2008年宜昌开发区（东山片区）房地产市场调研报告
    一、经济指标
    2008年1－9月份，经济继续保持良好发展态势，经济保持持续平稳快速增长。一是工业经济加速发展。9月份区属工业企业完成现价产值12.12亿元，产销率97.5%；1至9月区属工业企业总产值累计完成124.1亿元（现价），同比增长41.9％。二是固定资产投资持续增加。1至9月全社会固定资产投资31.64亿元，同比增长30％，市县属固定资产投资28.71亿元，同比增长23％。三是财政收入持续增长。1至9月完成地方财政总收入41066万元，同比增长42.9%，其中：国税收入20694万元、地税收入18851万元、财政收入1521万元；其中：地方一般预算收入8582万元，同比增长30.52%。1至9月，全区新签约项目21个，其中亿元以上项目15个、过10亿元项目3个，协议投资额111亿元。1至9月，开发区在建项目60个，其中工业项目42个；新开工项目23个，其中工业项目10个。
    二、基础设施及项目
    1、基础设施。已完成了城东大道上段黑化改造工程、北海路建设、大连路延伸段人行道板铺装和北海路、大连路自来水管网安装、10KV临时施工电源及施工变压器安装、三峡药业场平工程、北苑和南苑安置房建设。项目征地拆迁工作取得突破性进展；
    2、工业项目。宜昌贝因美公司二期工程已完成主框架施工，二期米粉车间主要工艺设备即将进入安装阶段，生产人员正在培训，计划春节前具备试投产条件，人福药业二期和金宝乐器项目已举行开工仪式。
    3.房地产项目。
    1、06年开工建设的鑫怡广场、鑫怡翠园、东苑新城二期，07年开工建设的天惠城、泰富大厦、南都御景、西江康城、金山丽都项目都已竣工并具备交付条件；
    2、07年开工建设的畔山林语三期、畔山曦苑、金榜名苑项目主体封顶在进行外墙粉刷等工作；
    3、香山锦苑、金东山文化城主体已经建成准备对外预售，金东山四期预计在08年底前举行开工仪式；
    4、华翔地产开发的珠海路项目、三星地产的南苑之星项目已经进行场地平整，三元地产的半岛花园、北苑企业的水榭花都、黑旋风地产的港窑路项目、锦润置业的港窑路项目、万寿置业的浅水湾项目有待拆迁。
    三、房屋销售情况
    （表一）2005~2008年预售情况

     （图一）2008年商品房备案数据
    （图二）2007年商品房备案数据（图三）2008年二手房成交数据
     （图四）2007年二手成交数据
    从上述数据以及实际情况分析：
    1、预售面积：07年全年29.94万㎡，08年全年8.45万㎡，同比下降71.78%。住宅销售套数：07年2144套，08年586套，同比下降72.66%。二手住房成交量：07年987套，08年796套，同比下降19.35%。说明东山区域开发项目大幅减少，房屋供应量明显不足，居民持币观望的心态逐渐增强；
    2、部分商品房项目没有开发是由于搬迁力度不够和开发商谨慎开发造成的。而二手房由于自身特点（大部分为次新房，与新建商品房无论是户型、面积、小区配套无明显差距）性价比相对新房较高，依然受到购房者的青睐；
    3、商品房销售方式、营销手段、销售策略趋于成熟，不同类型的项目均能够包装推广，并且销售形势上半年好于下半年；
    4、东山区域作为城区的后花园在配套设施日益完备、交通条件日渐改善的前提下，增加土地供应是大势所趋，随着发展大道和城东大道的贯通，主城区的骨架大幅提高，两侧的土地供应将大幅提高，但两条道路在东山区域内较短，增加土地供应有限。
    5、全区商品房供应品种较多，有住宅、公寓、写字楼、商业、市场等，因为地块面积和容积率的限制，全部为高层和小高层，多层成为稀缺资源；
    6、二手房成交主要集中在中心转盘周边和港窑路两区域，中心转盘区域成交面积较大，总金额较高，港窑路区域成交面积较小，总金额较低，从事二手房中介业务的公司较少，只有环球、世纪易房、民生公司，竞争不激烈，从另一侧面也说明了二手房市场利润减少、成交量下滑、中介公司经营困难。年底出台的税收优惠政策有望在09年刺激二手房市场；
    7、以城东大道为主轴的城东生态新区正在形成，未来将会聚集10∽15万人口，伍家岗区的用地为955.5Ha，涉及宜昌开发区的用地为252.3Ha；
    7、部分开发企业如民生、弘洋已经形成施工、开发、销售、园林、物业管理等一条龙的产业链，与其他公司比较有较强的成本控制能力，如果在采购环节压低供应商的利润率，利用成熟户型减少设计时间能进一步降低成本，将形成新的优势；
    四、2005年∽2008年土地供应状况

    从上表中可以看出：
    1、05年46664.67㎡，06年330608.32㎡，07年27782.38平方米，08年32623.48㎡（含工业26666.78㎡），土地供应06年集中放量后，07年08年都只有2块，土地供应面积日益减少，供需矛盾加大；
    2、土地供应价格住宅从29∽327万/亩，商业36∽161万/亩，楼面地价从137元/㎡∽1403元/㎡，因为区域市场较小，规划条件不同，价格不具备可比性，但总的来说在06年有一个加大涨幅，07、0