4：山、海、岛、沙滩

海水温泉：原名汤泉，出露在温泉镇东、西温泉村一带。泉区基岩破碎带深60米，东南西北断裂带长约1000米，宽约150米，泉水出露处面积约6.5平方公里，水温一般在30℃～60℃，最高达93℃。泉水含盐量很高，总矿化度为12克/升。阴离子以氯离子为主，阳离子以钠离子为主，另外含有溴、砷离子以及具有较高医疗价值的硫化氢和放射性元素镭。在国内滨海温泉中，因此含盐度、矿化度高而罕见，极具天赋的独特优势

表1－2：鳌山湾现状自然旅游资源统计一览表

（2）文物古迹、民俗文化丰富多彩

鳌山湾地区为我国最早开发地区之一，历史悠久，拥有丰富的历史文化资源。其中，历史名岛的田横岛，秦末汉初田横行军经过此地，后五百义士于田横仗义自刎，流传千古，现留有田横五百义士墓等古迹；鳌山卫作为历代军事要地，为明朝二十四卫之一，历史悠久，现保存有位于丰城的雄崖所等文物古迹；鹤山更是我国道教文化的传播地之一，至今这仍保留有遇真宫、三镇殿、老君殿、玉皇殿、灯道教观阁和较为丰富的道教文化。

此外，地处山东的鳌山卫，儒家文化传统浓郁，又是道教文化的发源地，悠久的历史造就了当地丰富多彩、淳朴的民俗民风，以小管岛村、周戈庄村等淳朴的渔家风情为主构成了滨海旅游民俗文化的灵魂。特别是周戈庄上网节更是魅力无穷，成为滨海地区渔家风俗的典型代表。另外，东京山的山会规模宏大，在青岛地区乃至山东省享有盛誉，是一笔相当丰富的潜在人文旅游资源（表1-3）。

表1－3：鳌山湾地区人文旅游资源统计一览表

1.1.3港口条件良好

根据青岛市沿海的全面调查资料分析，认为青岛市自东向西，自即墨至胶南的海岸线，鳌山湾是适建大型港群的最优越的港址，拥有建港岸线16.5公里，适建1－30万吨级泊位50多个，水域面积160平方公里，湾口距离11公里，依山面海，气候宜人，湾内水深波稳，不冻不淤，航道自然水深-14米—21米，利于大型和超大型货轮通航。

女岛港位于即墨田横岛省级旅游度假区东端，是国家确立的首批50个中心渔港之一，是一个集商、旅、渔于一体的多功能综合性港口，也是北上南下进行海洋渔业生产的中转港，属国家一级群众渔港，二类开放口岸。现为二级港，主要是渔港，也有部分货运。近海水深为10米，再往里深入水深为12米。现拥有3000吨级的泊位2个。

鳌山湾海岸线上分布着7个较大的海湾，即丁字湾、栲栳湾、横门湾、女岛湾、鳌山湾和小岛湾等，总面积208km2。其中，丁字湾西北部的金口港曾是胶东半岛繁盛一时的名港；鳌山湾（又名崂山湾、北湾）是即墨市最大的海湾，面积达25km2。女岛、鳌山、田横岛以及大管岛分布有能停靠千吨级或百吨级以上船舶的码头。按港口功能划分，即墨市已开发建设的港群包括商港（鳌山港和女岛港）和渔港（表1－4）。

鳌山港占地100亩，总投资2300万元，码头岸线长度350米，突堤式码头长85米，宽50米。吃水-4.7米的码头泊位3个，可停靠3000吨线以下的船舶。码头外围的防波堤长224米，两边采用大块石护坡，堤头和南侧面采用了3-4吨工字型水泥浇铸体护坡，大大提高了抗风浪能力。引堤工程长190米，宽15米，全部用石块浆砌，并修筑了挡风墙。新建的鳌山油库为国家二级油库，占地1.98亩，库存储量10800立方米。油库设施配套完善，建有装卸油码头区、汽车发油区、油泵房区、消防泵房及消防水池和办公区等。油库可由码头的油轮向库内进油，也可由库内向海上的渔船或陆上汽车发油。另外，码头建有6万余平方米的货场。

表1－4现状港口一览表

1.1.4产业结构以农业为主，未开发的处女地

鳌山湾地区尚属青岛滨海地区尚待开发的处女地，产业仍以传统的农业生产为主，开发程度不高，二、三产业发展相对滞后。

图1-5：土地利用现状图

2003年，本区一、二、三次产业结构为59.51∶23.70∶16.78，工业化进展程度仅有13.6%，处于工业化的初级阶段，资源大部分投放于农业经济领域。2003年，东部滨海区五镇一区，以种植、养殖、捕捞为主的农业实现增加值19.393亿元（现价），占该地区GDP的比重为59.52％，占全市农业的份额更高达80.72％；而工业增加值占GDP的比重仅为13.58％，占全市工业增加值的份额仅为5.22％（表1-5）。

从鳌山湾地区土地利用现状图（图1-5）也可以看出，城市建设用地和居民点的占地面积为5734.87公顷，只占到总用地面积的8.87%，现状用地基本上以绿地、农用地为主。（表1-6）。

由于目前产业结构以农业为主，开发量不是很大，该地区海岸生态环境、山地生态环境、水体生态环境都十分优良，耕地、岸线、林地等资源都得到很好的保护，资源后续开发的支撑性较强，产业发展的环境与空间容量较大，呈现出巨大的发展潜力。尤其是当前山东半岛城市群海洋生态环境问题已经相当严峻。近年来，由于临海工业的迅速发展，废水、废渣排海量有增无减，致使大多数海湾、近海水域的水质急剧恶化。生活污水、垃圾、轮船废弃物以及原油泄露等更加剧了海洋环境污染。而鳌山湾地区大力实施植树造林工程，生态环境得到保护，是山东半岛滨海地带生态环境最为优良的区段。

表1－5：相关地区产业结构比较

资料来源：即墨统计年鉴（2004）、青岛市统计年鉴（2004）、网上

表1－6：鳌山湾地区土地利用现状平衡表

1.1.5以休闲旅游度假为核心的服务业增长迅速

目前鳌山湾地区的第三产业增加值占GDP的比重达到16.76％，其中，服务于旅游业的交通运输、批发零售、餐饮业、房地产业等行业实现增加值3.155亿元（现价），占该地区第三产业的比重为57.76%，占全市上述三行业的7.61%。由于旅游项目增加较快，在其强势拉动下，1999－2003年间，上述三行业年均增速达36.2％，远高于全市22.4％的平均增速（表1－7）。

表1－7：近5年本区交通运输、批零餐饮、房地业产值规模 单位：万元

资料来源：即墨统计年鉴（2000，2002，2004）

2002年，该地区的有统计的景区旅游人数有38.55万人，2003年尽管受“非典”影响，有统计的旅游人数仍有182.57万人（表1－8）。还要注意到，该地区的客源主要是面向休闲疗养的本地投资外商等高收入阶层，对投资拉动的意义远非旅游人数可以反映得出来。2005年在建的旅游项目投资合计达56.8亿元人民币，拟建大型项目投资折合人民币达31.08亿元，休闲度假旅游和相关基础设施投资十分旺盛。

表1－8：本区有统计的景区旅游人数   单位：万人

1.2存在的主要问题

1.2.1基础与配套建设滞后，无法支撑高水平的产业与功能需求

该地区优势资源的开发利用先于规划和建设，以往建设遵照村镇的建设标准，建设水平较低，综合服务功能落后，与高档产业和功能需求相比，还有很大距离。

同时，区域性基础设施，特别是交通有待改善。一方面，交通方式单一；另一方面，目前的区域交通干道一方面承担对外交通服务，又承担内部交通，加之路网结构不完善，用地沿道路扩张，城镇发展呈现公路型经济，造成过境交通与区内交通混行等问题。同时，存在空间距离与时间距离的不对称性，即从青岛中心市区到该地区的空间距离虽短，但是时间距离却相对较长。随着滨海公路的建设营运，将会大大改善该地区的可进入性不对称问题。

市政配套设施滞后的问题也比较突出，尤其是污水处理和垃圾收集问题。污水处理率低，生活污水和生产污水大多经境内主要河流直接排向海域。垃圾的收集和处理尚未建立与旅游区相适应的体系，大多数简单化处理，如田横岛旅游区内的“白色垃圾”堆成山，对生态环境和自然景观造成威胁。

1.2.2良好的自然资源面临急功近利式开发的威胁  

鳌山湾地区的海湾以鳌山湾最大，鳌山湾较为开敞，湾内水动力活跃，水体交换条件较好，自净能力较强，是保持海湾环境质量较好的主要原因之一，加之，该地区产业结构以农业为主，仅有一些小型工业项目，城镇人口较少，向岸线和海湾排放的生产和生活污水量尚很少，因此该地区生态环境良好，是大青岛地区海岸带生态最为优良的区段。目前鳌山湾各要素污染指数均小于1，属一类海水水质；综合污染指数P＝0.25，属清洁水域，营养状态质量指量B=0.73，为贫营养海水区，目前不会发生富营养化问题。综合有关权威数据资料来看，东部滨海区岸线与海湾海水盐度、PH值适中，溶解氧含量较高，水中有害物质油、重金属含量低，符合渔业水质要求，适宜多种海洋生物栖息生长[1]。

但随着投资越来越多，必然对生态环境造成巨大压力，如滨海大道选线与旅游空间、岸段保护矛盾已经凸现出来。

尤其随着滨海公路的建设而带来的交通条件的改善，发展的渴望会被迅速点燃，如果这种急切的发展渴望如果不能得到合理的引导和有效的控制，其破坏力可能会远远超过其建设力。那么，因交通不便而存留的自然资源是否会由于交通的改善而被迅速地挥霍。

1.2.3发展定位不清晰导致行动错位

由于鳌山湾地区的发展一直没有明确的目标和定位，更谈不上清楚的开发建设思路和安排，导致在开发建设中出现被动的局面，甚至出现大的行动错位，影响整体发展。

目前大量外来投资项目进驻，这些投资项目良莠不齐，有些甚至存在“圈地”行为，导致宝贵资源的低质、低效利用。目前，这些进驻的项目布局凌乱，岸线资源开发茫然无序，旅游项目开发与未来的临港产业（港口、仓储、物流、造船及其配套等）选址布局存在空间冲突，亟待从产业间的物质、技术关联性，以及资源利用的生态、社会、经济效益最大化等诸多方面协调行业、产业间资源空间配置的矛盾。

由于镇、村等基层政府承担着发展地方经济的职能，地方的经济发展主要来源于产业支持，地方产业的发展与环境基础，资源特征之间也出现了不协调的方面，如在以海洋渔业、近海养殖为主的地区，没有相关的海洋型工业完善海洋产业链条，仍然是以项目定规划，形成了小型投入、小型回报、项目分散、关联性差的产业格局，甚至还有一些小型的化工企业，对周边环境的负面影响日益增加，这种已经逐渐暴露出来的以牺牲环境为代价所换来的小发展和小增长将不能为本地区的发展提供持久性的支持。

1.2.4多元化的开发建设主体和分散的决策机制

虽然本区域在行政上隶属于即墨市，但在《青岛市概念规划》中已将鳌山湾地区纳入到了青岛市的统一发展构架中，开发建设涉及青岛市政府、即墨市政府及鳌山湾各镇政府，其均具有一定的经济职能，此外还有诸多的行政职能部门和中央、省、市有关企业、事业单位等。

由于市场经济和我国行政体制的原因，各级政府之间，政府与企业之间存在利益竞争。由于利益主体之间矛盾而引发纵向行政主体之间的矛盾，从而形成了多元利益格局。多元利益格局表现为各级政府和部分部门追求本级利益的自主意识。

（1）从青岛市政府的角度。在城市发展和相互竞争的过程中，青岛市政府对于整个城市规划区范围具有宏观的发展计划和空间安排，要求规划区内城镇在大的发展问题上应服从青岛市的安排，发展策略应该由青岛市来调控而不是即墨市或鳌山湾地区各镇自身来制定。

（2）即墨市政府从自身经济发展和形象提升的需要，对于鳌山湾地区的发展也会有自己的安排和计划，

（3）鳌山湾地区各镇、村基层政府，处于自身经济发展的考虑，通常也有自身的一套安排和计划，如在各镇总体规划中规划产业园区发展工业就是基层政府追求经济发展最直接的安排。

（4）相关职能部门的相关发展，在这个地区矛盾比较突出的是旅游部门和交通部门，旅游局从发展旅游的角度，希望对资源和岸线有更好的保护，更多的资源能用于发展旅游业；而交通局则希望良好的港口条件能得到最大化的利用，更多的岸线和空间用于发展港口。

1.2.5城市整体发展需求与当地居民利益保障的矛盾 

不论是青岛市政府还是即墨市政府都对鳌山湾地区的发展寄予厚望。而高的发展期望需要高的产业和功能来提升，但目前鳌山湾地区当地居民的就业技能较低，需求满足也相对较低，这就与高的产业和功能之间产生矛盾。

高水平的开发需要能统一配置土地资源，但目前鳌山湾地区未开发的土地以集体土地为主，这种产权分散的用地结构与统一配置的用地需求之间产生矛盾。

第二章  国内外经验借鉴

2.1案例分析

(1)案例选择条件

a)      靠近主要大城市，同时拥有相对未被开发的自然风光资源

b)      成为本区域投资开发的热点

c)      开发过程中有明确的发展规划及推广计划

d)      保护自然生态及文化遗产

e)      引进投资者或运营商等业务伙伴

（2）选择的案例

泰国普吉岛、印尼巴厘岛、美国拉荷亚地区

2.1.1案例一：普吉岛

（1）概况

普吉岛位于泰国东南方、印度洋的安达曼海中。该岛南北长48公里，东西宽21公里，面积约543平方公里，人口25万左右，为泰国最大的岛屿，属热带海洋性气候。普吉岛西部的海湾沙滩洁白、海水清澈，而东部海湾则山崖峭立、怪石嶙峋，中部是热带雨林。

（2）产业

旅游业是岛上的主导产业，岛上有1万多居民从事旅游业。1985年泰国政府开始开发普吉岛的旅游资源，经过多年建设，普吉岛已成为世界著名的热带滨海旅游胜地。2003年吸引游客470万人次，旅游收入约合1777亿人民币。除旅游业外还有水产加工业、橡胶种植、以及椰子和稻米的生产。

普吉岛早年以锡矿生产著名，有

500年悠久历史，是世界第三大锡矿出口地区。但目前岛上的锡矿开采已经被禁止。普吉岛东岸为岩石沙洲，适合珍珠养殖。此外，近年来一些台商在这里投资发展水产加工业。

（3）发展策略

普吉岛有多个海湾适合发展旅游。在开发时各海湾的开发注意错位发展。如Patong主要针对中档游客市场，而Laguna则针对高档游客市场。功能的不同在滨海规划布局上也不相同。

