序言

    随着国家对房地产市场的调控逐步深入，制定一系列限购、限贷、信贷紧缩等一系列具体措施，自2011年下半年以来房地产行业受到国家调控的巨大影响，销售价格及成交量受到严峻考验，众多房企已出现资金链断裂等一系列的问题，房地产行业通过近二十年的发展已逐步回归理性，地产暴利已成过去时。
    同时，随着消费者对于购房更趋于谨慎、理性，冲动型消费已属于昨日黄花，人们更关注的是生活品质与居住品质，在房地产发展的今天，如何既能满足客户需求，又要符合规划条件要求，还能在房地产市场竞争激烈的环境下立于不败之地，创出一片蓝海，在夹缝中求得生存，是摆在房地产从业者及房企目前的一项重要课题。
    在实际项目运作过程中，我们通常会换位为客户对项目产品进行剖析、分解，以找到产品本身的亮点以达到吸引客户购买的目的，但如何评价一项产品是否满足功能要求，是否符合客户需求，又是否符合开发定位及成本目标呢？我们根据昆明市房地产市场调研信息，通过对同区域住宅价格与品质之间关系的分析，结合住宅品质的评定标准，最终通过定量评分反映产品品质并通过该标准指导今后的产品设计。

二、选择课题

通过“中铁百年印象一期”项目开发，在项目总图及主要经济技术指标已通过昆明市规委会审批，并核发规划条件，后期对单体户型的选择及组合存在较大缺陷，且无可量化的考核标准，导致末期营销形成较大阻力，直接影响项目销售回款进度，因此房开公司住宅设计QC研究小组针对遇到的问题，以广泛的市场调研数据为研究基础，对住宅户型设计优化方案设计提出了多个设想，认为此前工作户型设计出现各种问题的主要原因是产品设计未能量化，基于此提出制定住宅产品评价体系及定量评价标准，为后面项目住宅设计优化提供科学技术支持。

三、现状调查

（一）现状调查一（产品属性及价格调查）

    （1）、调查范围
     策划部于2012年8月15日委托爱德华房产经纪公司对昆明北市区北京路延长线万科金域缇香、龙江雅苑、金领时代高层、小高层住宅的销售价格、销售率及涉及户型的面积大小、功能进行了全方位调研。上述调研项目均紧邻北京路延长线上，直线距离不超过500米，容积率均在3.0左右，通过对当地人群调查，客户最对这三个项目最关注的因素依次为面积、户型、朝向，在进行产品对比及分析过程中可基本忽略交通、区位、容积率、绿化等方面的影响。
    （2）、调查结果
     通过对满足此次QC研究内容，面积区间在80㎡至125㎡以下中小户型的筛选及对区域影响因素的评估，最终对以下项目的产品结构及销售价格进行了分析、归纳。（下表一）

	面积分布										总户数	分布比例
价格区间（元）	80~90㎡	户型特征	90~100㎡	户型特征	100~110㎡	户型特征	110~120㎡	户型特征			总户数	分布比例
11500~12000	4	结构经济、布局合理、高品质、高附加值					0		4	1.82%
11000~11500	7	布局紧凑、适用，功能性强	2	动静分区合理，主要房间朝向好，品质高	1	有较高产品附加值且可通过后期改造增强住宅功能及品质			10	4.55%
10500~11000	9	空间尺寸合理，房间方正，但同质化较高	5	布局紧凑、适用，功能完善	2	产品功能齐全，结构合理，有一定附加值	1	功能合理，具有较高附加值及可改造空间，性价比高	17	7.73%
10000~10500	14	功能基本合理，空间尺寸有进一步优化完善空间	9	空间尺寸合理，房间方正，性价比较高	3	产品功能齐全，空间布局合理，动静分区得当、舒适	3	功能合理，结构规则，舒适，品质较高	29	13.18%
9500~10000	14	产品功能基本齐全，但空间尺寸不太合理，需进一步优化	15	产品功能齐全，结构合理，空间尺寸基本得当	10	布局紧凑、适用，功能完善，房间方正、实用率较高	6	布局紧凑、适用，功能完善，实用率高	45	20.45%
9000~9500	1	部分产品功能缺失，实用率较低	18	功能基本合理，能够满足小三房或大两房客户基本需求	16	产品功能齐全，结构合理，空间尺寸基本得当	13	产品功能齐全，结构合理，布局得当，增值及可改造部分有限	48	21.82%
8500~9000	1	景观位置、朝向差，楼层差，特价房	8	功能基本符合定位要求，空间尺寸与动静分区应进一步完善	20	功能及分区基本合理，但每层户数较多，对品质有一定影响	17	功能及分区基本合理，但每层户数较多，对品质有一定影响	46	20.91%
8000~8500			3	在户型规整程度上、朝向、日照上存在一定瑕疵	8	一梯多户组合户型，功能基本合理，但采光、通风面较少，日照时间短	8	功能及分区基本合理，但整体品质较差，一层多户，采光、通风差	19	8.64%
8000以下							2	景观位置、朝向差，楼层差，多为组合户型；特价房	2	0.91%
合计	50		60		60		50		220	100.00%

