昆山项目调研及建议报告
    目录
    1、      昆山酒店式公寓楼盘概况
    2、      上海酒店式公寓楼盘概况
    3、      南京等其他城市酒店式公寓项目概况
    4、      装修标准一览表
    5、      软装修及其家具配套一览表
    6、      装修标准建议
    7、      软装修建议:
    8、      卖点提炼
    9、      试算
    10、      媒体表现
     
     
     
    

     
    1、      昆山酒店式公寓楼盘概况
    腾龙阁
    物业地址:前进东路与樾河路交界口      售楼处电话:0512-57723636
    总套数:100套左右                     物业性质:产权式酒店(40年产权)
    物业型态:一幢7层建筑                梯/户:2梯20多户
    面积段:40-70平方米                   主力面积:40、50平方米
    物业费:5元/平方米/月                  均价:7750元/平方米    
    煤气接入情况:无                       水电收费标准:按商业标准征收
    物业管理顾问:第一太平洋戴维斯                 
    酒店管理公司:昆山安绅酒店管理经营有限公司     交房时间:06年3月底
    开盘时间:05年7月开始预订,9月23日正式开盘  销售率:80%左右
    契税征收标准:按商业房产性质征收4%
    楼盘情况简介:
    该案位于昆山经济开发区,周边拥有中信酒店、格林菲尔国际高尔夫俱乐部、宗仁卿纪念医院、震川高级中学、天方夜谭、上岛咖啡等生活、休闲配套。
    该案为一幢7层的建筑,一、二层为商铺(入驻米萝咖啡工商银行可的便利、西餐厅等),七层为会所(有健身房、休闲吧等),三到六层为产权式酒店。
    投资回报状况:
    本案提供5年或10年可选、回报率8%(税前)左右的返租:业主可将物业返租于昆山安绅酒店管理经营有限公司并与其签订返租合同,开发商提供担保,返租期限5年或者10年业主任选,交房后第二天开始计算租金,按季度由酒店管理公司支付业主租金合同到期业主可与酒店管理公司协商续约事宜。
    举例说明:一套49.27平方米的套房总价401551,首付4成180551元,贷款22.1万元(10年期),每月还贷2467元,每月税后租金2785元,每月盈余318元。
    楼盘装修状况:
    售楼处报四星级装修标准(中式):德格抽油烟机、全套科勒洁具、百隆橱柜、康佳27吋液晶电视、格力空调、国内品牌地毯、冠军瓷砖等。
    安保状况:
    保安24小时监管;一卡通系统;电子对讲系统设置;安防闭路监视电视系统;红外线监控系统。
    高科技智能状况:
    入户开启、楼内消费、享受贵宾优惠一卡通系统;有线电视系统;楼宇监控报警系统;主入口汽车出入管理系统;FTTB(Fibre to the Building)系统(100M)。
    酒店服务状况:
    该案设立商务中心,为业主推出商务附加服务,可以提供打印、复印、图文扫描、文件装订、传真、商务接待、服务信息、资料收集、办证咨询、代订票务、租车咨询、代订搬运、各类公共事业费用代收代缴以及客户投诉受理等服务。
     
    国际上湖
    物业地址:巴城锦丰路与湖滨路交界处        售楼处电话:051257650222
    总套数:470套左右                         物业性质: 酒店式公寓(70年产权)
    物业型态:一幢11层建筑                   梯/户:6梯48户左右
    面积段:40113平方米                     主力面积:40、50平方米
    物业费:管理公司支付                       均价:10000元/平方米    
    煤气接入情况:无                           水电收费标准:住宅标准
    物业管理公司:昆山星海物业
    酒店管理公司:戴徳梁行旗下宝曼酒店管理公司 交房时间:06年5月
    开盘时间:04年12月                        销售率:95%
    契税征收标准:按住宅房产性质征收2%
    楼盘情况简介:
    国际上湖一层局部架空作为停车场,二层为酒店公寓配套用房,三层以上为酒店式公寓;该案推出酒店式公寓470套房源,主力面积在4050平米,另有少量113平方米的复式套房,均价10000元/平米,属度假类物业。该案首付低,商业设施较为齐全,酒店由戴徳梁行管理。该案于04年12月开盘,交房日期约在06年5月。
    投资回报状况:
    国际上湖提供10年纯投资回报率8%的返租,租期为2005年1月1日2014年12月31日业主与开发商签订买卖合同后,将物业返租给上湖酒店管理公司上湖酒店管理公司再委托宝曼酒店管理公司进行管理,开发商为返租提供担保。
    举例来说,如购买一套总价50万的房屋,十年8%即40万,前四年回报16万签约时立即抵充房款,合同价格即为34万元,业主再进行商业贷款,假如贷款成,首付款即为10.2万元,上湖酒店管理公司再提供给业主10年免息贷款9.2万元,业主每年归还10%,即业主在购买这套房屋时实际一次性首付仅一万元即可此外剩余6年的租金按年由上湖酒店管理公司支付给业主另外业主每年享有14天的免费入住权。
    楼盘装修状况:
    四星级装修标准
    酒店服务状况:
    三大会所:包括SPA、壁球馆、中西餐厅、GOLF练习室、咖啡屋、棋牌室、美容中心、佐治法式蟹料理、会务中心等。商务附加服务包括提供打印、复印、图文扫描、文件装订、传真、商务接待、服务信息、资料收集、办证咨询、代订票务、租车咨询、代订搬运、各类公共事业费用代收代缴以及客户投诉受理等服务。
     