Patong是普吉岛游客最多、最热闹的地区，为游客提供吃、住、行和娱乐服务，是整个普吉岛度假海湾中唯一具有城市型度假特色的海湾。针对游客的活动主要集中在滨海和街区的特点，Patong在滨海第一线主

要是酒店，而各种商业、饮食和娱乐服务设施则沿各街道向内部延伸。这样的布局有以下几个优点：一是既充分发挥了沿海沿街的经济作用，避免了非公共设施挤占海湾，将海湾最大限度的留给游客；二是创造了热闹的旅游气氛，将游客吸引到海湾；三是沿海低层、体量小的商业娱乐饮食建筑能避免摭挡观海视线；三是加大通海街道密度并沿街布置商业饮食设施，能将游客吸引到整个镇区中来，造成整个镇区的旅游气氛，使人感觉到整个镇区无处不在为旅游服务。

Laguna则远离居民点，规划功能上是高档次的旅游度假海湾。共建设了五个星级度假酒店，主要接待富有的国外游客。在规划上强调海滩与酒店相融合，利用海滩来体现滨海度假酒店的特色和档次。这里的酒店均建在滨海一线，海滩主要为住店的游客服务，没有多少商业设施，只有一个为酒店配套的商业街。滨海路位于酒店区的后侧，基本上形成海湾－酒店－道路的格局。这样的规划布局的优点是：一是虽然沙滩是开放的，但由于酒店建在海湾一线，无形中感觉到沙滩成为酒店的一部分，使酒店的滨海度假特色能充分体现，提高了酒店的档次和知名度；二是酒店和沙滩之间无道路分隔，能使酒店建设景观与海景相互借景，形成协调的滨海度假景观，如果道路从酒店和沙滩之间经过，容易给人酒店景观与海景相互分离的感受；三是道路后移，能使过境游客和居民不进入酒店区，使酒店区保持一定的宁静和私密性，使住店的游客能轻松安静的度假休闲；四是这样的格局尽管游客不如Patong多，

但由于酒店的档次和知名度高，使酒店价格提高，游客度假时间长，旅游收入也十分可观，而且提高了普吉岛的旅游度假精品效益。

（4）道路

普吉岛的主要道路是

中部的快速路和连接各海湾的滨海路。快速路为六车道，其它道路均为两车道。由于路不宽，也不直，车速只能保持60公里左右。较窄的路幅不仅对自然环境影响小，也拉近了行车人与自然的距离。在普吉岛开车，可以边开车边慢慢的欣赏两侧的风光。

（5）不足

Patong是普吉岛最著名、最热闹、游客最多的地区，很多欧美游客谈起普吉岛往往指的是Patong。但Patong的开发有若干不足之处：

一是过度开发，很嘈杂，拥挤不堪，游客难以享受到滨海休闲度假的悠闲、优雅的氛围，因此趋于低档化。

二是过分重视短期旅游效益，大家全都紧盯着游客的口袋，对当地文化缺乏保护，缺少文化设施。

三是色情泛滥，使得家庭游客、女性游客等往往避而远之，也影响了整个普吉岛的形象，许多欧美人认为那里就是男人享受廉价啤酒和廉价色情服务的地方。

四是海滩上叫卖的小贩太多，管理不到位。

五是架空线路到处都是，很煞风景。2004年底海啸后Patong的重建规划已决定将线路全部入地。

六是缺乏有效的规划引导，建筑布局较乱，建筑后退潮位线距离过小，从而导致了海啸时的灾难性后果。Patong重建规划已决定将后退距离加大，要建成更安全的旅游区。

2.1.2案例二：巴厘岛

（1）概况

巴厘岛是印尼的一个省，紧邻印尼经济文化中心爪洼岛，面积5632平方公里，常住人口315万左右。

（2）产业

旅游业是巴厘岛的主要产业，2004年巴厘岛的直飞外国游客数约为146万人次，旅游收入约占当地经济总量的60%左右。此外，巴厘岛的居民还从事一些渔业、农业和手工业等。巴厘岛渔业收入在2003财政年度达到了9610万美元；当地盛产稻米、玉米、椰子和咖啡，农业生产多以集体合作形式进行；巴厘的手工业极其发达，有9个大村庄，每个村庄有自己专长的手工业，因此一个村庄成为一个手工业中心，绘画、雕刻、编织和珠宝制造业等在这里非常盛行。

巴厘岛的旅游发展始于1970年。当时印尼政府十分缺乏外汇，他们便决定开发巴厘岛的旅游业，大力发展国际旅游，以赚钱外汇。1970年政府聘请了法国SCETO公司编制巴厘岛的旅游发展总体规划，该规划于1971年完成，1972年获得批准。之后旅游业开始快速发展，国际游客人数从1960年代的不足3万人增长到1990年代的100多万。

（3）发展策略

根据1971年的旅游总体规划，目标是吸引高端的国际度假游客，希望主要开发Nusa Dua一个地区，建豪华宾馆，服务于高收入游客群体，而不是开展大众化旅游。当时希望游客数量不要太大，以控制旅游对当地文化和自然环境的负面冲击。除了Nusa Dua外，也在Sanur和Kuta规划了宾馆，三地客房数量分别为3000间、1000间和800间。根据该规划，其它地区则不建宾馆。

但旅游发展的结果是，同时吸引了大量的低收入、低消费的年轻游客，主要是来自澳大利亚的学生客，因为巴厘岛距离较近，文化很有特色，对他们很有吸引力。与之相对应，在Kuta、Ubud、Lovina、和Candidasa等地区很快出现了大量的小型宾馆和餐饮设施，主要由当地居民投资建设。而Nusa Dua的高档大型宾馆则主要由外国和印尼其它地区的机构投资建设，对巴厘当地人带来的收益不大。

因此在巴厘岛，Nusa Dua主要针对高档游客市场，而Kuta、Ubud、Lovina等则主要是中档市场。但随着旅游业的进一步发展（未能做到只发展高端旅游市场），巴厘岛后来把旅游发展地区扩大到了15

个。

（4）环境保护

巴厘岛很重视保护生态环境，保持自然风光，减少人为影响。在巴厘岛，所有的建筑物都很低。20世纪70年代，巴厘省政府规定岛上新建的最高建筑不得超过4层（椰子树的高度）。巴厘岛目前最高的大楼是建于法令发布前的BEACH BALI大酒店，10层高，是原总统苏加诺建造的行宫。

GREEN SPACE(绿县)是巴厘省的一个县，紧邻省政府办公地和几个大型旅游度假区。政府把它划为自然保护区，作为城市和度假区之间的缓冲过渡地带。这里规定不许修建永久性的建筑。政府还开始组织力量在沿海地带人工种植红树林。

（5）开发模式

政府主导开发，1970年印尼政府成立巴厘旅游发展公司（BTDC），集中资源发展努撒多亚海滩，印尼政府成立巴厘旅游发展公司为政府全资拥有的机构，负责根据国家的旅游发展计划，兴建基础设施，进行整体空间规划并制定保护生态的建筑原则。同时引进凯悦、喜来登、希尔顿等一流酒店集团进驻。

（6）不足

巴厘岛的发展是国际上公认的成功范例，既发展了旅游、带动了当地经济发展和人民生活水平提高，又基本保留了当地的特色文化和自然景观。尽管Kuta等地也有一定程度的中低档化的色情业，但巴厘岛的形象基本还是高档、友善、富有魅力，不像普吉岛一样容易让人联想到色情旅游业。不过，巴厘岛的发展也有不足之处：

一是旅游业发展很快，旅游规划未能及时更新。如前所述，最初的规划是发展高端旅游且规模有限，但实际上未能做到，结果出现了大量的自发建设的宾馆、餐饮等设施，在一些地区呈现蔓延趋势。

二是当初的规划规定只开发巴厘岛南端的3个地区，因此基础设施等投资集中在这里。但巴厘岛其它地区也很强烈地希望发展旅游，由于没有合适的规划引导和基础设施支持，他们便自发发展起来。为提高竞争能力，有时以牺牲环境为代价。

三是有些欧美游客觉得巴厘岛澳大利亚游客太多，影响了到巴厘岛的旅游感受。

四是有些沙滩上小贩太多，游客受到打扰，不能真正放松地享受。反映管理不到位。

五是前几年Kuta等地卫生状况不佳，污水沟、垃圾点随处可见，现在已经改善。

2.1.3案例三：拉荷亚地区

（1）概况

拉荷亚地区位于美国圣地亚哥北部，距市区20公里，面积34平方公里，总人口4.5万人。

（2）产业发展

旅游业和生物技术产业是拉荷亚地区的主导产业，拉荷亚地区是美国南加州著名的海滩旅游胜地，同时又着力培育生物技术产业，成为圣地亚生物技术产业带的核心。

生物技术产业的形成需要长期的培育，拉荷亚地区经过将近20多年的发展，才最后实现产业的飞速发展,期间可分为4个时期:

1955-1965孕育期：主要研究机构和相关主业大学的建立；

1970－1985初创期：1970年Hybritech公司成立，将单克隆抗体进行商业应用。这标志着生物技术的兴起，15年间，原Hybritech公司人员共创建了40家生物技术公司，该地区的创业文化逐步形成；

1985－1990培育期：1985年UCSD开始实施Connect计划，帮助研究人员和商界的联系，推动了生物技术的产业化进程。80年代获得成功的公司积累的财富为该地区下一轮创业提供了风险投资基金。该地区逐步建立起系统化的资源支持网络，包括熟悉生物技术行业的风险投资家、猎头公司、专利律师等人员；

1990－高速发展期：成为全美主要的生物技术发展区域，拥有500多家生物技术企业，生物技术专利年授权数飞速增长，风险基金大量涌入，大制药公司通过收购创业公司相继进入，并将该地区作为重要研发中心，部分创业公司进入规模化发展阶段。

（3）成功的关键因素

a)      研究机构实力雄厚：该地区拥有实力雄厚的研究机构和大学，包括加利福尼亚大学圣地亚哥分校，Scripps研究院、Salk研究院等。

b)      政府支持产业发展：圣地亚哥县政府削减个人及公司财产税，缩短项目和投资处理时间，进一步吸引投资者和研究人员。

c)      城市环境适宜发展：圣地亚哥被《加利福尼亚商业杂志》评为最佳商业环境城市，其经济发展机构获得美国商业部2003年度推进经济发展优秀奖。城市拥有良好的供水、道路和机场等基础设施。

d)      居住生活环境良好：圣地亚哥被PBI评为全美第二安全的城市。圣地亚哥作为著名的海滩度假地为科研人员及其家庭提供了良好的居住和生活环境。

2.2国际成熟案例的启示

通过对印度普吉岛、印尼巴厘岛、美国拉荷亚地区等国际性滨海地区的发展案例的分析，将滨海地区成功开发得到的启示归纳如下：

（1）整体策略

a)      制定整体性发展战略与统一规划开发至关重要。

b)      通过区域整合和提供特色化服务可以带来巨大利益。

c)      统筹规划政府、公众和私人企业间的协作，对于利益最大化和城市的长期成功至关重要。

（2）旅游与产业发展

a)      保持旅游业和其他基础产业间的平衡和多样化发展至关重要，同时保证提供多类型的就业机会。

b)      旅游业的发展必须通过保护和提升各种自然和人文资源来实现。

c)      考虑游客和长期居住者的行为活动，确保生活与旅游服务需求与设施供给之间的平衡。

d)      通过满足不同层次的旅游和生活的需要能够创造巨大的机会。

（3）城市建设

a)      城市升级改造的同时，制定市场拓展战略，将带来巨大的经济发展和城市建设的机遇，也是城市建立形象、提高声誉的好时机。

b)      需要全面提升人们生活、工作、投资、游乐的生活方式的体验；创造场所和空间，让人们享受城市生活。

（4）资源与环境

a)      环境保护对于滨海地区来说具有特殊的重要意义。

b)      沙滩、森林和公园等资源的大众共享对于建立公众自豪感和增强地区精神有重要作用。

c)      历史与传统的保留和延续对于营造归属感和自豪感、激发创造动力有重要作用。

第三章  目标与定位

3.1相关规划

3.1.1《青岛城市发展概念规划》

在该规划中，第一次提出了“大青岛都市圈”的发展方向，认为“城市功能空间已不是原先的一个‘点’，而是一个有着相当范围，不同层次的‘面’，出现了城市区域化的态势，而经济发达和城市发育的区域，则已为一个城市辐射或影响力所覆盖，形成了城乡一体的城市化地区”。同时把城市区域协调发展作为城乡发展的控制原则，提出了“从西到东——大青岛空间格局的形成”的实施模式，并且在实践中已成功地完成了由政府迁址带动的城市东拓过程，象征着向“大青岛”战略迈出了重要一步。在这种战略思想下，“大青岛”未来的格局将从“两点一环”向“一湾、两翼、三极”转变。明确了东翼——以前海景区、崂山景区、仰口——鳌山卫——田横岛旅游度假区构成的东部旅游岸线，具有的重要功能与作用，为鳌山湾地区的发展提供了区域背景支持，第一次有了较为明确的发展方向：以发展旅游度假为主要功能的生态环境圈。鳌山湾范围真正纳入到青岛市统一发展的构架中，从空间、功能、策略和方向上都做出了指导。

3.1.2《青岛市旅游总体规划》

在该规划确定了“一线、两翼、二十区”的旅游空间发展格局。一线，即滨海公路：由滨海公路串连胶州湾两翼主要旅游景区和度假区，包括田横、鳌山、青岛、红岛、黄岛、琅琊等主要旅游组团；两翼是青岛市旅游资源的富集区，是青岛市旅游开发的重点和主体，其中的东翼为自青岛主城区至即墨市与烟台市交界处，包括青岛主城区、崂山风景区和即墨市滨海区域。其中的鳌山旅游度假区、温泉旅游度假区、田横岛群旅游度假区和丰城旅游区占了“二十区”中的四区。

3.1.3《青岛港口总体规划》

根据初步总体规划，青岛港口将形成“一湾两翼”的港口布局。其中，环胶州湾港口群为中心，前湾港区为主体，鳌山湾港区、董家口港区为南北两翼。依托青岛市“三点一线”城市组团发展规划战略，建设深水泊位，扩建深水航道，进一步提高港口吞吐能力，为建设区域性国际航运中心奠定基础。当前，青岛市正在规划建设四方、即墨鳌山湾、胶南董家口三个港区，建成后将与青岛老港、前湾新港一起，从南到北打造新的大青岛港口集群。

