筑境风情商业街
    招商策划案
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    浙江精锐广告
    2005年10月
    

    目  录
     
     
     
     
    1、      招商准备及阶段划分
    2、      招商时间表
    3、      业态规划及商家推荐
    4、      招商队伍组建
    5、      招商优惠措施
    6、      招商推广
    7、      招商存在的问题及对策
    8、      招商费用预算
    9、      商业街开街活动及经营活动
     
     
     
    
一、招商准备及阶段划分
    （一）招商准备
    根据筑境风情商业街目前的销售和招商情况，本招商节点开始时间定为11月20日，招商的准备工作包含如下内容：
    1、与政府及林学院洽谈工作：

     
    2、招商文本及相关资料准备 

     
    3、其它准备工作

    以上这些事宜的协商最终以书面文件或文书的形式确定，以便在招商时使用。
    （二）阶段划分
    在招商准备工作完成后，根据实际情况，我们将本商业项目的招商过程划分为以下几个阶段，以安排招商中的整体工作，并对招商工作起指导性作用。
     
    第一阶段  启动期招商(05年11月20日-06年1月中旬)
     
    1、      阶段任务
    启动主力业态的招商工作，争取引进5-8家有影响力的商家；
    完成特色街的申报和宣传工作，力争引入一部分旅游特色产品的商家；
    争取完成商业街内各业态1-2家主力店；
    本阶段需要完成整个招商任务的20%左右；
    稳进式的销售结合重头招商，树立项目品牌商业街的形象；
     
    2、      本阶段工作
    适合本项目的主力店招商洽谈；
    与政府有关部门的合作；
    异地招商的推广；
    06年元旦杭州房交会的宣传；
    项目在临安的宣传工作；
    对项目的大规模宣传和广泛招商；
    其它意向商家的洽谈；
    年终的招商庆典活动；
     
    第二阶段    招商集中期（06年2月中旬-06年3月底）
     
    1、      阶段任务
    各业态的招商工作持续跟进，掀起年后招商的热潮；
    主力业态再引进3-5家；
    完成全部业态招商商家的50%；
    对临学院和临安本地的宣传到位；
    特色街的招商初具规模；
    进行一定的开街宣传；
    争取成为世界休闲博览会（时间：2006年4月22日至10月22日）分会场的设点之一；
    销售集中进行；
     
    2、      本阶段工作
    接受各商家的主动上门；
    主动接洽我们可望进驻的商家，签订合同或达成意向；
    1-      3次大规模的销售活动（在特色街等完全明确后）；
    1-2次的大型招商促进活动；
    部分商家开业的宣传；
    管理部分商家的装修，协调其中存在的问题；
    在年后趁机把握市场先机会，率先启动招商工作；
    5、1节的活动
     
    第三阶段    招商冲刺期（06年4月初-06年5月底）
     
    1、阶段任务
    利用休闲博览会带动商家进驻；
    通过广告宣传召开大规模的招商活动；
    力争完成20%的招商任务，即整个步行街的招商完成90%；
    对开街进行宣传；
    促进协议商家最后签定合同；
    管理好装修入场工作；
     
    2、本阶段工作
    休闲博览会分会场的宣传和具体活动开展；
    与临安市民及林学院的互动活动；
    人员走访，促进商家落定；
    敦促已签订商家进行装修，准备9月份的整体开街庆典活动；
    杭州5月房交会展开一次招商、销售与开街的形象活动；
    广告宣传的跟进；
     
    第四阶段    招商持续期（06年6月—）
     
    本阶段大部分商户已经落定，同时将完成一部分商家的后续进场，如该部分商家在开街前未能及时完成装修，则将由商业管理公司监督，在开街前3日内暂停装修；根据实际的招商情况，确定部分物业的流向；举行开街庆典活动的准备。
     
    
二、招商时间表
     
    
    开街
    
    准备期
    
    启动期
    
    春节
    
    
    持续期
    
    冲刺期
    
    集中期
    
    06/05/31
    
     
    
    06/06/08
    
    06/03/30
    
    06/01/25
    
    06/02/08
    
    05/11/20
    
     
     
     
    招商进度计划表

     
     
    三、业态规划及商家推荐
    （一）业态规划
    
     
    1、      由（1）和（2）部分组合成为娱乐主题商街。
    该商街位置处于临安市民前往本项目的前言；
    同时辐射了社区和学生消费群体；
    娱乐商业具有一定的辐射力，可以吸引周边人群前往；
    娱乐主题街一般在晚上较为热闹，因此，必须设置在离社区中心有一定距离处，考虑有一定独立性；
    通过设置该主题商业可以提升整个商业街形象；
    娱乐商街需要一定的独立性，该商街正好具备如此特性；
     
