律师审查商业地产租赁合同经济要点

(2010-08-08 22:43:14)

商业地产租赁具有租赁期限长、租金金额较高的特点。多数律师在审查合同时，往往只关心合同条款的法律因素，很少有律师关注合同经济指标。律师在审查合同和参与商业地产租赁合同谈判时，要关注如下条款：

一、租金

租金是最常见的租赁合同条款，因此律师在审查该条款时应考虑如下经济指标：

1.租金是否公平

一般情况下会根据租赁物商业用途进行平米租金估算，衡量营业成本。律师在审核合同时，要掌握这个指标值，确认对方提出的年租金价格是否公平。

2.确定租金递增率

大型商业地产租赁，租金不是一成不变的。多数合同年租金都是可变的，常见的表述为租金递增率。需要律师提醒当事人对租赁物或商业经营有一个预期收益回报底线，根据底线换算租金递增率。例如约定前7年年租金递增率为2%，后10年年租金递增率为3%情况。作为出租方律师应提醒当事人减少低租金递增率的年限，增加高租金递增率年限，来减少市场经济带来的收益风险。

3.确定租金中包含的哪些费用

合同约定了租金，很多人却忽视了租金包括哪些费用，作为律师一定提醒当事人把费用内容约定好，避免因此产生争议。如房屋的租金是否包括了管理费、空调系统及其它设施系统使用费及按照中国法律应由甲方承担的与房屋相关的其它任何费用和支出。根据租赁物及商业用途不同，这些内容当事人双方是可以自由约定。

4.根据租赁物建筑平面、楼层、功能分区不同，可以约定不同的租金数额。

如果按照不同租金计算总额比统一租金更对当事人有利的话，律师的建议会得到当事人的认可。

5.租金支付方式

由于商业地产租赁期限长，如果按《合同法》第226条规定在双方没有约定租金支付方式时，应当在每届满一年时支付。但现实中双方有时会约定按月付款或按季度付款。尤其年租金较多时，更应选择对自己有利的支付方式。作为出租人一方的律师应在合同谈判时多为当事人主张权利。

二、租赁期限

对于商业地产承租人来说，期限长可能对己方更有利，因此承租人一般会积极主张延长租赁期限，这里有一个市场培育问题。一般在租赁前期，承租人会拿出2～3年或更长时间来培育市场，这阶段可能利润很少或是赔钱维持。随着市场培育逐渐成熟会有利润增长的阶段，因此如果租期短，承租人自然不会同意。律师要明白在商业地产租赁中租期影响经济指标的道理，对合同审核中维护当事人方利益是非常必要的。

三、免租期

提供免租期是商业租赁促销的惯用手段。一般来说，租期越长，免租期也越长；面积越大，免租期越长。免租期涉及的经济指标问题包含两个方面，一是免租期长，出租人经济有损失，因此律师应帮助出租人确定合理免租期，一般按照承租人装修时间考虑，把装修期作为免租期；二是免租期会带来税费相关问题。实践中，出租人给予承租人一定期限的免租期，租赁合同的期限应当自免租期满后开始起算，相应的租金也应当在免租期满后才能确认为企业的收入。但根据《企业会计制度》，从免租期开始，租赁关系就已形成，在出租人已经收取租金的情况下，出租人当然应当依法确认收入，并申报缴纳营业税。因此律师应对此矛盾问题多为当事人提供法律上的帮助。