3.1.4《青岛市滨海交通大道概念规划》及《青岛市滨海公路沿线城市组团概念规划》

为了充分利用青岛市730公里的海岸线资源来提升城市的整体功能水平，青岛市规划局于2002年编制完成了《青岛市滨海交通大道概念规划》。滨海大道规划的主要目的是为彰显青岛滨海发展战略，逐步形成由滨海中心城区和滨海城市发展组团组成的带状滨海城市；同时初步确定未来的城市发展空间，为预留城市发展组团建设用地打下基础；以及促进城乡一体化发展，加快滨海地区的城市化进程。规划提出的青岛市滨海区域整体空间结构模式体现了青岛市政府关于未来青岛城市发展战略的最新设想，即沿海岸线组团式展开。

2003年5月完成的《青岛市滨海公路沿线城市组团概念规划》对带状滨海城市概念进一步深化，确定了“三点布局、一线展开、组团发展”的布局结构，并对两翼地区的城市组团进行了划分，鳌山湾沿线的鳌山组团和田横组团就是该规划提出的“滨海五组团”之二。概念规划对鳌山组团和田横组团作出了概念性的功能定位，产业布局，发展规模，交通网络，旅游发展，岸线利用思路（图3－1）。

图3－1：青岛市滨海公路沿线城市组团概念规划

3.1.5《鳌山组团总体规划》和《田横组团总体规划》

《鳌山组团总体规划》和《田横组团总体规划》是在对滨海公路城市组团总体规划国际招标的基础上，由青岛市城市规划设计研究院结合实际情况，对方案进行深化的结果。这两个组团总体规划对这两个组团都提出了较明确的功能定位：

《鳌山组团总体规划》对鳌山组团的功能定位是“青岛市东翼海湾型发展组团，市级科研教育基地，以高新技术为主的都市产业发展区，以温泉度假为特色的旅游胜地。”。

《田横组团总体规划》对田横组团的定位是“青岛市东翼以山地半岛为特色的卫星城市组团，近期以临港产业为支撑，发展旅游观光和水产品生产加工，远期依托滨海资源，建设成为兼顾临港产业的著名旅游度假区。”。

3.2发展条件

3.2.1自身优势

鳌山湾地区的生态环境、景观资源、港口条件和区位优势，不仅在青岛市独具特色，而且在半岛也占有重要一席。

3.2.1.1在青岛市滨海区独具鳌头

图3－2 青岛市滨海岸线比较分析

青岛海岸线总长730.6公里，北起即墨市的金口，经崂山区、市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区、胶州市、黄岛区，南至胶南市宋家岭。青岛市虽然拥有漫长的岸线和近1万平方公里的海域，但在100多年的开发建设中，特别是近几十年的高强度开发，环胶州湾及周边的海岸线已受到不同程度的利用，有些岸线已是功能拥挤，目前未开发的岸线主要分布在沿滨海大道向南、向北延伸的地带。目前青岛市和下属市县都对滨海岸线的开发利用做出了规划设想。自北向南，岸线利用及规划情况如下：

（1）鳌山湾周边区域，区位优越，已纳入青岛市半小时经济圈，自然景观与人文资源丰富，海水温泉资源稀有，港口条件良好，属青岛滨海地区尚待开发的处女地，目前青岛市政府和即墨市政府都对其给予厚望，提出了高的功能和定位要求。

（2）崂山风景区、石老人风景区和青岛城区的滨海岸线利用均已负荷，已无开发容量。

（3）环胶州湾的港口岸段均已高强度开发利用，码头水域拥挤，同时胶州湾污染严重，也影响其海岸线的旅游开发利用。

（4）胶南城区及两侧的滨海区，目前开发利用的程度还不是很高，在青岛市的总体发展构想中，黄岛至胶南一带是发展临港重工业，也就是说未来岸线功能主要是港口、工业等生产功能，这势必影响其他高水平的产业和功能的发展。

（5）董家港及周边区域，青岛市今后发展大港的主要潜力在即墨的鳌山湾和胶南的董家口一带。董家港一带的深水条件良好，国家有意向将其建设为军港。如果董家港被定位为军港，那它周边地区都将属于特殊管制的区域，其他发展将受到抑止。到时，鳌山港将成为青岛港扩张的最佳选择。

通过对上述各地段的岸线比较可以看出，鳌山湾地区的优势都是非常明显的，可以说在青岛市滨海岸线中是独具鳌头。

7.1.2在山东半岛滨海区占有重要一席

如果说在山东半岛其他滨海地段也拥有像鳌山湾地区类似的旅游资源或港口资源，那像鳌山湾这样既拥有丰富而稀有的旅游资源，又拥有良好的深水港条件的区域，而且两类资源在空间上被鳌山湾分割，可以做到两者良性互动发展的区域就不多了。而且鳌山湾地区拥有其他未开发滨海区域不能比拟的区位优势。鳌山湾已纳入青岛市半小时经济圈和青岛市整体发展框架，我们都知道，一个地区的发展但靠资源是不行的，它是与其所处的区域的整体发展水平密切相关的，青岛市是山东半岛的“龙头”城市，即墨市是山东半岛的交通枢纽城市，区位上的优势大大提升了鳌山湾地区的地位，使其在山东半岛滨海区域占有重要一席。

3.2.2从区域发展格局与趋势推断

3.2.2.1从大青岛战略看鳌山湾：承载梦想的平台

在青岛市“三点布局、一线展开、组团发展“的城市发展格局中，鳌山湾地区具有十分重要的地位，地处”一线“的东端，占有七个组团的两个，鳌山湾地区是大青岛实施战略扩张的最佳空间；山、海、岛、泉、滩、港等资源丰富而独特，生态环境得到了很好的保护，适宜于发展以休闲度假疗养保健旅游为主的旅游业、以造船、船用配件和物流为主的临港产业和以海洋资源为基础的海洋科研产业等新型产业，这与青岛市着力发展的港口、海洋、旅游三大特色经济具有很强的相容性和互补性。

鳌山湾地处滨海旅游线的东端，占据滨海十五景区中的四区，适宜发展以休闲、度假、疗养、保健旅游为主的旅游业，这为青岛旅游从观光旅游向度假旅游转变是有力支撑和补充，只有实现了鳌山湾地区旅游资源的开发，青岛市作为国际滨海旅游城市的特色和优势才能得到充分展现。

鳌山港凭借良好的港口条件和区位优势，成为大青岛港口集群“一湾、两翼”中的“北翼”。按照交通局的“十一五”规划，到2010年港口吞吐量达3.2亿吨，集装箱吞吐量达1200万标准箱，初步建成区域性国际航运中心。也就是说，只有完成鳌山港的开发建设，“一湾两翼”的港口格局才能最终确立。

鳌山湾地区岸线多样，养殖岸线漫长，海洋生物丰富多样一直以来是青岛市重要的海产品出产地，而青岛是中国的海洋科技城，其海洋技术在整个环黄渤海地区乃至全国都处于领先地位。目前正在大力实施海洋科技产业化，鳌山湾凭借其丰富的海洋资源和良好的水质有条件成为海洋养殖和研发的重要基地。

总之，站在大青岛加快发展的角度看，只有在完成了东部开发之后，青岛市“三点布局、一线展开、组团发展”的城市发展格局才能最终确立和形成，青岛市的特色经济发展才能有更有力的支撑，青岛市作为全国重点中心城市和世界知名特色城市的特色和优势才能得到充分展现。

去年以来，青岛市委作出了“以温泉周边区域为启动点、拉动城市东部崛起”的战略决策，要求加快这一区域在空间上、产业上快速融入青岛。今年3月和4月，省委副书记、青岛市委书记杜世成二次视察即墨东部，对东部沿海旅游开发工作的发展目标、功能定位、区域特色寄予厚望，提出“将来真正显示城市特色和文化的希望就寄托在这里（鳌山湾）”，“把即墨东部沿海规划建设成为全国乃至世界范围顶级观光旅游、休闲度假和健康疗养区，规划建设成为全国乃至世界范围顶级国际会议中心、高端接待中心等活动场所，规划建设成为充分体现青岛城市文化、建筑风格和城市功能的特色区域！”。

3.2.2.2从即墨发展战略看鳌山湾：实现跨越式发展的战略空间

即墨市提出发展六大产业集群战略，其中的两大产业集群——旅游产业集群和造船及造船配件产业集群的发展空间和资源载体都在鳌山湾地区，这两个产业层次高、产业关联度大、带动作用明显，对于优化即墨产业结构和加快产业升级，实现城市跨越式发展具有十分重要的作用，等这两个产业起来后，该地区将成为即墨市最强劲的经济增长点。

鳌山湾拥有建大型港群的最优越的条件，大力发展港口是即墨提升区域竞争力的战略要素。伴随东部的开发建设和临港产业的发展，女岛港将发挥重要的作用，成为临港产业和港口物流业依托的核心，同时，女岛港作为青岛港的后备港区，将成为一个以集装箱货物为主的区域性货运港口。

同时鳌山湾地区又是即墨市提升地位和扩大影响力的战略区域，该地区拥有建设区域性影响的资源优势，而且青岛市政府和即墨市政府都对于该地区以高度重视，下大决心要搞好，到时，鳌山湾地区将会成为即墨市一张名片，扩大即墨市的影响力。

即墨市围绕青岛市委作出的重大决策，抓住滨海公路建设的有利机遇，确定把东部沿海开发作为加快融入大青岛的主要对接点。同时积极实施“突破东部”的发展战略，着力发展东部旅游度假区，借助滨海大道，把东部沿海一带真正融入青岛半小时经济圈内，使沿海一线山、海、岛、泉等旅游资源有机串联起来，与青岛崂山风景区连为一体，成为青岛大旅游的重要节点。

3.2.2.3从自身发展机遇看：投资的热土

鳌山湾地区凭借其良好的区位和资源条件，已成为投资者的争相开发的热土。在建及拟建的重要旅游投资项目已有10项（表3－1），同时，吸引了马斯特造船、国家深海潜水器基地等临港产业项目，还有国家海洋科研中心等海洋研发项目，以上项目的都是比较重大的项目，还没有包括一些小的投资项目，从投资项目的数量和质量都可以反映出市场对于鳌山湾地区开发潜力的认可和期望，鳌山湾地区已成为一片投资的热土。

表3－1：在建、拟建大型旅游项目一览表

资料来源：根据即墨市政府有关部门提供资料汇总。

3.3产业发展取向

3.3.1产业发展总体思路：多轮驱动

就鳌山湾地区如此大的范围来说，单纯依靠旅游业发展经济是不现实的。国内外滨海地区的经验告诉我们，即使在一些成熟的滨海旅游区，往往不是由一个“发动机”推动，而是由几个“发动机”同时驱动。

海南的例子可以从反面来论证单纯依靠旅游业发展经济是不可取的。海南自1990年以后出现了旅游（生态）主导论，发展工业的呼声越来越微弱。人们普遍认为，旅游业足可以撑起海南的经济，而发端于1992年的房地产热潮，更用巨大的泡沫彻底湮灭了工业强省的思想。但经过几十年的发展，海南的旅游业在取得一定进步的同时，其产业自身也存在着诸多难以解决的问题：导游黑心、商家宰客让海南旅游背负骂名；零团费、负团费、恶性价格竞争使海南旅游市场混乱；大规模低水平重复建设、无序开发造成海南旅游资源的浪费和破坏；旅游产业规模偏小，总量偏低；旅游资源开发水平不高，旅游精品不多；市场秩序有待进一步规范，管理水平有待进一步提高等一系列问题让海南旅游产业步履艰难。2003年，海南接待境外游客人数在全国排名第17位，不足排名第10位广西的1／2；旅游创汇在全国排名第20位，不足排名第10位天津的1／4。目前海南只能通过“选美”等活动来吸引游客的眼球。旅游业同样带动不了海南房地产业发展，因为那是候鸟型房地产，致使海南一直没有摆脱房地产泡沫的阴影。等到“十五”计划明确了“工业强省”目标，提出“旅游＋工业”的城市沙盘。

从海南的例子我们可以看出，单纯依靠旅游业发展经济，不但旅游业由于缺失其他产业的支撑而发展不起来，单纯依靠旅游业带动经济发展也不可行。因此，鳌山湾地区产业的发展，应该吸取海南的教训，不能是单轮驱动，单纯发展旅游业；而应该是多轮驱动，发展多种产业，保持鳌山湾地区的经济活力。

3.3.2产业发展原则

（1）产业发展坚持“有所为，有所不为”的原则。在加快经济发展的同时，要特别关注生态环境的保护。在不破坏生态环境的前提下发展产业，尽量发展低或者无污染、高附加值和高层次价值链产业。

（2）兼顾利益原则。产业发展对经济的带动作用是最明显的，尤其像鳌山湾地区这样资源条件优越，发展潜力巨大的地区，各级政府从自身经济发展要求出发，都对该地区的发展有自己的安排，因此在产业选择上要兼顾各级政府的发展意愿。

（3）产业发展必须结合本地的资源特点和发展条件。

（4）产业发展应有利于城市地位的提升和产业链的形成，有意识的引导东部地区产业的集群式发展。

3.3.3产业选择思路与方法

作为政府行为的城市规划所确定的产业是政府为了实现一定的区域发展目标，从现实可能与未来目标综合考虑而选定的、在一定时期内政府优先扶持发展的产业，鳌山湾地区的产业选择在以下思路和方法指导下进行：

（1）设定产业发展的“门槛”

发展与保护的关系实际就是经济效益与环境效益的关系、当前利益与长远利益的关系。就发展而言，许多产业行业都具有或多或少的经济利益，产业的引进与发展都可以带动地方就业、税收，拉动GDP的增长，因此，如果单纯考虑经济发展的效益，地方产业选择的领域将非常广泛。但是，如果忽视环境效益，部分污染型产业的发展在带来短期的巨额经济效益的同时，将可能从根本上破坏鳌山湾地区良好的生态环境，给可持续发展埋下隐患。所以，鳌山湾地区的产业规划必须严把环境效益的底线，将环境效益作为产业选择的重要条件。严禁发展那些对周围环境产生污染和耗水量较大的行业，包括电力、冶金、化工、造纸、水泥、纺织和印染等。