    东方云顶
    物业地址:巴城镇湖滨南路1098号      售楼处电话:021-62718188
    总套数:1700套左右                   物业性质:酒店式公寓(70年产权)
    物业型态:4幢10层建筑               梯/户:4梯58户
    面积段:40208平方米                主力面积:5060平方米
    物业费:管理公司支付                  均价:10000元/平方米    
    煤气接入情况:无                      水电收费标准:管理公司支付
    物业、酒店管理公司:Twiwe Hospitality Consulting & Training(澳大利亚)
    开盘时间:04年5月                    交房时间:06年6月                            
    销售率:60%左右                       契税征收标准:按住宅性质征收2%
    楼盘情况简介:
    东方云顶总占地500亩,由别墅区、主楼区和户外活动区三大区块组成,定位于国际级的集休闲、度假、养生等综合功能为一体的休闲胜地,拟定于2006年6月正式启用。目前,主楼区产权式酒店公寓正在销售,其开盘时间为04年5月。均价10000元/平方米,另外按朝向不同每套加收4.52.5万不等的景观费,景观费的收取标准是以房屋朝向而定如西向为阳澄湖方向,则为4.5万元;南向为3.5万元;北向2.5万元。具体价格可以商议。
    投资回报状况:
    本案前十年业主将物业租与开发商--昆山东方云顶广场有限公司,开发商每年给出纯投资回报8%租赁期从该物业购房款汇入开发商指定帐户后第二日开始,租金按月支付,开发商返还一次性付款客户前4年32%租金收益中的30%租金抵扣购房款,其实际支付7成总房款,第五年的收益变为8%+2%=10%6-10年继续为8%;从第11年至土地使用年限截至业主将物业委托给开发商经营管理,回报采取利润分红的形式(分红按年支付)。此外第6年-20年内业主可将物业原价回售于开发商。
    租赁及委托经营管理合同在购房时一次性与开发商--昆山东方云顶广场有限公司直接订立投资商昆山红枫房地产有限公司提供担保。
    下表作简要说明

    投资回报表


    举例
    一套面积53平方米的物业,单价10000元/平方米,总房价即53万,如业主贷款期限20年,贷款金额为26.5万元,月还款额1754.83元,年还款额21057.96元,而每年回报为4.24万元(8%)
    备注:
    年收益=年租金-年还款额=42400-21057.96=21342.04元/年(税后)
    10年收益213420.4元
    前10年(每年8%收益)
    自租赁期第一年开始,乙方每年分12次以现金形式向业主支付租金。

    第1120年
    每年项目地上建筑及内湖水上项目净利润优先偿还贷款本利,超出部分按业主30%,开发商70%的利润进行分红。
     
    第21年土地使用年限截止日
    同1120年的分配方式
     
    其他
    酒店付使用后,业主每年免费12天物业住宿权限俱乐部会员优惠;酒店正式营业后第620年,如业主欲将该物业转让给开发商,开发商原价回购
     

    楼盘装修状况:
    售楼处报五星级3000元/平方米
    外墙:高档环保涂料、玻璃幕墙
    内墙:高档环保涂料,高档墙纸,实木饰面(三者中之一)
    顶棚:轻钢龙骨、石膏板、高档环保涂料
    地面:仿古地砖,高档抛光砖,实木地板(三者中之一)
    门窗:外:铝合金门窗;内:实木门窗
    卫生间:高档品牌淋浴设备及洁具设备
    阳台:不锈钢钢化玻璃栏杆或艺术栏杆
    电梯:国际品牌
    酒店服务状况:
    1200人宴会厅、8000平方米康疗SPA馆。商务服务包括提供打印、复印、图文扫描、文件装订、传真、商务接待、服务信息、资料收集、办证咨询、代订票务、租车咨询、代订搬运、各类公共事业费用代收代缴等。
     
    星海大厦
    物业地址:前进西路、亭林路297号       售楼处电话:051257572222
    总套数:180套左右                      物业性质:酒店式公寓(70年产权)
    物业型态:一幢10层建筑                梯/户:2梯/20户
    面积段:4355平方米                   主力面积:43、55平方米
    物业费:1.8元/平方米/月                  均价:5500元/平方米
    煤气接入情况:无                        水电收费标准:住宅标准
    物业、酒店管理公司:新加坡PWD管理公司 交房时间:06年4月
    开盘时间:05年3月                      销售率:75%左右
    契税征收标准:按住宅房产性质征收2%
    楼盘情况简介:
    星海大厦酒店式公寓为一栋10层小高层,一层为商铺,29为酒店式公寓,共计180套左右,均价5500元/平方米,于05年3月开盘,06年4月交房。该案还设有公寓、别墅及办公楼产品,公寓目前售罄,均价约在4800元/平方米左右。办公楼均价在6400元/平方米左右。
    投资回报状况:
    物业公司只帮助进行代租。
    楼盘装修状况:
    600元/平方米
    外墙:高级釉面砖、高级涂料及大理石贴面
    结构:钢筋混凝土现浇楼

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