    2、      由（3）和（5）部分组合成为餐饮主题商街。
    从建筑设计和布局上说，适合为美食街区；
    餐饮业态具有一定的发散力，可以吸引其他的消费人群，因此，在位置设置上，我们选择了连接大学路的商街；
    餐饮对本社区居民应该从便利性上考虑，因此，餐饮位置最好设置在整个社区内部；
    该商街同时承接大学路和社区内部的规划路（南北走向），连通了内部和外部；
    连通项目一期和三期，居于社区内核心位置；
     
    3、      由（4）和（7）以及（6）、（10）部分组合成为购物主题商街。
    直接处于社区内南北向规划路上，北面正对林学院，学生便利性购物将形成支撑该商业主题街的主力消费群之一；
    承接娱乐主题街和餐饮主题街，充分体现商业价值；
    项目商业有一定规模，购物是必不可少的一个主题内容；
    学生对购物的消费需求，从项目位置和本主题商业街上看，是非主要消费行为，因此，便利性很重要；
    通过购物街的设置，可以有效的吸引外部人流进入社区内其它主题商业街进行消费。
     
    4、      由（9）和（11）部分组合成为家居生活主题街。
    与购物主题街有机连接，互为补充；
    由于高层的间距等阻碍，该街面采光等相对不足，使用营造为非经常性消费主题，如家居、生活用品等。
    该主题商街直接通向环城北路以东，人气相对不足；
    通过家居店灯光和装饰的营造，有利于改善区内的氛围；
    直接连通环城北路，便于建材的运送；
     
    5、      由（12）部分组成的休闲主题街。
    位置较偏，以休闲业态的设置能充分吸引各类人群前往进行消费，带动该商业主题的价值；
    通过集中休闲业态的设置，可以吸引周边人群的导入；
    休闲店主要以夜间营业为主，设置于本位置，对社区居民影响不大。
    直接面临环城北路，对外部的客源有一定的引力；
     
    6、      由环城北路组合的大学商街。
    直接大范围面对浙江林学院，在便利性上有充分的优势；
    直接面对环城北路，可同时考虑设置针对市民的业态穿插；
    通过东西横向学生街的设置，充分引入人流进入社区内商业街；
    娱乐主题街部分业态也是大学商街的延伸内容；
     
    3、      由（8）部分组成的旅游特色街
      户型面积不大，适合旅游产品销售；
    直接对外，充分提升环北商街的整体价值；
    在该街区内设置有临安特产，面积不大，但能给到本案消费的外地消费者提供附加性的消费内容。
     
    （二）与临安经济结合的部分特色街内容说明
    1、特色美食街
    这里主要经营的是临安的特色美食，将临安所有的餐饮资源整合，形成一条具有临安本地特色的美食街，所有的材料几乎都采用本地比较特色的产品，例如临安土菜、本鸡、笋干、板栗等等，充分挖掘和利用临安本地的特色资源，一方面让游客享受这生态旅游城市当中独具特色的美食，另一方面，可展现临安当地的民俗文化，让游客了解临安、热爱临安。
    由于独立于住宅外，这条街主要为中式餐饮，临安的土菜和野味风靡杭州，由于临安目前尚无良好的美食一条街，我们希望能填补这个空白，成为临安市的特色美食一条街主要为外地游客服务，兼顾本地区的居民，学生以及临安地区的其它消费群，就建筑形式上看，该格局也适合餐饮街的构筑。可一、二、三层联通。
    该特色美食街可包括野味馆、土菜馆、临安小吃、临安沙锅店、早餐店、临安家常菜馆、临安风味馆、其他临安特色美食馆、少量杭帮菜等。
    2、旅游特色街
    这里主要经营的是临安的特产以及旅游商品，将临安所有的特产资源整合，形成一条具有临安本地特色的旅游特色街，所有的商品几乎采自临安本地区打造临安真正意义上的旅游特色街，为游客提供购买临安特产的集中性消费场所。
    该特色街可包括产品有山茱萸(dogberry),山茱萸肉,笋干,山核桃,白果,银杏,栗子,笋,水煮笋,茶叶,香菇,棕叶,箬叶、山核桃、临安本鸡、昌化鸡血石以及其他的特色旅游商品等。
     
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