（2）平衡市场与政府的关系

现代经济的发展，既不能走传统的计划经济之路，单纯依靠“政府之手”进行调节，也不能走放任的高度自由市场经济之路，听任“市场之手”的摆布，必须在平衡市场与政府的关系中确定产业发展策略。在产业发展中，市场之手与政府之手是相辅相成相互作用的，市场之手是产业发展的基础动力，政府之手则发挥着扶持、提升、强化的作用。在符合环境效益的广泛产业领域中，通过市场之手的“普选”，具有发展潜力和经济效益的产业因为符合市场需求而发展起来，这一符合市场之手要求的产业谱系是非常宽泛的，而且是动态变化的，不断有新的产业发育起来，也不断有产业被淘汰出局。在这一产业谱系之中，政府依据一定的标准，在市场普选的基础上按照一定的标准进行“特选”，将那些带动效应明显，产业规模较大、产业发展速度较快的产业选择出来，作为政府着力培育和扶持的主导产业、支柱产业，但这一符合“政府之手”要求的产业并不具有排斥性，也就是说，不再这一产业系列中的其他符合市场、环境要求的产业也将被允许和鼓励在区域内发展，这些产业在市场的培育和竞争中涌现出来的新的优势产业将成为未来政府优选新的主导产业的源泉。因此，作为政府行为的城市规划，选择本地区未来发展的优势产业，必须考虑区域现有的产业基础，首先从已有的产业中进行“优选”，现有的优势产业将必然成为政府选定的未来主导产业的重要组成部分。就鳌山湾地区来说，旅游业和海洋养殖业属于这一类。

（3）考虑实力与潜力的匹配

必须看到，经过环境门槛和市场之手的选择，在现有优势产业中选择出来的产业集群，一般具有较强的发展实力和速度，但是在现有广泛的产业谱系中，由于各种原因的影响，某些具有发展前景的产业可能并没有在本地发展起来而处于“潜伏”状态，因此，必须结合对地区发展潜在优势和发展机遇的分析，挖掘现有产业之外发展的各种可能性，以及这种可能性的发展前景，修正产业图谱，从而确定更为科学全面的主导产业，使主导产业选择不仅符合区域发展的实力，也能够发挥内在的潜力。就鳌山湾地区而言，造船业及港口物流产业就属于这一类。

（4）把握地方优势与国家产业倾向的衔接

在国家“十一五”规划中，科技创新成为重点倾向和扶持的内容，科技创新的重点推动高新技术产业发展，培育新的经济增长点。高新技术产业重点推进信息、生物和新材料技术的开发及产业化，积极发展新能源、航空航天、海洋、环保等高新技术产业。重点攻克高速宽带网、大型应用软件、金融信息化、高性能对地观测卫星与应用、电子商务、网络教育、远程医疗等关键技术，加快国民经济信息化进程；加快生物技术在农业、医药和环保等重要领域的应用，推动相关产业的发展；重点拓展新材料在微电子、能源、医疗、化工、交通运输、农业、建材等领域的应用。就鳌山卫地区来说，发展海洋研发进而带动海水养殖业的技术升级会大有作为。

（5）结合本地的资源特点和发展条件

温家宝总理在2006年的“两会”中重点强调要建设社会主义新农村，提高农民的收入。具体到鳌山湾地区，就是在鳌山湾地区面临大好发展机遇的同时，要兼顾本地居民的利益，为本地居民的致富创造条件。因此，在鳌山湾地区的产业发展上，要考虑结合当地的资源特点和本地居民的就业水平，发展一些能解决当地居民就业的技术含量比较低的劳动密集型产业，如食品加工业、为旅游业服务的旅游产品加工业等。

3.3.4产业发展选择

3.3.4.1主导型产业

基于产业发展原则和主导产业选择思路，鳌山湾地区可培育发展的主导产业为：

（1）旅游业

从目前来看，尽管鳌山湾的旅游资源得天独厚，但旅游产业在整个国民经济中的地位并不突出，旅游资源尚未充分开发。但这也正是鳌山湾地区未来发展的优势所在，原生未受开发破坏的海岸线、独特的海水温泉、奇异的山海景观使鳌山湾地区旅游资源具有进行高起点、高标准规划开发的基础条件，旅游产业必然将成为鳌山湾地区重要的主导产业。

（2）临港产业

鳌山湾地区目前仅拥有规模较小的修造船企业和吞吐量不大的散货港口，但马斯特造船项目进展顺利，落户鳌山湾的可能性相当大。由于马斯特项目投资量大，同时造船行业具有关联企业多、前后产业链长的特点，对未来鳌山湾第二产业的构成、发展方向将形成决定性影响。同时，即墨市具有较好的电气机械制造的产业基础，有利于快速形成造船配件产业群。因此，随着马斯特造船项目的引进和投产，必将使造船及造船配件产业成为鳌山湾的支柱产业之一，并带动现有的机械制造业进一步发展。随着青岛市打造区域国际性航运中心，鳌山港作为青岛港的重要组成部分，港口物流会有大的增长。

（3）海洋养殖及科教研发产业

依托鳌山湾地区丰富的生物资源及国家海洋科研中心落户的机会，建设以海洋活性物质提取、海洋生物材料、海洋水产苗种等为主导产业的海洋科技产业。依托青岛市，利用优美的海岸线和便利的交通区位，是发展高等教育和研究机构的理想之地。生物技术方面，重点发展：海洋生物优良种苗培植基因工程、海洋药物及生物工程、海洋活性物质及酶工程。

3.3.4.2基础型产业

基础型产业主要指为解决当地居民就业的产业，主要有：

（1）食品加工业

即墨市东部地区农副产品量多质优，应培育、发展和壮大一批规模较大、产品竞争力较强、辐射带动面较广的农产品加工企业，不仅可以带动农业，而且还可以带动相关的包装、印刷、内外贸易等迅速发展。如特色农业和海产品加工出口等。

（2）旅游产品加工业

当地居民可以开展旅游纪念品、手工艺品加工销售，直接参与该地区的旅游开发。

（3）其他劳动密集型的都市产业

鳌山湾地区依托紧邻青岛的区位优势及自身良好的生态景观条件，适宜发展以产品设计、技术开发和小型加工制造为主，无污染的都市型产业，如创意设计、小型广告印刷、服饰设计、工艺品制造等行业，为城市综合功能配套，为居民多层次生活需求提供服务。

3.3.4.3配套型产业

（1）房地产业

环鳌山湾地带具有优美的自然环境，具有创造一流的人居环境自然条件。房地产业对自然生态环境的影响较小，同时能够获得较好的景观环境，更重要的是能够为本地开发获取急需的启动资金。在房地产开发过程中要避免过度开发使自然资源和环境景观受到破坏。开发地带以鳌山卫组团的鳌山卫和温泉，田横组团的田横镇为主。

（2）为临港产业配套的产业

3.4目标与定位

基于对鳌山湾地区的自身优势、存在问题和发展条件的综合分析，借鉴国内外经验，得出鳌山湾地区总体发展目标与定位为：

在国际上有一定知名度的度假休闲旅游地和高端会议接待中心。

国内知名的海洋科技研发中心和创新基地。

山东半岛新兴的港口物流和临港产业基地。

第四章  总体发展思路与策略

4.1总体发展思路

4.1.1实施保护性开发，实现可持续发展

鳌山湾地区是大青岛，乃至山东半岛滨海生态环境最为优良的区段，这也是该地区在开发、引进外来投资中最具吸引力和潜在价值，在未来地方竞争中极具优势之关键所在。

从城市整体角度出发，即墨市和青岛市都需要一个像东部滨海地区这样大面积的自然生态区域来维持整体生态系统的平衡；从地区发展的角度，鳌山湾地区同样需要维持其良好的自然生态环境，以维持其长久的吸引力。生态环境是地区开发的“双刃剑”，海洋、陆地交汇的优美生态环境使其成为区域开发的热点地区，但生态环境极其脆弱也成为区域开发最重要的制约因素，为确保高水平、高价值的开发环鳌山湾地区，在综合衡量区域开发的“社会、经济、生态”三效益的时候，坚持生态优先原则。应将保护自然生态资源，实施保护性开发应当作为鳌山湾地区发展的首要原则。要使政府和人民明确地认识到——完好的生态、优美的环境和宝贵的资源是鳌山湾地区最大的财富，同时也是其唯一的财富，是本地区赖以发展的根本。如果这一资源遭到不可恢复的破坏，那么鳌山湾地区的发展将失去其可以凭据的最大资本。

目前鳌山湾地区已成为投资的热点，大量项目涌入这里，既有天逸海湾国际度假城、颐中鳌山湾海滨公园等旅游项目，也有嘉禾丽景花园等房地产项目，更有像马斯特造船、油码头等临港产业项目，这些项目都不可避免地会对东部资源与生态环境产生影响，有些是可以承受的，有些可能会产生不可逆转的变化。在这种情况下，要实现鳌山湾地区的可持续发展，必须在自然条件的基础上，进一步在软硬件上下功夫，如果说在软件上，可以通过管理模式、组织机构、品牌建立等方面入手，那么在硬件上首先必须保护好良好的生态与景观资源，当务之急就是要通过对生态资源的控制和保护、加强基础设施的建设和协调重大项目间的关系等方面来夯实未来发展的环境基础。

（1）划定生态保护用地，政府对这些区域进行直接控制和保护，加强这些区域的生态环境整治、恢复和培育。

（2）对海岸线利用进行合理的安排，尽量提高已有海洋岸线资源利用潜力，减少开发现有的自然岸线与湿地。

（3）按照国际性水准的要求加强基础设施的建设，完善该地区发展的基础条件，缓解目前大量项目带来的用水、排水、垃圾以及交通等方面对环境的压力。

（4）协调好临港产业发展与旅游开发、生态保护的关系

从旅游开发和造船项目的生态、环境效益（表4－1）比较中，我们可以清楚的看出，造船项目对于生态环境的负面影响要大于旅游业。而旅游业的发展开发主要仰赖当地健康自然的生态环境资源，而发展造船、港口产业要占用海洋岸线资源，不论是施工期的地表植被破坏与填海造地，还是运营期环境污染，都必然影响周边旅游质量。因此，在一定程度上讲，旅游业与造船业最佳的协调方式就是在空间布局上相对分离，同时将开发利用的资源占用和环境破坏降到最小。也就是说，旅游空间和临港产业空间相对分离，减少干扰。在未来开发利用中，要尽量保留现有的自然资源，特别是海洋岸线资源需要养护或适当开发；而利用现有建设用地如港口与码头等来修、扩建产业基地，发展造船、港口等产业，这样既提高了现有建设用地的使用效率，又保护的宝贵的自然资源，同时对于港口或造船开发，必须做好环境污染的防治与管理，制定严格高标准的排放要求与企业管理要求，以减轻对这片清洁海域的负面影响。

表4－1：  旅游开发与造船项目生态、环境效益的比较

4.1.2实施跨越式发展，实现高水准建设

鳌山湾地区开发的后发优势相当突出，因循守旧、循序渐进、粗放蔓延等低水平的开发模式获取的只可能是短期效益，长远来说只可能是一种破坏性、甚至毁灭性的开发，更不可能高水平的发挥该地区的综合开发价值，面对区域发展的良好机遇，针对该地区的现状问题，必须站在更高层次上选择发展战略和开发模式，以超常规跨越式发展为原则，实现鳌山湾地区高水准建设。

（1）打响“鳌山湾”的品牌

为了把鳌山湾地区建设成为独具魅力的滨海新城，具有国际知名的度假旅游区，和现代化的新兴港区，必须加强品牌的建设，在开发初期应主打“鳌山湾”的概念和品牌，应把鳌山湾作为一个整体推出，而不只是局限在温泉或田横岛等几个景点，在品牌上，不应该贴“即墨”的品牌，以免两者相互抵消。在品牌形象定位上应突出“生态、健康、创新、活力”的形象。提高“鳌山湾”的知名度是提升鳌山湾地区整体形象的工作重点，应广泛系统地进行整体形象地包装、宣传与推介，促进“鳌山湾”整体形象的树立和知名度的提高。在开发初期鳌山湾应与即墨或青岛相对独立，不必刻意去把两者联系在一起，迅速建立生态、活力、特色、文化的品牌形象，就如印尼的巴厘岛一样，许多国际游客知道巴厘岛，不一定知道印尼。在“鳌山湾”拥有一定知名度后，再推出“即墨的鳌山湾”，这样就可以支撑和提升即墨的形象和知名度。

（2）吸引国外知名品牌开发商投资，提高整体发展的水平和档次

吸引品牌开发商运营是国内外成功旅游区开发建设的共同策略，雄厚的资金进来了，先进的管理经验进来了，营销推广的渠道也就打开了，要让鳌山湾地区建设具有国际水准，一定要引入国际知名的休闲度假设施开发运营品牌来参与鳌山湾的开发运营，尤其是像温泉等重点关键片区的开发。引进国际知名品牌参与鳌山湾的开发、建设、管理和运营的好处：有利于保证开发运营的质量、档次和水平；有利于提升鳌山湾的知名度和市场影响力；有利于保证客源市场的稳定。 

4.1.3实施分步开发，促进片区建设的有序推进

鳌山湾地区的发展依托于多个具体的功能片区，目前这些片区均处于未开发或半开发状态，现状的基础和资源条件各不相同，要达到目标还有很长的路要走。考虑到市场需求会随着生活水平和知名度的提高而增长，各功能片区的开发一定要依据本地区长远发展目标和定位有序进行，要为未来发展预留空间，做到成熟一片、开发一片、成功一片。

对于开发建设作出时序性的弹性安排是整个实施策略的重要方面，有序展开、分步实施的作用在于：贯彻“城市经营”的理念，促使分片土地的开发收益最大化，降低发展的成本；通过空间的分片分阶段供给，满足不同时机的不同发展需求，满足多样化发展的需求，实现片区价值的最大化。

4.1.4实施协调发展，提升整体竞争力

鳌山湾地区的大规模开发，必然对周边地区的发展造成巨大影响，特别是会改变鳌山湾地区与即墨中西部地区，与大青岛相关产业空间的区际关系。因此，鳌山湾地区的发展要处理好与即墨中西部地区、与青岛市的关系，同时也要处理好内部不同功能间的关系，实现协调发展，提升整体竞争力。

（1）与即墨中西部地区

鳌山湾地区占据了即墨市183公里海岸线的绝大部分，随着滨海大道的建设以及马斯特、国家深潜基地等项目落户，环鳌山湾滨海带必将隆起。鳌山湾地区是即墨未来城市形象提升、性质转换，迈向现代化、区域化的必备空间。但在大青岛发展规划中，鳌山湾地区属于东部海岸发展极，而即墨的中西部属于胶州湾北部发展极。如果处理不好两者的关系，整个即墨就会面临经济上被分割的局面。同时鳌山湾地区的发展也会由于缺少来自中西部地区的支持和补充而减缓活力，因此，两者应该在下面这几方面相互协作和配合。

