前言

    二零零八年十一月二十六日，我司提交了大沙项目的市调报告，该报告客观、真实且较为全面的反映了本项目所辐射的划定区域内，房地产的发展现状。通过此报告得知，在有着区域价值开始加速提升和较大的市场需求潜力的发展机遇下，本项目同时面临着所处地段人气严重不足的严峻挑战。以此背景为前提，我们在本报告中结合项目所具有的优劣势、整合内外部资源，对如何打造本项目进行了全面而深入的探讨。通过为本项目寻求最科学、合理、可行的定位，塑造在区域内强有力的核心竞争力，并对产品进行系统的规划和部署，为最终实现本项目的价值最大化奠定坚实的支撑。

战略方向分析篇

    本项目所处区域内机遇与挑战并存，大沙镇以及周边的莲花镇、大旺、南江、四会等各个区域的经济发展和房地产市场状况各具特点，市场供求特征不尽相同。项目本身存有地块环境、人气、开发商品牌等方面的明显劣势，但是又在资金、规模、政府支持等方面具有相当的优势。与此同时，国内外经济形势风云诡谲及国内房地产形势走向充满变数，其中的关系可谓错综复杂。
    鉴于此，我们必须首先提炼出关乎项目成败的核心问题，以指明本项目战略方向。

1、本项目处于怎样的区域中？

    根据本项目的规模和周边的交通条件，本项目所处区域范围在此特指本项目可能辐射到的主要区域，即包括大沙镇、莲花镇、大旺、四会以及三水河口等地。

1. 整体区位分析

    从自然区位条件来看，本项目所处区域基本没有任何山景、水景或者人文等方面的资源。虽然有绥江、北江流经，但主要用作港口，且距离本项目较远，完全构不成可享用资源，对本项目基本没有直接促进作用。由于大沙长期以种植业和养殖业为主，经济结构呈现典型的农业经济特点，产业和行政缺乏科学的统一规划，再加上近年工业发展带来的环境污染，致使区域内虽然地势平坦但整体显现一片杂乱、落后的景象，与广东珠三角和临近的城镇有着明显的差距。唯一值得期望的是未来的发展空间比较大，但这点并非短期内可以凸显。

    因此，单纯的从自然环境来看，本项目所处区域内的宜居性比较差是一个不争的事实。

    从经济区位条件来看，本项目所处区域属于珠三角区域和粤西之间的过渡地带。根据相关政策，为了促进珠三角产业的升级和东西地区经济发展的平衡，未来珠三角的相对低端工业将逐渐朝粤西地区转移，因此本项目所处区域的经济发展将得到较大的促进作用，这从近几年肇庆市经济持续快速增长可以得到相应的体现。具体到本区域的发展来看，
    广东省吸引外资重点示范区——肇庆市高新技术开发区落户大旺、大沙镇南江工业园和富溪工业园等大型工业园的建设以及佛山三水区西南——河口组团的快速发展等现象，都显示出区域内各级政府贯彻落实宏观政策带来的如火如荼的经济发展态势。

    因此，单纯的从经济区位来看，本项目所处区域未来经济将以工业为引擎而加速发展，区域价值也将日益凸显，这对本项目预期的提升作用不言而喻。

    从交通区位条件来看，穿越该区域的主要交通干线有：横跨粤东和粤西乃至广州和成都的321国道、连接珠三角区域和粤西地区的三茂铁路、2009年初即将通车的连接广州和广西的广贺高速、贯穿肇庆市和广州花都机场的快速干线以及正在施工的江肇高速和正在扩建的马房港口等，国道、省道、铁路、水路一应俱全，是珠三角区域进入粤西地区、珠三角通往西南地区、广西进入广东所凭借的主要交通干线。
    因此从佛山三水区至肇庆市沿321国道一段区域可谓一段“黄金走廊”。肇庆市地处三茂铁路、西江水路、321国道和324国道公路干线的交汇点，是祖国大西南与港澳及广东省沿海发达地区连接的重要交通枢纽。因此“黄金走廊的核心”非肇庆市莫属，而本项目所处区域正好扼守粤西通往珠三角的咽喉，堪为“黄金走廊上的门户”！


    综上所述，本项目所处区域的自然环境非常差，但是经济区位和交通区位的明显优势则使其成为珠三角区域和粤西地区之间过渡地带——黄金走廊的门户，区域价值将随着经济的起飞得到快速的提升。

2. 房地产市场环境

    【住宅市场】
    近年来随着工业的快速发展，大沙镇人口也出现了比较快的增长，目前外来人口和常驻人口量分别约为5万和3万。相比周边镇区，传统的大沙居民更富有拼闯精神，充分利用大沙镇的区位优势发家致富，因此当地私营企业、个体户以及农业都比较发达，当地居民的家庭经济条件整体都比较富裕。虽然长期形成的以自建房为主的居住习惯显得根深蒂固，但是在政府停止供应自建房用地的政策形势下，大沙镇仍然具有较大的对商品住宅的需求潜力。而且随着经济的快速发展，外来人口将不断增多，对商品住宅的需求也将日益旺盛。大沙镇相比周边镇区的另外一个特殊现象就是华侨比较多，这一群体兼具较强的购买力和开放的消费观念，对商品住宅的需求同样值得期待。然而，面对越来越旺盛的住房需求，大沙镇的商品住宅供应还是一片空白。


    大旺商品住宅市场最大的特点则是供求关系处于严重的结构性不平衡状况。从购买力看，大旺的住房需求群体基本分为中低端和高端两个层次，原本地居民和高新区已经进驻的200余家工厂的中低管理层人士作为中低端需求群体，当地政府机关人员等高收入群体和高新区工厂的高层管理人士则为高端需求群体。然而大旺商品住宅市场目前的产品供应绝大部分为中低端产品，而且明显供过于求，产品呈现严重的同质化现象。

    而高端客户需求的中高档次产品供应目前则基本上处于缺失状态。

    面对目前大旺中高端市场产品供应的缺失，同时随着高新区的发展，进驻的厂家将越来越多，大旺的住房需求潜力十分值得期待。
    相比大沙镇和大旺，莲花镇的经济发展相对落后，人口仅约2.5万，当地居民收入水平相对比较低。到目前为止，莲花镇仅有的一个商品住宅楼盘——莲城苑，虽然仅有100余套单位，但是自2005年至今，售出仍不足一半，表面上显示出当地居民对商品住宅需求的乏力。不过其中仍然有部分高收入群体去往鼎湖区水坑（桂城街道办事处）购房，显示出高收入群体对现代商品住宅的接受。因此在莲花镇商品住宅市场供应基本缺失的前提下，当地的高收入家庭对商品住宅也具有一定的需求潜力。

    佛山三水区河口目前的经济发展也相对落后，当地居民的收入水平比较低，购买力比较弱。目前该区域并没有商品住宅供应，少数高收入群体主要去三水区购房，收入相对低的群