（二）、现状调查二（客户需求调查）

    （1）、调查范围
    策划部于9月7日至9月9日在昆明秋季房交会期间，通过驻点发放问卷的方式对客户需求进行了调查，共发放问卷1000份，经统计实际采集有效份数860份。
    （2）、调查结果
    ①、对于客户购房的主要目的进行了调查

②、对于客户进行二次置业的原因进行了调查

③、根据对购房者购房时对户型本身最关注的因素进行了调研，通过调查客户对住宅的公共空间；户型本身的客、餐厅；卧室；厨卫；阳台等关注程度，并进行重要性排序，并根据重要程度打分，首要关注因素权值5分，往后依次递减1分。

四、设定课题目标

    1、课题目标：高层、小高层中小户型住宅组合产品特定属性分析研究，并对产品功能进行定位，为产品定价及产品配比分析提供参考依据。通过住宅产品评价体系对户型单体的评分与户型品质等级呈对应关系，最终通过产品定量评分直观反映住宅产品品质。
    2、课题研究方法

    在忽略区位、交通、景观环境等影响因素情况下，户型产品设计的优劣直接反映了产品的品质，通过对户型产品的定量评分，评分分值必然与产品品质量化（价格）呈现一一对应的关系，结合市场调查数据一，即上图每个分值区间对应的户型与相同颜色的价格区间对应的户型相同。其户型叠合率（EXP）理想情况下应为100%，因此通过EXP值可考核产品评价标准是否符合客观市场规律。
    3、目标值：EXP≥85%
    4、适用范围：适用昆明地区高强度住宅土地开发利用的单体平面选型及产品经济技术指标评价。

五、原因分析

QC小组对房交会期间的调研数据进行了分析，得出客户在选择购买住宅时，主要关注因素依次为客、餐厅；卧室、书房；公摊及实用率；厨卫空间；阳台的各项技术参数及舒适程度。

六、确定主要原因

    面积

    门厅开启朝向及位置

    是否带景观阳台

    是否方正

    开间进深尺寸

    主卧

    次卧

    公共交通部分


    可否直接通风、采光


    面积


    客厅


    面积


    餐厅


    是否带独立卫生间

    直接采光通风面积间

    面积及开间、进深间

    通风采光情况

    使用面积及尺寸

    功能性要求

    面积及开间进深


    卧室




    影响户型品质的因素


    书房

    与餐厅的布局关系

    通风采光情况

    单卫

    独立卫生间

    可否改造升级

    窗墙比

    体形系数

    窗地比

    得房率

    面积及开间、进深间


    厨房面积及操作面尺寸



    厨房


    使用面积及尺寸


    卫生间



    阳台数量及进深尺寸


    阳台

    与客厅及厨房的空间关系



    结构经济性



    公摊率


    其他


    单层户数


    立面美感及材质选用

七、制定对策

（一）产品评价体系的建立

    1、研究范围：对于区域范围内受区位、交通、景观环境影响较小或同类区段、品质的高层及小高层中小户型组合产品的公共交通空间设置、户型各功能房间面积特征、产品舒适度、市场认可度、结构经济性进行定量分析。
    2、评价方法
    ①、依据人体工学原理及人体生活习惯研究室内空间尺度。
    ②、依据家居布置方式及建筑朝向研究室内空间及房间布置、动静分区。
    ③、根据市场调研消费者对住宅户型设计各个影响因素及价格敏感性分析，依次按照敏感程度分配权重数并进行系数修正以及制定评分计算规则。
    3、户型优劣评价
    （1）公共空间部分
    ①、规范：12层（含）以上18层以下布局方式：配置二部电梯（其中一部为防火梯）和普通楼梯，需设消防前室；