①产业方面

鳌山湾地区发展的滨海旅游业和临港产业，对于即墨市来说虽然是新兴产业，但相关产业或配套产业在即墨中西部地区都已有一定的基础。

就旅游业来说，即墨中西部地区有中心城区悠久的文脉，有国家级自然保护区，有华山高尔夫俱乐部，这些资源可以避免鳌山湾地区旅游产品的单一。同时，目前旅游产品已进入第三代，即以文化为特色和内涵的时代，即墨悠久的文化能为滨海旅游的发展增添更多的文化内涵。同时，中心城区商贸业的蓬勃发展也对商务旅游的发展有很好的拉动作用。因此，鳌山湾地区的旅游应该和中西部的旅游统一规划，取长补短，实现即墨市旅游以鳌山湾地区为“龙头”的整体发展。

对于临港产业来说，即墨市机械行业历史较长，在整个工业结构中处于优势产业，2004年规模以上电器机械企业达到142家，完成产值76.2亿元，占规模工业总产值的29.98%，同比增长67.6%。这为临港产业的发展提供了较好的产业基础和优秀的机械行业人材，如果马斯特项目落实，即墨市现有的机械行业应该积极发展为造船相配套的有关工艺，通过互补，实现产业链的延伸和充实。

②基础设施方面

目前鳌山湾地区的交通不是很便捷，虽然滨海大道开通后可以改善交通，但主要改善的是与即墨城区的联系，但如果鳌山湾地区要扩大其辐射腹地，就需要加强与区域性交通枢纽中心——即墨中心城区的联系，改善了与中心城区的联系，也就改善了鳌山湾地区的区域交通联系。当然两者之间便捷的交通也有助于加强功能上的互补和联系。另外，淡水资源是制约鳌山湾地区发展最大“瓶颈”，而西部地区是青岛市重要的水源地，鳌山湾地区的发展需要西水东送，保证供给。

（2）与青岛的关系

鳌山湾地区虽然在行政上隶属于即墨，但在未来的发展中，其产业和经济将更多的融入青岛。鳌山湾地区的发展需要更多地借力于青岛。

①对接青岛

全面对接青岛，首先搞好与青岛大旅游的全面对接紧紧依靠青岛，把即墨旅游纳入青岛“帆船之都”城市品牌和“度假天堂，多彩青岛”旅游品牌推介的总盘子，参与青岛市主办的各种宣传促销活动旅游对接，对重点骨干项目争取列入青岛市旅游大项目，加大扶持，促进重点区域旅游项目尽快凸现形象。其次借助青岛海洋科技城的产业基础和紧邻石老人科学试验区的优势，在优美的自然环境的基础上，创造一流的生活工作环境，吸引科研技术人员和研究所进驻，开发海洋资源。

另外，在基础设施对接方面，首先与滨海公路的对接，实现各主要旅游景点与滨海公路间的有机对接，以此融入青岛，另外开拓海上旅游线路，增加联系青岛市其他景点的途径。

②突出特色

鳌山湾发展的产业都是青岛市的特色产业，这些产业在青岛都已有基础，鳌山湾地区的发展一定要突出特色，错位发展，避免雷同。在旅游产业上，要突出商务旅游、度假旅游、海岛体验旅游、民俗旅游等方面的优势，要注意与崂山旅游的整合、互补。在临港产业上要突出马斯特项目造船工艺先进的优势，走先进科技路线；在海洋科技产业上，要充分利用鳌山湾地区岸线多样，养殖岸线漫长，海洋生物丰富多样的特色，发展海洋生物优良种苗培植基因工程、海洋药物及生物工程、海洋活性物质及酶工程及基因药物及基因治疗技术等。总之，鳌山湾地区要在大青岛发展具有一席之地，一定要在特色上下功夫，要建成世界知名特色城市中独具风骚的区域。

4.1.5实施统一管理，实现开发建设的统筹

分散管理和决策，最大的问题就是短视(myopia)——管理者（或决策者）只能根据周围的信息选择他的对策。对周围信息了解的范围和多寡，决定了最优决策的时间和空间尺度。即使每一个都知道最优的对策，他也只能根据周围人的对策选择自己的对策。因而分散对策的最优选择，只能是局部时空范围的最优选择。在快速发展的周期里，集体的选择会带来巨大的外部好处，从而使每一个局部人受益。鳌山湾地区想在未来将其潜在的区位价值转换成真实的效益，就必须有效率地组织长周期的建设活动，从分散决策转向集中决策。而鳌山湾能否做到集中的决策，关键取决于各级政府的协调及产权结构等。规划建议：

（1）建立统一的管理机构

图4－1：华侨城实景

鳌山湾地区的开发涉及到青岛市、即墨市和地方政府的利益，也涉及各个职能部门的利益，一定要协调各级政府和部门的关系，建立统一目标，共同努力，相互协调配合。鳌山湾的开发不论对于即墨市还是对于青岛市的影响都不亚于一个新区或新城的开发，因此政府需要给予足够的重视，管理机构级别要足够高，有足够的权限，并能担负足够的责任。以避免各部门各自为政，直接影响鳌山湾地区的保护和开发。

建议成立统一的上级政府管理机构，高级别管理，高标准开发；集中政府投资，统一管理，保障重点项目建设资金来源；同时引进成片开发模式，进行高水平开发建设，如深圳的华侨城集团，以国家中央部委直属企业进行整体的建设开发，成为深圳土地开发模式和建设水平象征的典范（图4－1）。

（2）整合土地资源

随着鳌山湾地区开发的升温，集体用地为主的土地产权结构会成为影响整体开发是否成功的关键因素之一。以深圳特区城市建设为例，特区规划成功实施的基本条件是特区内土地产权中，国家单一产权的比例高，任何其他的产权比重都是微不足道的，由于产权结构的简化，规划的可信度和实施的效率大为提高，保证了规划的成功实施。

目前鳌山湾地区建设用地占总用地的比重才只有8.87％，剩余可建设用地潜力是很大的，且这部分用地多为农用地和滩涂，再加上目前该地区交通不便，经济落后，征用的成本是比较低的，这为大规模廉价获取土地创造了条件。因此，政府应及时加大在该地区的土地储备，为高水准的规划建设创造条件。

4.1.6实施共同发展，保障各方面的发展权益

在前面问题分析中我们已经清楚，对于鳌山湾地区的发展，各级政府和部门有不同的利益诉求，如何协调这些利益诉求，达成共同的目标，实现共同发展是保障鳌山湾地区按照规划高水准建设的重要前提。

按照大青岛整体布局，西海岸发展国际物流、重化产业，而鳌山湾地区所在的东海岸重点发展旅游、高新技术产业等，省委副书记、青岛市委书记杜世成明确指出鳌山湾地区是“真正显示城市特色和文化的希望所在”，“真正成为成片的旅游开发制动区”。也就是说，从青岛市发展的角度，鳌山湾地区发展应该以高档的、特色的旅游地为主导，重点体现青岛城市特色和文化。

从即墨市的角度来说，对于鳌山湾地区的发展同样给予厚望，作为六大产业集群之二的旅游业和造船业的主要基地都在鳌山湾地区。旅游开发与马斯特造船项目经济效益都十分明显，都是政府极力扶持的产业。尤其是造船涉及钢铁、冶金、机械、机电、仪表、电子、自动控制等行业，产业链较长。据有关专家测算，本项目后续将带动21亿美元的配套企业建设资金入驻。这就意味着即墨很可能成为一个庞大的临港产业集群区，有助于拉动即墨经济的快速发展。而且，由于造船业属劳动密集型产业，项目建成后本项目可直接提供4000个就业岗位，间接提供就业岗位10000个。此外，此项目建设的同时，韩国马斯特重工株式会社与CMC将共同在即墨建设船舶设计研发机构，这就有助于引进先进造船技术，提高研发能力，间接带动即墨科学技术的发展，其经济效益和社会效益短期内较旅游业明显，即墨市政府尽全力吸引其入驻。虽然，造船业的发展可能对周边旅游的发展有一定影响，单从巨大的经济效益和社会效益考虑，即墨市政府对于这两个产业都是大力支持的，希望在鳌山湾地区都能有合适的发展空间。

鳌山湾地区的地方政府和本地居民对于鳌山湾地区的发展也同样是很关注的，其发展的愿望和利益也应该受到重视，否则各种破坏环境的开发建设行为就会难以杜绝，建设高标准地区的目标难以实现。

因此，在该地区的发展过程中一方面要兼顾各级政府的诉求，另一方面要兼顾本地政府和居民的利益，转变发展观念，是实现总体发展目标的重要保障，也是构建“和谐社会”的客观要求。

（1）建立该地区生态环境保护的补偿机制，对于因环境保护而牺牲了近期利益和局部利益的地区和居民，由政府予以适当的经济补偿；

（2）要明确开发商必须兼顾本地基层政府和居民的利益，通过入股或联合开发的形式吸纳本地居民和经济组织参议旅游开发，或者承担为周边居民建设基础设施的义务，共同分享该地区发展带来的受益；

（3）要加强对本地居民的职业培训，提高其就业能力，并制定政策优先保障本地居民就业。

4.2主导产业发展策略

4.2.1旅游业发展策略

4.2.1.1旅游发展目标

鳌山湾地区优越的旅游资源、优良的生态环境和深厚的人文沉淀，为青岛和即墨旅游发展留下了一个可以精彩发挥的空间。鳌山湾地区未来的旅游发展必将使风景旅游和人文旅游融为一体，一种可持续发展的生态旅游之路。

因此，鳌山湾的旅游发展目标为：充分利用各种旅游资源，建立适应不同层次旅游需求的具有国际水准的滨海旅游区。即：充分发掘现有以泉、山、海、滩、为主体的自然旅游资源和以丰城雄岩所古城、金口天后宫、周戈庄渔家民俗风情等为代表的人文旅游资源，形成完善的景区格局和旅游线路。以温泉、沙滩、海岛等旅游资源优势为主导，以山峦林地秀美的自然景观和色彩浓郁的人文资源为补充，以新颖、特色的旅游项目为特征。

4.2.1.2旅游业发展思路与措施

（1）与多样化市场相适应的层次化发展

面对多样化的旅游市场，必须制订与之相适应的策略，即层次化的发展策略。不同的层次提供相应的旅游设施，如按旅游市场分类：

a)      大青岛：以大青岛城市为主打造1－2小时经济圈，开发都市居民周末及节假日短途旅游的理想线路。

b)      山东半岛：借助山东省实施半岛城市群发展战略，成为半岛大、中城市居民中长途的观光和休闲度假旅游区。

c)      国际市场：通过温泉度假、海岛体验、承办国际会议等活动吸引国际游客。

按旅游市场需求则可以分为游乐休闲、家庭度假、会议培训、运动探险等多种类型。针对不同的旅游需求，根据旅游资源的自身特点，提供多种的开发模式以满足不同层次的需求。

（2）区域旅游资源整合

鳌山湾地区的旅游发展要善于因借助周边地区的资源优势，借鉴捆绑销售的方式，与周边旅游资源进行整合，纳入整体的旅游服务圈中进行考虑。

随着滨海大道的开通，鳌山湾地区与崂山风景名胜区、青岛市区，将紧密地连在一起，共同构成青岛市东翼旅游圈主体。崂山风景名胜区以“山海相连，海天一色，雄伟壮观”而著称，青岛市区以“欧陆建筑风情、都市风貌、海城交汇”为特色。鳌山湾地区旅游开发处于起步阶段，可塑性大，而且具有温泉、群岛等特色资源，具有资源互补、体现特色的优势。

规划考虑鳌山湾地区加强与崂山风景区的联系，吸引客流。由于崂山知名度较高，而鳌山湾地区的山脉是崂山山脉的余脉，尤其是鹤山更是崂山山脉最具风光的山峰，因此作为游崂山的必去景区，鳌山湾的山地旅游可借崂山之名吸引中外游客来此游玩观光。对于海岸线开发，可延续青岛市的海岸线旅游，丰富旅游活动的构成。

温泉、海岛是鳌山湾地区的特色旅游资源，对于这些资源的开发一定要与青岛市现有旅游区定位相错位，避免同质化，定位要高，品味要高，要走出青岛，面向国际。

从即墨市的情况看，其旅游结构具有明显的“不对称”的现象，东部地区的旅游资源没有得到有效的开发。从（表4－2）可以看出，2002年，鳌山湾地区旅游人数只占到全市旅游人数的14.4％，2003年，受“非典”影响，鳌山湾旅游人数更只占到全市的7.8％。这与鳌山湾地区的旅游资源是很不匹配的。规划设想利用温泉度假区、鹤山等山地旅游区作为发展的契机，加强与中心城区旅游区、华山高尔夫俱乐部旅游区、马山旅游区之间的联系，形成市域的旅游发展圈。

表4－2：鳌山湾地区与即墨市旅游人数对比   单位：万人

资料来源：即墨统计年鉴（2003，2004）

（3）本地区旅游资源的整合

按照旅游区的规划，旅游项目要相对集中，形成几个景区，主题相对突出，各具特色。鳌山湾地区旅游资源以山地海岛、地热湿地、人文景观为特色，规划整合优化各类资源形成四大旅游区：鳌山卫旅游区，温泉旅游度假区，丰城旅游区，田横岛群旅游度假区（图4－2）。

①鳌山卫旅游区

图4－2：鳌山湾地区旅游景区及景点分布图

分布有鹤山、天柱山、东京山、貂山、四舍山等山景，大、小管岛、长门岩三岛以及鳌山港等沿海风光带。区内有突出的岬角、海湾、沙滩、丘陵、港口和海岛，海洋旅游资源特色鲜明。鳌山卫旅游区是距即墨城区和青岛市区最近的、旅游种类最丰富、最综合的区域，将鳌山卫旅游区建成适宜公众娱乐、度假、观光的综合型、城市型旅游区。目标游客以本地区及周边城市年轻族及家庭游客为主。

②温泉旅游度假区

温泉是鳌山湾地区资源条件最为突出的旅游区，温泉旅游度假区的目标应该是建设具有国际知名度的疗养、休闲度假胜地。

温泉地区地热矿泉水蕴藏丰富，是国内罕见的咸水温泉之一，对多种疾病有显著疗养作用。其四周山峦如黛，南翼建有黄埠海水浴场，其沙滩优质，被称为“金沙滩”。其资源条件要求其建设必须坚持高标准的原则，从而提升整个东部滨海的旅游品质，推进整个旅游区向着更高的平台发展。

③田横岛群旅游度假区

与崂山风景区隔水相望，围绕横门湾，由陆域半岛、海域及海上诸岛三部分组成，包括田横旅游度假区。该区域海岛诸多，包括了青岛市最大的岛屿——田横岛，田横岛因田横而彰名，其悠久的历史和海岛风光吸引着众多文人名士前来观瞻，并留下许多诗文画作。有多彩的民俗风情。周戈庄祭海节，这个具有500多年历史的原始祭海仪式，已演变为别具特色的民俗活动，成为中国北方最大的祭海盛典，每年吸引10余万中外游客纷至沓来。“中国经济五十人论坛”将每年在田横岛举行“中国经济田横岛高峰论坛”，因此，凭借良好的资源条件和高端会议接待的契机，积极承办大型国际国内会议展览，同时结合诸多岛屿开展海上游项目，航线可以适当延伸，开展水上环港旅游和海岛（三平岛、田横岛、车岛、牛岛等）观光旅游。丰富祭海等民俗风情活动，营造具有国际知名高度的特色海岛旅游胜地。

