北京市场总体供不应求，价格上涨压力大，局部区域供应量大、竞争激烈
北京市场总体供不应求，价格上涨压力大，局部区域供应量大、竞争激烈 2012年12月28日
2012年，中央政府继续坚持房地产调控方向，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓。北京作为限购严厉程度最大的城市，继续坚持从紧取向，相关部门多次重申从严执行楼市调控政策，不断完善购房机制。8月23日，市政府常务会议表示坚持房地产调控不动摇，切实抓好保障性住房建设和分配管理。9月25日，住建委发布通知，落实住房限购政策，进一步做好房屋登记有关问题等。年底市场向好趋势明显，住建委频频表态重申态度，12月17日，住建委明确表示“补缴社保在购房资格审核中不予认可”。12月19日，农展馆附近地块起拍价已达3.38万元/平方米，成为“准地王”，在挂牌竞价当日被暂停。住建委两次发布声明强调“恐慌性购房”新闻系炒作行为，并表示明年北京将继续严格执行限购等调控政策。
1． 2012年北京住宅市场总结
价格：6月以来新房价格持续上涨，二手房领先自2月起上涨，累计涨幅在十大城市中均为最大
北京新建住宅均价连续6个月环比上涨，同比涨幅不断扩大，11月达到近年来最高水平。从住宅价格指数来看，二手房在2月即领先新房止跌上涨，且涨幅明显超过新房。从成交均价来看，受改善性需求渐趋释放影响，中高端项目持续热销带动全市成交均价上涨。
供需：全年成交量为近五年同期第二高位，新增供应量处于近五年同期最低，总体供不应求
成交方面，2012年前11月，北京商品住宅月均成交91万平方米，同比增长55%，为近五年同期第二高位；五六环之间住宅成交占比大幅提升至为54.8%，仍是市场主体，六环外占比也小幅上升；刚需产品仍为市场主流，改善性中高端项目占比显著提升。供应方面，前11月北京商品住宅月均新批上市66万平方米，同比下降4.4%，与2008-2010年同期相比降幅均超过10%，处于近五年来同期最低，“金九”推盘量创2011年以来单月新高；朝阳、房山、大兴、昌平、通州累计新增供应量占全市55%以上，供应规模突出，竞争较为激烈。供需对比，前11月，成交量始终高于同期新增供应量，市场整体供不应求；库存与年初基本持平，但出清周期从年初的14个月减少至8个月，处于近三年较低水平。
2． 2013年住宅市场展望
在经济形势向好、货币政策保持稳健、房地产调控继续坚持从紧取向的背景下，预计2013年北京房地产市场将呈现“量价齐升”态势，新批、投资和新开工等供应类指标增速受低基数效应、销售好转和房企布局回归影响将止降回升。从区域分布来看，受益于轨道交通的完善和外扩，大兴、房山等近郊区域的市场将继续升温，但这些区域近年来土地成交量过大，竞争激烈，价格上涨空间有限；而市区内土地资源极度稀缺，供不应求趋势日益加剧，价格上涨压力巨大。从产品业态来看，刚需仍将是明年北京市住宅市场的主力军，但改善性需求也将稳中有升。
一、2012年北京住宅市场总结
价格：6月以来新房价格持续上涨，二手房领先自2月起上涨，累计涨幅在十大城市中均为最大
图：2010年7月至今北京新建住宅样本平均价格及环比涨跌幅
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
北京新建住宅均价连续6个月环比上涨，同比涨幅不断扩大，11月达到近年来最高水平。根据中国房地产指数系统对北京的全样本调查数据显示，北京新建住宅均价自2011年10月开始连续8个月环比下跌，今年6月首次止跌，环比上涨2.29%，为近年来最大涨幅，此后5个月连续上涨，但涨幅均不足1%；同比也于6月止跌上涨，同比上涨0.20%，7-11月连续上涨且涨幅不断扩大。11月，北京住宅均价环比上涨0.69%，同比涨幅扩大至2.50%，为23500元/平方米，比今年1月（22810元/平方米）高出3.02%，是近年来最高水平。
图：2006年至今北京新房及二手房价格指数
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
图：2012年十大城市新房及二手房价格累计涨幅对比
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
