卷首语

    诺亚方舟的传说
    2008年，世界金融危机蔓延，房地产行业风云突变。到2008年9月时，成交量猛跌，楼价纷纷放水。虽然一些带头降价的楼盘尝到了一些甜头，但大多数地产商的跟风降价并不理想，举步维艰的经营状况更加剧了这些地产企业对市场的恐惧。暴风骤雨来临，2009年的楼市何往？几乎所有人都对市场发出了怀疑甚至绝望的声音。
    绝望之余，希望仍存。2008年底，国家推出了一系列的购房优惠政策，坚定了消费者的购房决心；实行积极的财政政策和宽松的货币政策，解决了开发企业的融资困境。
    正是政策这条诺亚方舟，将地产业从满目疮痍的2008年载到了生机勃勃的2009年。
    2009年，在经济复苏的脚步仍很缓慢的时候，房地产业却一马当先，从年初的成交量摆脱持续低位运行的阴影，再到房价的稳步上升，最后到房地产开发投资额的大幅度增长。作为整个国民经济的重要支柱行业，房地产业拉动了大量居民消费，推动了相关产业的发展，维护了金融业的稳定，对于全年GDP“保8”任务的完成功不可没，其支柱作用也进一步加强。
    2009年，整个房地产业迅速褪去2008年萎靡不振的容貌，呈现出一片繁荣的景象。从武汉的房地产业各项数据来看，全线飘红。
    2009年武汉市房地产开发投资为778.59亿元，同比增长36.51％。其中，房地产住房开发投资为498.04亿元，同比增长17.19％。
    2009年武汉市房屋施工面积为4487.38万平方米，同比增长18.1%；其中新开工面积为1651.17万平方米，同比增长14.1%。住房施工面积为3580.99万平方米，同比增长11.1%；其中，住房新开工面积为1247.61万平方米，同比增长1.2%。
    2009年，武汉市商品房销售面积为1418.4万平方米，同比增长126.26%。其中，商品住房销售面积1258.89万平方米，同比增长90.09%。商品房销售套数为122270套，同比增长81.66%。其中，商品住宅销售120379套，同比增长135.31%。
    2009年，武汉市存量房交易面积为524.81万平方米，同比增长87.47%，交易套数为54586套，同比增长102.82%。其中存量住房交易面积为443.07万平方米，同比增长134%，交易套数为51321套，同比增长124.32%。
    2009年，武汉市商品房综合销售均价为5484元/平方米，同比增长6.52%。其中，商品住房销售均价为5265.91元/平方米，同比增长7.84％。
    2009年，武汉市存量房成交均价为4078元/平方米，同比增长12.42%；其中，存量住房成交均价为3965.47元/平方米，同比增长14.95%。
    2009年，武汉市土地成交109宗，同比增长128.57%；成交面积962.54万平米，同比增长853.02%；出让金额306.8亿，同比增长438.24%。其中，中心城区土地成交57宗，同比增长6.12%；成交土地面积549.27万平方米，同比增长443.4%；成交金额266.34亿元，同比增长302.03%。
    房地产市场在一系列优惠政策的推动下，刚性需求大量释放，市场迅速回暖，呈现史上最大成交量。在市场进入繁荣阶段的趋势下，政府似乎开始收回这条诺亚方舟，转而采取了一系列的调控政策。首先，下半年政府在全国大力打击捂盘、囤地行为，公布全国范围内闲置土地；其次，12月国务院发布国四条遏制部分城市房价过快上涨的势头，增加普通商品住房的有效供给，并且继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；接着，出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，规定开发商拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%；之后又明确二手房交易营业税免征年限恢复至5年。此系列密集出台的政策，一方面从供给源头遏制房价攀升，盘活库存土地，另一方面在开发商融资环境改善的情况下，提高其拿地门坎，并通过增加购房交易中的支出来抑制投资投机性需求增长。
    政策优惠似乎有逐步取消以至从严的趋势，高房价下的购房人群的置业心态如何变化，房地产业在2010年又该如何前行，值得我们深思。
    如何让房地产行业远离暴利、回归平缓，远离粗放、回归集约；如何让房地产承认智慧和科技，承认专业化；如何让房地产尊重主流消费者？这也值得行业深思。