④丰城旅游区

该区主要以文物古迹和自然湿地生态为主要景观要素，区域有金口港天后宫遗址、雄崖所古城、北阡村大汶口文化遗址等旅游文化景观，和金口湾、丁字湾大范围海水生态湿地，是以文化、生态为主的旅游区。使游客在游览人文历史景观的同时也能领略到湿地丰富的物种，尤其是多彩斑斓的鸟类。因此，丰城旅游区的主打消费群是对历史、对自然充满向往的学生。

鳌山湾地区旅游可形成一个“在鳌山卫游山玩水、在温泉疗养度假、在丰城历史自然、在田横开会体验”的旅游度假区。

4.2.2临港产业总体发展思路

（1）围绕马斯特造船项目，建设造船及其配套项目基地

图4－3：临港产业空间布局示意图

马斯特项目地处巉山湾西南部，北临南营子村，西临巉山，南屏王台山，临近女岛港。以马斯特造船为基地，将王村镇驻地及周边区域建设成造船项目的配套企业产业基地。同时争取国家深海潜水器基地另选址到女岛港附近，使鳌山湾地区形成围绕女岛港的新兴临港产业区。 

（2）以女岛港扩建为依托，建设港口物流区

按照青岛港口总体规划，鳌山港是作为青岛港的后备港区，位于即墨市东南端的女岛港，是国家一级群众渔港、二类开放口岸，目前正在申报建设国家一类开放口岸。滨海公路北段通过女岛港，将其一举纳入了青岛半小时经济圈内，成为青岛港口经济的强力补充和拓展地。青岛港集装箱航线西移后，东部部分进出口企业的物资运输成本上升，而女岛港必将显示出自身的区位优势和作用，近可解决即墨、莱西、莱阳、乳山等地物资集散、运销问题，培植外贸增长点，远可发挥即墨“青岛后院，胶东咽喉”的地缘优势，进一步拓展青岛港口的战略格局。配合女岛港口的拓展，在港口后方建设物流园区。（图4－3）

4.2.3海洋养殖和科教研发产业总体发展思路

（1）吸引高校和科研机构进驻

利用靠近青岛的优势，及优美的生态条件和便捷的交通条件，借着青岛市政府有意将鳌山组团作为青岛市的高校建设基地的机遇，改善条件，吸引高校及科研机构入驻。

（2）提高海水养殖业的科技含量

鳌山湾地区一直以来是青岛市重要的海产品出产地，2004年全市共完成水产品总量32万吨，实现总产值21.7亿元，占全市农业总产值的1/3。目前共建立各类基地12个，其中青岛国家水产种苗产业化基地1个，菲律宾蛤仔增养殖基地1处，浅海筏式养殖基地1处、魁蚶增养殖基地1处、对虾生态养殖示范基地1处，工厂化养鱼示范基地1处，工厂化养虾示范基地1处，南美白对虾养殖示范基地1处，渔用饲料加工基地1处，水产品加工基地2处，其中有8个基地被确定为青岛市无公害农产品生产基地。

以滨海大道的建设为依托，以引进大型项目为契机，推动养殖方式的转变，以苗种培育、工厂化养殖、深海抗风浪网箱养殖为代表的高科技、高投入的现代渔业为发展方向，建成青岛市最大的鱼、虾、贝水产养殖基地。

海水养殖基地在空间上主要集中在丁字湾、栳栲湾地区。

（3）培育海洋研发产业

以海洋药物、海洋活性物质提取等产业的崛起为标志，海洋生物高新产业前景广阔，鳌山湾是新兴海洋科技产业开发的处女地。凭借纯净无污染的海域资源优势，及青岛市海洋科技发展基础好，海洋生物技术具备国际一流水平，在水产养殖、海洋药物和活性物质等方面拥有较高水平的优势，扶持鳌山湾地区发展海洋生物产业的研究开发、试验、养殖和生产，并成为国内外海洋生物产业科研人员的培训教育、就业中心，成为国内国际海洋生物产业发展基地。

海洋生物研发机构和试验基地在空间上可安排在鳌山卫片和丰城片。

第五章  总体布局与空间结构

5.1空间发展条件分析

（1）自然地貌特征

鳌山湾地区围绕鳌山湾布局，西北侧为平行于海岸线方向的崂山山脉的余脉，用地更为狭窄，大部分一、二类建设用地分布在山脉与海滩之间，中间又被几道垂直于海岸线方向的小型山脉和河流分隔，建设用地分布呈现出带状分散式的特点。

（2）可建设用地适宜性分析

土地资源在开发利用潜力上，可分为可建设用地和不可建设用地两大类，其中可建设用地指地形地貌条件适宜城市建设或者稍经改造可用于城市建设，且不位于各类保护区与生态敏感区内的土地资源。不可建设用地指那些受自然限制条件与生态保护限制而不适宜或不准进行工程建设的土地资源。自然地理因素，主要包括地貌、坡度、地下水位、地基承载力等相关内容，对工程建设而言以地貌的影响最大，其中以坡度和高程影响最大（表5－1）。

①坡度分析

图5－2：海拔高程分析图

图5－1: 坡度分析图

一般则以地形坡度在0.5%-8%，对工程建筑较佳，而坡度大于25%则不适宜选做建设用地。考虑到尽可能的保护生态环境，以坡度在15％以下的用地作为可建设用地的选择。

②高程分析

鳌山湾地区整体海拔较低，为尽量保持本地区原生地形地貌，保持良好的生态和景观资源，规划确定对本地区海拔高度在30米以上的用地进行保护，不作规模开发。

③生态分析

根据生态分析，生态敏感区主要分布在重要的水产养殖基地及其周边地区、河流上游及其出海口、风景名胜区、资源相对较好的山林等。

另外根据《青岛市滨海公路沿线生态间隔区规划》，在滨海公路沿线划了11个生态间隔区，在鳌山湾地区有两个，分别是：温泉河生态间隔区：自大任河至温泉河，长度约4公里；鳌山湾生态间隔区：自温泉社生河至王村河，长度约7公里。

表5－1建设用地适宜性分析因子及分级表

剔除山地周边零散用地、岬角用地和生态间隔区用地、农用地等，较为集中的用地主要分布在（图5-3）:

鳌山卫镇：17平方公里

温泉镇：12平方公里（10＋2）

王村镇：12平方公里

田横镇：16.5平方公里（13.5＋1＋2）

丰城镇：7.6平方公里（4.3＋2.3＋1）

田横度假区：5.5平方公里（2＋2＋1.5）

（3）空间发展动力分析

图5－3：适宜建设用地分布及规模

在滨海大道建设之前，受自身发展条件的影响，乡镇发展缓慢，镇驻地主要沿几条过境公路发展，如温泉镇工业主要沿大田路向东发展，旅游设施用地主要沿青萊路延伸；鳌山卫镇工业主要沿青萊路向西南延伸，旅游服务设施主要沿青莱路和蓝鳌路向南、向东拓展。

随着滨海公路的建设开通，鳌山湾地区将与青岛市区建立便捷的联系，来自的青岛的开发热潮将通过滨海大道进入该区域，滨海大道将成为该区域的发展轴线，同时在某些节点形成增长极核。

5.2空间发展模式：小组团、集中式

总体思路确定了本地区发展的方向和功能特色，对本区环境和生态资源要实施保护性利用，在保护的基础上发展。这种对自然背景的维护要求规划发展的空间布局不能形成一种强势的城市连绵区，而是一种遵从环境，能够融入生态背景之中的弱化的空间布局特征，因此小组团、集中式的城镇空间结构比较能适应要求。

小组团的发展是对本地区发展规模的一种诠释，贴切地反映出在自然的包围中人工建设的尺度。将有限的建设量集中到几个特定的片区进行，从而避免均匀的、全面开花式的发展。

集中式则更多地体现在片区内部的发展模式，即集约化的发展，营造精致宜人的空间形象。同样，相对集中的发展可以减少城市基础设施的开支，又可以相对集中起多种多样的功能，提高其使用的便捷性。

5.3总体空间结构

以组团式分布为主要特征的基础上，结合本地区的自然地貌特征、可建设用地的空间分布、发展轴线及管理体制，形成本地区的总体空间结构：“一轴，两带，七片”（图5－4）。

“一轴”：

指沿滨海大道的发展轴，滨海大道贯穿整个青岛市的滨海，是滨海产业发展的重要依托，也是滨海城镇联系的重要通道，也是通向烟台滨海的重要走廊。

“两带”：

图5－4：总体空间结构图

沿鳌山湾海岸线的“蓝带”：这条海岸带将沙滩、湿地、岬角、海岛等资源联系起来，开发滨海旅游，是青岛滨海岸线和烟台滨海岸线黄金海岸线的组成部分。

延续崂山余脉的“绿带”：延续崂山余脉，以鹤山、豹山、天柱山、四舍山、钱谷山等为主要依托，开发山地综合旅游，同时又是鳌山湾地区绿色生态背景。

“七片”：

在“蓝带”和“绿带”之间，依托滨海大道，形成功能上相对集中的七片：

鳌山卫片——不仅承担鳌山湾地区发展所需的行政、产业、居住、综合服务，还要为周边旅游度假区（如仰口旅游度假区等）和城区（即墨市、青岛市等）提供较为全面的教育、文化、接待等多种服务，作为整个鳌山湾地区的综合服务中心，以观光、度假旅游，科教研发，旅游接待服务等主要功能。

温泉片——依托温泉地下海水资源为主，结合周边山体、海岸景观资源的度假、休疗养为主要功能的高档旅游度假区，同时辅以部分高档居住功能。

田横片——是田横组团的行政、居住、旅游接待和综合服务中心。

王村片——为临港产业配套的工业基地及配套居住区。

丰城片——突出其渔业养殖、加工、研发和人文旅游特色，作为丰城旅游区的服务基地,借助滨海公路，在丰城片区的基础上，形成狮子山片区、栲栳岛片区两个特色片区，其中栳栲片以渔业养殖、加工为特色；狮子山片以渔业养殖、研发为特色。

女岛港产业片——以女岛港为基础，形成依托港口发展的临港产业和港口物流区，同时辅以配套的高档居住、休闲度假功能。

横门湾岛群片——由周戈庄片、黄龙庄片及围绕横门湾的群岛（田横岛、车岛、太平岛等）组成，突出海岛旅游、探险，及民俗风情活动等特色。

5.4总体开发时序安排

第一阶段：准备阶段（2006－2010）

【主导模式】政府主导

【开发重点】温泉片、鳌山卫片、女岛港产业片

【启动时机】

1)      现状条件下

2)      马斯特项目落户

【工作重点】

1)      理顺管理机制，健全管理架构，完善规章制度，控制优势资源，整治环境污染，完善基础设施，夯实未来发展基础。

2)      在发展条件相对成熟的温泉片区进行高标准的示范性旅游开发，树立该地区旅游开发建设的“标尺”。

3)      完善鳌山卫片的基础设施的建设，适度开发房地产。

4)      推进鳌山卫旅游区的开发，拓展游乐项目种类和旅客市场。

5)      保持农渔业的稳定发展，通过与水产品示范基地和海洋科研中心的合作及相应配套设施的建设，调整渔业结构，运用先进的生物工程技术，生态技术改造传统渔业，提高渔业发展的科技化含量，较少对环境的破坏。

6)      完成鳌山组团的旅游线路和田横组团港疏港公路的升级，进行女岛港基础设施的改造。

第二阶段：推进阶段（2010—2020）

【主导模式】政府和市场共同引导

【开发重点】鳌山卫片、田横片、王村片、丰城镇驻地片、女岛港产业片、横门湾群岛片

【启动时机】

1)      马斯特项目已建设，有配套产业的需求

2)      本地区旅游吸引力持续升温

3)      港口集装箱货物物流需求产生

【工作重点】

1)      继续推进鳌山卫片的建设，配置市级公共设施，逐步形成鳌山卫滨海新城面貌。

2)      丰富东部旅游市场，温泉游、滨海游与登山游相结合，多模式多层次开发，扩充东部旅游系统，扩大区域旅游吸引力，基本形成鳌山湾知名旅游形象。

3)      吸引海洋研发机构进入本地区，与本地渔业发展相结合，产为海洋科技的产业化基地，适度发展休闲观光渔业。

4)      完善田横片基础设施的建设。

5)      完善王村片基础设施的建设。

6)      完善丰城镇驻地片基础设施的建设。

7)      结合女岛港的开发建设港口物流园区。

第三阶段：全面提升阶段（2020－）

【主导模式】市场引导为主

【开发重点】田横片、丰城片、横门湾群岛片

【启动时机】

1)      临港产业初具规模

2)      基本形成鳌山湾知名旅游形象

【工作重点】

1)      继续推进田横片的建设，配置组团级公共设施，逐步形成田横滨海城镇面貌。

2)      健全鳌山湾国际性会议中心职能，开发高端旅游市场，进而实现鳌山湾旅游消费市场的多层次化发展，树立鳌山湾独特的国际性旅游品牌。

3)      完善各片区的各级公共设施的建设，建立一系列高品质的生活社区，实现鳌山湾滨海特色新城建设。

4)      以海洋研发为主的科技产业形成一定的基础，成为青岛市重要的海洋研发产业基地。

5.5发展与保护分区分级

要实现鳌山湾地区的可持续发展，必须对本地的资源进行合理的配置，明确发展和保护的区域，进行有针对的控制。

发展区域可以分为两类，一类是优先发展地区，一类是策略发展地区。前者将作为本区未来建设的主要区域，如鳌山卫、温泉等；后者主要考虑未来不确定的因素进行适当的控

制，作为未来城市发展的选择，如周戈庄片、狮子山片等。

图5－5：发展与保护分区分级图

保护区域分为两类控制，一类是严格保护地区，包括背景山体、优美的景点、生态敏感区、农田保护区、水源保护区、历史文化保护区等，如笔架山等；一类是策略保护地区，允许进行少量的开发，包括不影响景观的山体、岸线等，如田横岛等（图5－5）。