从价格指数来看，二手房价格领先新房上涨且涨幅明显超过新房，两者累计涨幅在十大城市中为均最高。北京新房价格指数于6月结束了去年10月以来的下行态势，为3063点，之后连续上涨但各月涨幅均低于1%。二手房价格指数在1月达到近两年最低点（4388点）后，2月起领先新房持续上涨。11月，北京新房和二手房价格指数分别为3139点和5014点，均为2006年以来最高点，与今年1月相比分别上涨3.0%和14.3%，二手房上涨势头明显超过新房。与其他城市相比，北京新房和二手房累计涨幅均为最高，二手房在十大城市中最早开始回升（2012年2月起），累计涨幅达14.3%，新房子6月起开始上涨，累计涨幅为4.8%。
图：2008年至今北京商品住宅（不含保障房）成交均价及其同比涨跌幅
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
从成交价格来看，3月开始改善性需求逐步入市带动全市成交均价上涨。2012年1-11月，北京商品住宅成交均价为20745元/平方米，同比下跌3.7%。具体来看，1-2月由于年初市场低迷加之多为刚需产品，成交均价处于近两年来低位，在18500元/平方米左右。伴随改善性需求逐步释放，中高端项目热销带动全市成交均价上涨，3月成交均价环比上涨5.5%，为19500元/平方米，4月之后均价基本保持在20000-21500元/平方米之间，11月成交均价达到年内高点，环比和同比分别上涨7.0%和9.3%，为21900元/平方米。
成交：全年成交量为近五年同期第二高位，8月达2011年以来高点
图：2008-2012年前11月北京商品住宅（不含保障房）成交面积及其同比增速
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
成交量较上年显著回升，为近五年同期第二高位，8月单月成交量创2011年以来高点。2012年，货币政策预调微调力度持续加大，积压的刚需和压抑已久的改善性需求积极入市。在此支撑下，今年1-11月，北京商品住宅月均成交91万平方米，同比增长55%，为近五年同期仅低于2009年的第二高位，但与2008-2011年月均成交量相比仅增长6%，表明今年北京回升显著主要源于过去两年受调控政策影响较大（2010年和2011年，北京成交量分别同比下降38%和32%）。单月来看，北京成交量在经历传统淡季1-2月低迷后，3月起持续回升，各月同比增幅均超过60%，6月成交量达到今年小高峰（127万平方米），8月再次冲高至130万平方米，创2011年以来单月新高，近3月成交量保持在90-120万平方米之间，处于今年较高水平。
? 区域分布：五六环之间占比大幅上升，首次突破50%，继续成为市场主体
图：2010-2012年前11月北京商品住宅分环线成交面积占比
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
从不同区域来看，五六环之间仍是成交主体，占比较上年大幅提高。2012年，北京五六环之间住宅成交占比为54.8%，较上年提高10.4个百分点，六环外占比也小幅上升0.4个百分点至26.5%；其他各环线占比均有不同程度下降，其中四五环之间占比为9.9%，较去年下降2.4个百分点，三四环之间占比下降了4.3个百分点至4.9%，降幅最大，三环内占比最小，仅3.9%。值得注意的是，进入四季度，六环外项目占比出现了大幅提高。
? 成交结构：刚需产品仍为市场主流，改善型中高端项目占比显著提升
图：2008-2012年前11月北京商品住宅分价格段成交套数占比
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
按价格段来看，1-1.6万元/平方米之间的刚需型产品以及3万元/平方米以上的改善型中高端项目成交占比明显提高。具体来看，2012年前11月，单价在2万元/平方米（即约为全市平均水平）以下项目占比扩大，比2011年提升4.6个百分点至68.4%，其中单价在1-1.6万元/平方米之间的住宅成交套数占比增长最大，较2011年提高8.2个百分点，为37.4%，可见限购政策严厉执行下，刚需仍为市场最主要的支撑力量。同时，3万元/平方米以上的住宅占比为12.8%，相比去年也提高了4.2个百分点，在政策预调微调的影响下，部分前期观望的改善性需求积极入市。
图：2007-2012年前11月北京商品住宅分户型成交套数占比