第一章房产市场

第一节德盛指数

    一、构建目的
    房地产指数是反映房地产现象的量化描述，具有反映市场动态和预测的功能。为了更好的反映武汉市房地产市场，提高市场判研技术含量和科学性，尝试构建一套适合市场需要的指数系统。此指数既可以服务于房地产开发公司、营销公司，也可为政府部门决策提供参考。
    二、构建意义
    目前众多研究机构成果（指数、系数等），均以价格的变化作主要指标。而价格的变化并不能完全反应出市场的真实情况。供应量和去化量是反映市场走势最基础、最现实和最重要的风向标之一，是充分反映市场消化活力和能力唯一指标，对投资、走势预测均具有重大的影响，有利企业和购房者理性决策。只有将价格与供应量、价格与去化量结合进行比对和计数，才能研析市场、判断市场。为此，德盛行地产机构研发 “武汉房地产吸纳指数”（简称“德盛指数”），以弥补价格指数不足。“德盛指数”的推出，为武汉房地产市场提供了一个崭新的市场研判标准。
    吸纳指数越高表明市场越活跃。吸纳指数与吸纳率成正向关系，吸纳率越高表明市场销售速度越大于市场存量积累速度。吸纳率的倒数即为吸纳周期，通过计算可以反映出市场存量大致消化周期。此外，运用吸纳指数还可以预测房地产市场发展趋势。
    三、德盛指数构建
    1. 确定基准对比日期
    为对比反映房地产市场走向和强弱，需确定基准对准日期。考虑到我国房地产处于快速发展期和武汉市近四年房地产成交数据合理性，拟定吸纳率相对平稳的2007年1月为基期。
    2. 季节因素调整
    房地产受到季节因素影响较大，为反映真实市场形势，需要对数据进行调整，本指数采用常用的X-11季节调整方法对原始数据进行修正。
    3. 测算方法
    Ct,j=［Bt,j/(Kt,j-1+Zt,j)］*100%
    Ct,j表示报告期吸纳率, Bt,j表示报告期吸纳量, Kt,j-1表示上期期末空置量，Zt,j表示报告期新增供应量
    Yt,j=(Ct,j/C2007, 1) *100%
    Yt,j表示报告期吸纳指数，C2007, 1表示基期（2007年1月）吸纳率。
    四、指数应用

    图1：德盛指数示意图
    从指数走势示意图上来看，武汉市在2007年9月份德盛指数达到最高峰，随后走低，当时是否“拐点”仍然处于争论之中，但指数已经明显的显示出市场的压力之大。
    2008年市场投资信心不足，指数也持续低位徘徊，直到2009年3月份，指数才有所回升，但也只与2007年7月水平相近。此后随着市场环境的逐步好转，指数也在逐步攀升，在8、9月受全国量价下跌影响指数也出现了小幅下跌的插曲，但在10月份后年末市场的爆发，指数也大幅上扬。从2009全年观察，房地产整个市场行情还是比较趋于理性，并没有出现像2007年大起大落之势。

第二节房产市场概述

    2009年的房地产市场可谓高潮迭起，在房地产的政策束缚在2008年底得到解除后，从2009年初的小阳春，到下半年楼市全面爆发。同时市场经济环境得到了改观，国民经济止住下滑趋势，全年GDP“保八”任务已圆满完成。因此居民的消费意愿和消费能力得到一定程度的提升，从观望情绪纷纷转向出手，导致楼市成交量大幅上扬，房价也进入了高烧不退的状态。
    一、武汉市2009年房产市场发展特征
    1.政策宽松
    国家实施了积极的财政政策和宽松的货币政策，这是推动楼市前进最有利条件，一系列救市政策的出台十分明显的向社会传达了国家对房地产市场的重视，导致大量的社会财富向房地产市场流动。
    2.刚性需求集中释放
    2008年市场整体低迷，积累的刚性需求终于在2009年的得到集中释放。2008年媒体全面的消极宣传深入的影响了购房者对市场的信心，导致大量的刚性需求被积压，2009年在相关利好的消息下激发了消费者的购买欲望后同时又带动新的需求进入市场。
    .   3.板块轮动
    中心城区板块带动了郊区板块的回升。中心城区价格的大幅上涨使得部分购房者不得不考虑郊区楼盘，从而带动了郊区板块成交量以及价格的上涨。武汉市近郊历来由于供应量较大，需求弹性大，竞争相对激烈。但在整体市场行情好转时郊区板块就会成为购房重要关注区域。中心城区房价坚挺，而郊区房价越显理性，并没有出现2007年疯涨的局面，反而以走量优先，适度涨价。
    4.房地产发展板块化明显
    由于受地形影响，武汉市各板块间房地产发展差异较大，交通便利、居住氛围良好、有产业支撑的片区成交情况相对乐观。2009年同区位的汉口中心区与汉阳中心区成交价格差别达1816元/平米。同样靠近三环，东西湖片区与沌口片区成交量相差近8000套。

    . 二、武汉市历年房产市场走势

    图2：武汉市商品房（住宅）销售面积年度走势
    经过2008年市场的大幅下滑，2009年武汉市商品房成交面积均出现了大幅上涨。商品房销售面积1418.4万平方米，同比上升126.26%。商品住房销售面积1258.89万平方米，同比增长90.09%，占商品房总销售面积的90.09%。
    除去市场萎靡的2008年，从历年销售面积来看一直呈台阶式的上升趋势。相比火热的2007年，2009年商品房销售面积增长24.93%，商品住宅销售面积增长17.66%，市场状况就显得更加火爆。








    图3：武汉市商品房（住宅）成交均价年度走势
    2009年武汉市商品房出现大