第六章  海岸线的利用

6.1现状岸线资源及利用

6.1.1岸线资源现状

图6－1：岸线利用现状图

除金口镇少部分海岸线外，鳌山湾地区几乎占据了即墨市的全部海岸线，北起金口镇周曈河口，通过丁字河口，黄海西部，南至鳌山卫镇马山前村东南小河口，全长131.3km，岸线在各镇的分布长度（见表6－1），占即墨市海岸线71.7%，占青岛滨海区域海岸线总长的18%。海岸地质在洼里乡龙口岛以北和鳌山卫镇大任河以北区域属中生界白垩系火侏罗系地层；洼里乡南部及鳌山卫镇南部属中生界侵入岩花岗岩地层，陆岸多呈冲积海积地貌，岛岸多呈海蚀地貌。鳌山湾海岸线延绵曲折，有较大的海湾7处，岛屿24个，沿海浅海水面400平方公里，有9处滩涂，1万多公顷，适宜石花菜、海参、鲍鱼和扇贝等生长（图6－1）。

表6－1：各镇岸线长度分布一览表

（1）海湾

东部滨海区较大的海湾有7个，自北向南主要有金口湾、丁字湾、栲栳湾、横门湾、巉山（巉岛）湾、女岛湾、鳌山湾、小岛湾等，总面积280多平方公里，水深在2～10米之间，可以航泊、养殖和捕捞。港湾中有适于对虾养殖的水面约1300公顷。各海湾的情况介绍见（表6－2）。

表6－2：鳌山湾地区各海湾情况一览表

（2）海岛

即墨岛屿众多，大小岛屿共有24个。主要有田横岛、大管岛、小管岛、女岛、马儿岛、长门岩等。各岛的地理坐标、面积、岸线长度等基本情况详见（表6－3）。

表6－3：鳌山湾地区各海岛情况一览表

（3）滩涂

全市滩涂面积83平方公里。其中，较大的滩涂共有9处，都分布在鳌山湾地区。从滩面性质来看，从金口河口至栲栳岛主要是松软的泥质和沙质，水浅滩缓，潮间带宽3000～5000米，贝类资源丰富。太平港和鳌山湾北部是泥沙质滩面，潮间带宽1000～3000米。其余潮间带均为坡度较大的细砂碎石基质地带。潮差均为4米，含盐度2％～2.7％（表6－4）。

表6－4：鳌山湾地区滩涂情况一览表

6.1.2利用特征及存在问题

（1）现状岸线利用以养殖岸线为主，大部分以自然状态为主

现状鳌山湾地区的岸线利用主要是养虾池、盐场等功能，以养殖岸线为主。养殖岸线现状主要集中在小岛湾、水泊河口附近、社生河口及丁字湾；盐场主要在王村镇的大桥盐场。其他岸线基本上以自然状态为主。

（2）存在问题

现状岸线利用率虽然不高，但存在以下问题：

①围海造塘及废水污染导致湿地与滩贝资源萎缩。尤其是滩贝资源丰富的丁字湾，滩面广阔，历史上就是泥蚶、螠蛏等滩贝自然分布区，产量颇高，同时也是主要盐田分布区，如(图6－2)。但因上世纪80年代水产养殖业的兴起，围海造塘，使大批泥蚶苗附着滩面消失，同时大量养殖废水的排放污染了内湾滩涂，泥蚶、螠蛏和杂色蛤等贝类数量锐减。因考虑到该湾区位与自然功能不变，在当前海盐生产不景气的情况下，丁字湾应继续维持虾塘养殖业，同时要加大开展滩涂养护力度，以恢复不断萎缩的湿地与滩贝资源。

图6－2：  青岛海岸线湿地变化趋势分析

②即墨海岸工程岸线比例在大幅增加，海岸线人工化趋势加重。即墨海岸工程岸线比例在大幅增加，海岸线人工化趋势加重。这主要受两个方面的影响：一方面由于滩涂、湿地萎缩，造成海洋自然岸线后退，海洋岸线增长；另外一个方面由于工程建设取直，岸线长度减少。据统计，2000年即墨市海岸线总长几乎与1986年持平。这说明人工取直与湿地退化对海洋岸线的贡献相当，人类已对岸线造成较为严重影响。

从即墨东部各镇对海洋岸线开发利用途径来看，滩涂养殖、盐场开发以及人工造地已占用了大量的海洋岸线资源。有关研究显示，即墨海洋湿地锐减程度在青岛地区是最为严重的。从（图6－2）可以看出，1998年即墨海洋湿地面积约197.66平方公里，为2000年的11.4倍（2000年仅为17.41平方公里），而胶州湾与胶南地区下降程度还不到即墨的二分之一（分别为5.89倍和3.32倍）。图6－3也显示大量的盐田开发占用了许多岸线资源，湿地不断萎缩。这不仅说明即墨海岸线人工化趋势加重，重要的海洋栖息地受到破坏，海洋湿地功能衰退，而且在一定程度上也反映了即墨海洋岸线资源在质与量方面都在不断下降。

图6－3：鳌山湾地区湿地变化分析

因此，今后保护即墨现有自然岸线显得更加重要，而海洋岸线资源开发重点应放在进一步挖掘已使用资源的高效利用方面，而不是一味开发利用现有的自然岸线与湿地。

6.2岸线利用规划

6.2.1岸线利用的原则

鳌山湾地区的自然资源是极其宝贵的，与山海唇齿相依的岸线是重中之重。对岸线的开发利用必须采取审慎的态度，一切的开发原则和目标必须围绕这个大前提。

鳌山湾地区的海水水质是相当理想的，但生态环境又是十分脆弱的。因此，鳌山湾地区的岸线利用应以有控制的发展作为指导思想，严格保护滨海岸线的生态环境。岸线利用确定以下原则：

生态原则：首先对岸线有明确的划分，将保护岸线进行严格的控制；其次在项目策划阶段应进行缜密的环境评估，然后开发应尽量生态，任何对环境的改造都应该审慎的进行，尽可能维持原态；同时应加强基础设施建设（尤其是污水处理系统）和强化岸线保护宣传，防范可能产生的污染。

集约原则：转变原有的粗犷式发展，设置一定的规模门槛，防范规模过小的项目的进入，以保证开发的集约化，同时有效避免低层次开发的蔓延。

公共原则：宝贵的岸线资源应该属于市民，鳌山湾地区的岸线应尽可能地向公众开放，可以沿海岸线的划定为公众活动区域，控制项目的开发对岸线的侵占。

鳌山湾岸线利用的目标就是协调好各类岸线的需求，保护好未开发岸线为将来的发展留有余地。

6.2.2岸线利用与保护的思路

鳌山湾地区的海岸线利用与保护的关键在于资源的配置。从现实情况看，大型设施项目、养殖项目和旅游项目之间的关系需要协调。通过用地布局的空间调整及强化污染物的处理，减少污染程度，最大限度地保护自然岸线将成为岸线利用与保护规划的必然思路，这样有利于本地区自然生态环境的保护。

具体而言：

空间布局方面。生产岸线尽可能围绕女岛港在女岛湾和巉山湾周边组织；旅游项目安排在鳌山湾和横门湾周边，该范围内的非旅游性项目要尽量压缩；养殖岸线主要考虑沿丁字湾、栳栲湾布置，这样在空间上将不同用途的岸线隔离开来，可以有效减少相互之间的干扰。

设立生态缓冲区，在港口、生产岸线和旅游、养殖岸线之间设立生态隔离带以减少环保成本的支出，又可增强景观效果。

加强污染物处理。要保持本地区的可持续发展，必须保证本地的资源和环境得到最好的保护，强化污染物处理力度成为必然的选择。需要加大投资，同时要制定管理措施予以控制。

6.2.3岸线利用规划

结合鳌山湾地区的岸线资源特色、现状和发展需求，结合《青岛市海洋功能区划》（2005－2020）报告，考虑将规划区内海岸线划分为专用岸线、公共岸线、水产养殖岸线以及受保护的自然岸线四个类型进行控制（图6－4）。

生产岸线：主要用于港口开发和工业用途的岸线。包括以女岛港和马斯特造船项目为基础的，沿女岛湾和巉山湾分布的专用岸线，专用岸线的开发利用须遵循以下原则：维护岸线环境，污水处理达标后排海，污物不得随意堆放，维护海水清洁。

图6－4：岸线利用规划图

公共岸线：包括生活岸线和旅游岸线。公共岸线的开发应保证面向公众开放，沿岸线划定200米范围作为滨海观光带，配置必要的服务设施。

养殖岸线：避免选择景观条件突出的地段，结合养殖观光产业可向公众部分开放。主要考虑安排在丁字湾、栳栲湾周边。

自然保护岸线：其余岸线为自然保护岸线，严禁人为的破坏，保护基岩的完整，水质的清洁和环境的原态性。

除自然保护岸线是硬性保护外，生产岸线、公共岸线和养殖岸线有一定的弹性和可变性，以应变将来的多种需求。

第七章  基础设施发展规划

7.1综合交通发展规划

滨海地区道路和基础设施的建设具有其自身的特色，本次规划根据整体发展战略，对宏观性的交通体系和基础设施提出构想，以配合地区整体发展策略的实施。

7.1.1鳌山湾地区未来交通面临的突出矛盾：疏港交通和旅游交通

随着鳌山湾地区旅游业和临港产业、港口物流业的发展，疏港交通和旅游交通的矛盾将成为交通面临的根本问题。

疏港是港口物流和临港产业发展的关键环节。上海外高桥港区的疏港通道包括三条陆路通道：上海浦东世纪大道、吴淞口跨黄浦江工程（双向8车道）、外高桥跨长江崇明岛至江苏省的公路通道；宁波港的疏港通道包括五条疏港公路通道：保税北路、疏港公路、329国道改造和沿海中线工程、骆霞线、集装箱专用通道。从这两个港口疏港通道设置可以看出疏港交通的重要性，虽然鳌山湾港口的吞吐量不可能达到这两个港口的规模，但疏港交通同样不可轻视。鳌山湾地区的港口货物主要集中在女岛港周边，目前该区域的疏港方式单一，且通行能力不足，按照青岛市港口“十一五”规划，青岛港整体到2010年港口吞吐量达3.2亿吨，集装箱吞吐量达1200万标准箱，初步建成区域性国际航运中心的目标，及马斯特项目的交通需求，目前的疏港能力远远不能满足要求。

疏港交通的发展，对旅游交通干扰很大，按照目前的形势看，如果不新增其他通道，滨海大道将成为该区域主要的交通干道，到时滨海大道大量的货运车辆将对旅游交通产生较大的干扰，同时也对城市环境景观影响较大，不利于打造高水准的滨海新城，也不利于旅游品质的提升。 

7.1.2交通发展策略

针对存在的问题：交通发展策略主要是分离。即对疏港交通和旅游交通相对分离。

7.1.2.1疏港交通尽量与旅游交通分离

（1）建设相对分离的疏港公路

从女岛港出发建设疏港专用道，疏港通道不沿海岸线走，从中部山体间穿过，尽量减少对旅游景观的干扰。去威海、红岛方向的，疏港路与乌威高速相连，通过乌威高速疏解；去即墨、青岛、烟台方向的，通过大田路与烟青一级路相连，通过烟青一级路、青威路疏解。在滨海大道与大田路交汇处设置交通管制，滨海大道交汇处南段不作为疏港通道。

（2）增加疏港方式

在依托公路疏港的基础上，增加铁路疏港方式，拓展港口腹地。依托蓝村西铁路编组站，增设铁路支线到女岛港，铁路支线的选线走向：依托蓝烟铁路，在蓝烟铁路与青银高速交汇处的北端开始延伸，沿着流浩河、乌威高速、温泉与金口、店集的交界处，经过王村，沿疏港公路至女岛港区（图7－1）。

7.1.2.2旅游交通发展策略

（1）发展原则

①区域交通可达性原则

图7－1：疏港交通示意图

加强鳌山湾地区与青岛市、即墨市的联系和加强城市外部的交通联系，这既有利于减少交通成本，增加旅游效用；又有利于旅游市场的扩大和游客的可达性。

②交通方式多样性原则

③交通的景观性原则

鳌山湾地区的道路既承担交通职能，同样也担负着重要的景观职能，在道路的线形设计和景观组织上精心处理，同时对道路两侧的护坡采用生态处理的原则。

（2）发展策略

①公路交通

图7－2：旅游交通示意图

鳌山湾地区的公路交通主要是加强与青岛市及周边城市、流亭国际机场（城阳区）和即墨中西部的联系，提高可达性。

规划建议利用现有和在建的道路框架基础，与青岛市及周边城市的联系主要依托滨海大道、青莱路；与流亭国际机场的联系主要依托紧邻即墨南部的214省道；与即墨中西部的联系主要依靠蓝鳌路、鹤山路、大田路、王刘路。

将滨海大道作为服务于鳌山湾地区的旅游交通干道，严格控制在鳌山湾地区出入口数量，特别是与城镇低级道路的分离。各旅游区通过主要道路与滨海大道建立联系。

改造鳌山港到鳌山卫镇口的公路，提升道路等级。在田横岛建立环岛公路，作为环岛旅游线，与专用疏港线相分离。

②海上交通

海上交通主要指开通水上巴士，加强各旅游区内的交通联系，同时可以作为海上观光项目，建议设在鳌山港码头、黄埠码头、太平岛码头、周戈庄码头、田横岛码头和白马岛码头。

③轨道交通

青岛市轻轨2号线支线在硕阳站分叉至东部鳌山组团，轨道线延伸至鳌山卫后，沿青莱路延伸至温泉镇，设鳌山卫站和温泉站。

④直升机机场的设置

鳌山湾地区的开发应当预见到未来发展的各种需求，建立适应多层次需求的服务体系。从这一点考虑，建议在温泉设立直升机机场。此举既能丰富旅游休闲活动的内容，同时又可以满足商务人士的需求。（图7－2）

7.2市政基础设施

市政基础设施的配置主要根据《鳌山组团总体规划》和《田横组团总体规划》的有关设想和鳌山湾地区的发展展望来作出。

市政设施在布局上和主要发展区紧密结合，实现分片集中，就近解决。

规划在主要旅游区、临港产业区设置污水处理设施，解决生产、生活污水的处理。

第八章  近期行动与措施

8.1建立鳌山湾地区管理与开发机构

根据规划制定的开发时序和提出各个开发阶段应有不同实施主体（早期政府主导，后期市场主导），在目前硬件基础比较薄弱，市场氛围尚未成型的情况下，必须以政府为主导，推动本地区的开发与保护。政府主导一是加强统一管理和协调力度，二是主导基础性开发和引进品牌运营开发商。为了在鳌山湾地区启动初期有一个统一的强有力的管理与推动机制，参考国内外旅游区、港区管理与开发模式，如深圳盐田港等操作模式，建议采取“管理办公室+开发公司”的操作模式推动旅游区、临港产业区的开发与保护工作。在中远期，市场逐步成熟，政府逐步退出开发，专注于管理，开发建设由市场承担，开发公司以适当形式走向市场化。

8.1.1成立鳌山湾地区规划建设领导小组以及管理办公室

成立“鳌山湾地区规划建设领导小组”作为这个地区整体开发与保护的决策机构；领导小组下设管理办公室，作为市政府的常驻派出机构，负责鳌山湾地区日常的协调与开发管理工作，执行领导小组的有关决策。领导小组组长建议由副市长出任，其他相关职能部门领导作为领导小组成员。领导小组及管理办公室主要职责如下：

发展与决策职能：负责制定鳌山湾地区发展的方针与政策，推动引导旅游区的旅游产业发展以及生态、旅游资源的保护；促进临港产业区的造船及配件产业、港口物流业的发展；引导本地居民及经济组织的发展，同时对各项重大事项进行决策；

统筹与协调职能：负责统筹安排旅游区和临港产业区的开发与建设，协调与各级政府、各有关部门、开发商以及本地居民的关系，解决旅游区和临港产业区的协调、建设与管理的重大问题；

规划与计划职能：负责组织编制并实施鳌山湾地区发展的规划与建设计划；

管理与监督职能：负责审核进入鳌山湾地区的企业或者项目，管理和使用政府投入资金及形成的国有资产，指导和监督下属开发公司的运作、项目的建设以及资源的保护，维护并管理区内基础设施和公共设施；

招商与营运职能：负责组织区内的招商引资、技术交流与合作，策划营运区内可市场化运作的资源；

推广与宣传职能：负责宣传、包装和推广“鳌山湾”品牌；

资讯与服务职能：负责建设信息系统和电子商务网络，发布市场信息，提供咨询服务与职业培训，促进政府和企业之间的协作。

鳌山湾地区各镇负责履行基层政府职能和社区管理职能，包括文化、教育、卫生、治安、户籍、计划生育、居民劳动保障与就业等社会性事务，但不再承担经济发展职能。

8.1.2组建鳌山湾地区开发建设总公司

旅游产业、临港产业和都是一项高投入、但也是高产出的产业，需要政府去主动推进。以香港迪斯尼乐园为例，其造价达141亿港元，香港特区政府总支出逾224.5亿港元（包括贷款和136亿港元基建设备费用）。为了减轻政府初期投入的财政压力、保证开发项目的总体档次和品位，必须要有一个明确的开发和投融资主体。因此，在目前市场条件不成熟，建议组建国有控股的“鳌山湾开发建设总公司”，直接接受领导小组及管理办公室的领导，总公司负责人可由领导小组常务副组长兼任，负责前期基础开发工作。总公司的成立既能推动基础建设工作和招商工作，还会为政府带来较大的收益。如香港特区政府占香港迪斯尼联营公司的57％股份，预计40年为其带来1480亿港元收入。总公司的主要功能是：

负责一级土地开发运营，不单独参与二级开发，但必要时可以以土地入股的形式合作/合资参与二级开发；

作为开发和融资主体，负责基础设施的投资建设、拆迁补偿、市场融资以及引入有影响力的投资商或财团参与开发运营；

与管理办公室合作，进行品牌营销、宣传推广、招商引资；

通过吸纳入股、安排就业等方式，扶持本地居民的发展。

8.2主动寻求合作

鳌山湾地区被纳入青岛市规划区范围，及青岛市委作出“以温泉周边区域为启动点、拉动城市东部崛起”的战略决策为鳌山湾地区融入大青岛建立了良好的政策平台，同时也为旅游、港口、海洋研发产业合作提供了前所未有的机遇，主动寻求与青岛的合作可使鳌山湾地区的发展站在青岛市的基础上，达到事半功倍的效果。合作可从以下几个方面展开：

与青岛市交通局洽谈，积极推进女岛港的开发。

与青岛旅游发展局接洽，在旅游区的开发战略、营销思路、项目安排、合作伙伴等多方面进行研究与合作。

与青岛招商促进局合作，推出鳌山湾的投资开发机会，吸引众多投资商的目光，为鳌山湾的招商引资工作提供更多的选择、更可靠的信息。

与国内外投资商、开发商、高档宾馆运营商等接洽，开展旅游、港口开发发展与运营的合作。

8.3整合土地资源

8.3.1加快近期重点开发片区和滨海大道两侧的用地储备

温泉片区、鳌山卫片区和女岛港产业片是近期重点推进片区，应在大规模开发之前，加快这些片区的用地储备，减轻由于地价升值、集体开发等因素带来的财政压力，降低供给门槛。滨海大道是鳌山湾地区重要的景观大道，按照青岛市人民政府办公厅《关于加强青岛市滨海公路沿线土地规划管理工作的通知》的要求，严格控制滨海公路两侧500米的用地。随着滨海大道的开通，两侧用地的交通条件将有很大改善，由此可能会带来开发建设的热潮，因此，在滨海大道开通前，应加快两侧的用地储备，以防止用地被低档次的产业空间占据。

8.3.2引导农村居民点向镇区、中心村集中

目前鳌山湾地区的居住形式主要以村庄为主，村庄数量较多。按照《鳌山组团总体规划》和《田横组团总体规划》对农村居民点发展设想，将现有农村居民点分为四类：

转化发展型——主要分布在城市建设用地范围内；

控制发展型——主要分布在生态间隔区、滨海公路沿线、滨海区域等；

自然发展型——主要分布在远离城市建设用地的区域；

搬迁型——分布在风景名胜区景区范围内。

近期应加大对转化发展型、控制发展型和搬迁型的控制，禁止新增、扩建住宅和配套等建筑，积极组织搬迁型农村居民点的搬迁计划。新增的住宅与配套用地在符合规划的前提下向镇区和中心村集中。

8.4多渠道兼顾本地居民利益

（1）建立生态保护的补偿机制

实行生态林监护人制度，由本地居民或村组织分片负责本地生态林地的监护与修复工作，并给予直接的经济补偿和劳动报酬。

（2）鼓励采取入股形式参与开发

本地居民集体用地被征用后获得的返还用地，应制定政策鼓励其以土地入股的形式参与开发，享受发展带来的收益。如本地居民在某片区拥有一定的返还用地，在经过专业公司评估后以合理的比例入股，作为股东参与该片区的整体开发，该片区每出让一块土地都可以按股份比例享受分成。这种方案可以使得本地居民组织收入与发展收益成正比，存在风险，但高收益可能性也较大。另一种方案是某居民组织与开发总公司签订所有工商用地使用权转让合同，以每年固定的地租收益，年租金不得低于目前集体年终分红，这一方案居民收益相对稳定。

本地居民入股形式参与开发是保障原居民参与旅游发展、获得长远利益和建设和谐社会最重要的手段，有必要设计一套完整的制度确保其在与开发总公司的合作中得到利益保障。

（3）扶持本地居民发展旅游产业

原居民可以在政府的引导和监控下，利用原有村民住宅或返还用地，通过改建、自建或合作开发等方式，开发建设一定量的餐饮、娱乐、接待设施，开展海产品、旅游纪念品、手工艺品加工销售，直接参与该地区的开发。

（4）提高传统养殖业的科技含量

海水养殖业是目前本地区主要产业之一，也是农户主要收入来源。目前鳌山湾地区已建设一批水产研制的示范基地，如青岛水产种苗产业化基地等，同时也落户了如美国ABM水产养殖、挪威庞裕水产养殖等从事水产养殖的企业，应通过“企业龙头+基地（园区）+农户”的模式，运用先进的生物工程技术，生态技术改造传统渔业，提高科技含量，大力提升水产品的品质、档次和产品附加值，增加农户的收入。

（5）提供职业培训与就业

政府要对有就业需求、又无劳动技能的原居民提供免费就业培训，并制定具体政策，要求本地企业优先雇用一定比例的原居民就业。

（6）改善本地居民生活条件

政府可以通过鳌山湾地区开发建设总公司或开发商进行基础设施建设、环境治理、扶助本地居民进行旧村整治或更新重建等工作，改善本地居民的生活质量。

8.5强制治理生态环境

生态环境是本地区的核心优势，而生态建设是一个长期的工作。为落实生态优先的原则，结合分级保护的要求，必须尽快对近期一些破坏生态环境的现象和行为采取强制性措施，限期进行治理整顿，主要包括：

搬迁保护区域内的高污染企业；

逐步对保护区域内的采石场、垃圾堆放场、毁林种果较严重的区域进行生态恢复；

对保护区域现状工业用地目前要进行严格控制，不得在新建工业厂房，不得新增工业用地，在适当时机进行改造。

8.6加快建设基础设施

高标准的基础设施是建设高档次旅游度假区和新型产业基地的必要条件，也是目前本地区最薄弱的环节。针对目前的发展情况和今后开发趋势，近期重点加大交通设施和污水处理设施的建设。

强化交通设施：

重点是港口建设，推进女岛港的基础设施升级；尽快开展鳌山港另选址（由于原港口选址进入国家海洋科研中心范围），为鳌山湾地区提供海上对外交通路线。其次是道路建设，包括滨海大道、疏港交通、泉海路、鹤山路等；开展疏港铁路和轨道线的选址研究，预留选线用地。建立鳌山卫客运枢纽站，将鳌山卫作为海、陆交通枢纽。

尽快修建污水处理设施：

主要包括：新民河污水处理厂；大任河污水处理厂；黄埠污水处理厂。

8.7大力推进旅游业发展

（1）策划可市场化运作的旅游资源

旅游发展在确定旅游空间区划的基础上，可以通过项目特许经营、股份合作经营、整体租赁经营等多种方式分阶段向市场推出可市场化运作的旅游资源，进一步丰富旅游产品，扩大鳌山湾旅游品牌的影响力。本地区可市场化资源包括∶

海上游览观光线路经营权

游艇码头经营权

新加坡投资公司

美国汉斯地产

万豪国际集团

香格里拉集团

吉宝置地公司

地中海俱乐部

海上交通路线经营权

码头专营权

海域、沙滩开发经营权

冠名权等

（2）引进国际知名的品牌开发商

通过引入国际著名的休闲度假设施开发运营品牌和旗舰型的旅游项目来提高开发与管理的水准与档次，确保旅游开发的高品位和高效益，并保证开发之后运营阶段的成功，是实施品牌战略的核心。

国际知名的高档投资运营商（而不是单纯的运营商）是招商引资的重点对象，如地中海俱乐部（Club Med）、万豪国际集团（JW MARRIOTT）、新加坡政府投资公司、美国汉斯地产、先得坊产业有限公司、香格里拉（Shangri-La）、莱福仕（Raffles）、新鸿基、和记黄埔、太古地产等。

一些中端的海外品牌如华美达、假日饭店乃至经济型酒店品牌如宜必斯、国际青年旅社等也应在鳌山湾地区的适当区位分别引入。

（3）在发展条件相对成熟的温泉片区进行高标准的示范性旅游开发，树立该地区旅游开发建设的“标尺”

由于基础设施的缺乏和处于维护生态系统的需要，鳌山湾地区开发必须进行审慎的开发，坚决杜绝遍地开花。集中精力先期在条件成熟的地区进行试点性质的开发，为下一步旅游开发积累经验、建立示范性效应非常重要。相比较而言温泉片区的准备工作已经比较成熟，开发也已得到共识，因此，建议将温泉片区作为近期启动的旅游度假示范区，在引入知名品牌的开发运营商进行整体开发、旅游发展优惠政策、基础设施建设、旧村改造等方面发挥示范作用。具体从以下几个方面入手：

①定位于中档到中高档的市场需求

温泉片拥有独特的海水温泉和高品质的沙滩，沿海岸线较长，海水水质较好，环境优美，交通条件较好，开发时机相对成熟，可作为近期向开发商推荐的第一目标。温泉片区的开发定位应该以国内及国际客源市场为主，市场需求定位为中档到中高档。

②尽快面向国际招商，引入品牌开发商进行高标准开发

面向国际进行招商宣传，引入几家品牌休闲度假或商务酒店运营上，通过开发总公司与其达成长期合作的协议，确保本地区开发走向高品质和可持续发展的轨道上。可以先期引入几家国际知名的度假型酒店品牌，形成局部的品牌效应。为了增强对品牌运营商的吸引力，可以出台类似高新技术、物流业的优惠地价与税收政策。

③妥善处理居民搬迁，使其作为旧村搬迁的示范区

温泉片区的开发涉及到原有居民点的搬迁，应谨慎组织。对于搬迁的居民点新住宅可以按照统建上楼、社区化的模式以每户多少平米建筑面积兴建。这里，统建工作必须有足够的实力，最好由政府统一出资代建，并在政府和原居民的监督下确保施工质量。为了确保顺利建设，可考虑由保护与开发建设总公司来承担建设具体工作。另外对于返还的工商用地，应按照规划要求来开发，可以引导居民在通过自我（或与开发商）开发，兴建中档旅游服务设施；或者是与鳌山湾地区开发公司签订开发合同，参与该地块的整体开发并获利。

④基础设施修建

考虑使用TOC方式修建基础设施（企业兴建并拥有一定年限的使用和收益权），并形成中水回用、海水利用等节水运行体系。

（4）制定非近期开发片区的准入门槛

对于如横门湾群岛片等未纳入近期建设计划的片区，满足以下条件方可开发：

启动项目必须符合产业政策，并且是旗舰型旅游项目（如类似迪斯尼品牌的游乐场或五星级酒店等），不能以房地产项目作为启动。

引入的开发商必须是国际知名、有较大投资能力，并进行长期经营。

8.8为临港产业的发展做好准备

（1）开展女岛港开发的前期研究

伴随东部的开发建设和临港产业的发展，女岛港将发挥重要的作用，成为临港产业和港口物流业依托的核心，同时，女岛港作为青岛港的后备港区，将成为一个以集装箱货物为主的区域性货运港口。近期应开展女岛港开发的前期研究，包括开发模式、空间布局、推进步骤等。

（2）推进周边基础设施改造升级

目前，女岛港主要功能以农副产品进出口和渔港为主，其基础设施建设仍在一定程度上停留在地方性的小型港口上，更多的还只是作为渔港。现有的基础设施条件是远远不能满足其目标需求，因此，一方面，应促进市政等基础设施的完善，另一方面，改善疏港交通条件也有待改善，推进疏港专用道的建设。

（3）加快临港产业发展基地的用地储备

利用目前鳌山湾地区集中成片剩余可建设用地大，且征用的成本是比较低的优势，加大对临港产业发展基地，主要是女岛港周边用地和王村临港产业发展基地的用地储备，为临港产业的高水平发展创造条件。

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[1] 中国海湾志编撰委员会：中国海洋志（第四分册），山东半岛南部和江苏省海湾，海洋出版社，1993：127～129。