天津市房地产开发成本调研报告（最终）38页WORD文档房地产成本WORD文档

    XX·XX城



    天津市房地产开发成本调研报告

















    XXXX地产发展有限公司
    二零壹零年六月


















    目      录


    第一部分剖析天津市相关计价依据对营造成本的影响              - 3 -
    第二部分《天津市建设工程招投标规范》对我项目运作的影响及操作方法剖析              - 12 -
    第三部分天津市住宅项目工程分部工程主要构造做法              - 26 -
    第四部分行政事业性及经营性收费              - 30 -
    第五部分天津市建筑安装工程造价指数与案例分析              - 33 -








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    天津市房地产开发成本调研报告

    国耀上河城项目成本控制部于2010年4月23日至2010年5月16日对天津市区及周边地区的房产开发成本进行了调查，但我们收集的一些调研信息与其它公司的利益相关（其它公司认为），或者由于其它公司人员对相关信息的保守性，许多资料收集困难，最后只得依靠于内部关系及当地的“法律、法规，天津定额，市场信息价”等相关资料进行本项目的成本调研。在这次调研中我们全部选择为高层住宅楼，且以“建安成本”为主，对招标、以完工或正在进行中项目的普遍构造做法，及当地的法律、法规政策加以考虑。共分为五个部分，如下：

    第一部分剖析天津市相关计价依据对营造成本的影响

天津市现阶段“建安费用”所采用的计价依据是由“天津市建设管理委员会”所编写的《天津市建筑工程预算基价》上、下册，《天津市装饰装修工程预算基价》上、下册，《天津市安装工程预算基价》共12册。定额基价中包含人工费、材料费、机械费、管理费。
现阶段一些工程还是按照2004年天津市定额为计价依据。如果按照此依据报价，总包单位的下浮点基本在11%左右，那么，按照2008年定额计价下浮点可为13.5%左右，甚至更多。因为2008年的天津定额水平所参照的费用水准是2008年当年的费用标准水平，而又因2008年天津乃至整个中国地区的所有物质与消费水平是属于一个较高的阶段。
现阶段各地区一般均以“清单计价”作为预结算依据。现根据天津市定额整体计价要求，主要对清单计价中各项费用组成以及相关费用进行说明。
工程量清单计价包含：分部分项工程量清单计价；措施项目清单计价；其他项目清单计价；规费、税金项目清单计价 (天津地区一般参考GB50500-2008建设工程工程量清单计价规范) 。
工程量清单计价按照费用组成可分为：人工费、材料费、机械费、管理费、利润、风险因素、规费、税金。

    5.1  人工费：分为一类、二类、三类。天津2008定额一类工取费为59.2元/工日(8小时)，二类工取费为47.2元/工日，三类工取费为37.7元/工日。现阶段市场价为一类工：109.5元/工日,二类工：87.3元/工日,三类工：69.7元/工日，综合调整系数为1.85。人工费包括：基本工资、工资性质补贴、职工福利费、生产工人的辅助工资和劳动保护费等。（人工费类别标准按天津08定额相关子目规定类别执行，遇整体投标报价优惠时人工费一般不调整。）
    5.2  材料费：以现行定额中的材料价为基价，以每月天津工程造价协会发布的“工程造价信息”价格为参考，双方协商确认实际价格。材料费包含主要材料、零星材料费、其它材料费等。凡构成工程实体且能够计量的材料、成品、半成品均按品种与规格逐一列出消耗量；不构成工程实体，且用量较小的零星材料，归入零星材料费内；材料的检验试验费（天津工程造价信息中的材料价中已含），采购及保管费纳入其它材料费中。（一般情况下2010年工程造价信息价高出市场价3%到8%，个别材料到11%，甚至更高。详见附表1）
    5.2.1  材料采购及保管费按照材料价格的2.1%计取(基数为材料出厂价与运至施工现场价之和)，由建设单位供料至现场(或施工单位指定地点)，施工单位负责保管者，退给建设单位0.875%，施工单位保留1.225%；由建设单位供料至现场(或施工单位指定地点)，并由建设单位负责保管者，退给建设单位1.68%，施工单位留0.42%
    5.2.2 工程建设中部分材料由甲方供料，结算时退还建设单位所购材料的全额材料款(包括应退的材料采购及保管费)，材料单价以合同约定为准，材料消耗量按实际消耗量确定。（当项目工程造价整体优惠时，甲供材料可根据甲乙双方约定按一定比例下浮，或把其甲供材料直接剔除不进入优惠价，一般选择后者，因为这样可使工程造价保持统一性，以便结算。）
    5.2.3  周转材料按摊销量编制，且以包括回库维修及相关费用。
    5.2.4  材料消耗量中包括了从工地、现场集中堆放地点或现场加工地点至操作或安装地点的施工现场堆放损耗、运输损耗、施工操作损耗。
    5.2.5  基价中的材料价格是按照2008年度天津市建材市场材料价格加权平均综合计算，价格中包括了由供应地点运至工地仓库(或现场堆放地点)的费用。(甲定材料由甲方指定材料品牌厂家，施工单位同意后购买材料且按08年定额相关规定供货即供货地点为到施工现场的价格，甲方指定品牌的建筑材料应事先约定，包括了甲定材料的范围、甲定材料的价格、甲定材料的质量等条件，在招标阶段应将工程量清单一定要做的完善，如果出现甲定、甲供材料，方便于费用的计算。）
    5.3  机械费：机械台班消耗量是按正常合理的机械配备确定的，单价是按照《全国统一施工机械台班费用编制规则》编制，人工、燃料的价格是按照2008年度市场价格加权平均综合计算。
    5.4  措施费：是指其费用发生和金额的大小与使用时间、施工方法或者两个以上工序相关，并且不形成最终的实体工程。一般分为可竞争与不可竞争措施项目，取费中也可按此区分，详见下表：

相关费用	不可竞争	可竞争
		环境保护费	夜间施工增加费
		文明施工费	二次搬运费
		安全施工费	冬雨季施工增加费
		临时设施费	大型机械设备进出场及安拆费
		规费	大型机械设备进出场及安拆费
		税金	施工排水费
			施工降水费
			建筑物临时保护费
			已完工程及设备保护费
			专业措施项目
			管理费
			利润

    5.5  管理费：根据企业内部管理方式而定，在工程费中属于可竞争费用，一般以直接费中的人工费为基数（一般为4%-10%）。
    5.6  规费：以直接费中的人工费合计为基数，费率按44.21%计算。
    5.7  利润：天津市定额对于利润取费“基数”分为两种：其中建筑工程定额取费基数为直接费中的全部人工费与规费的总和；而装饰装修定额与安装工程定额取费基数只是直接费中的人工费总和，至于费率建筑工程与装饰装修工程分为4类，(建筑工程：一类12%，二类10%，三类7.5%，四类4.5%   装饰装修工程：一类35%，二类29%，三类24%，四类20%)。安装工程利润率只有唯一一种：35.22%。




    建筑工程划分标准表1

项目					一类	二类	三类	四类
住宅	层数	层	>24	>115	>6	≤6
		面积	M2	>12000	>8000	>3000	≤3000
		檐高	m	>67	>42	>17	≤17

装饰装修工程划分标准表2

工程类别			一类	二类	三类	四类
划分标准	装饰装修工程直接工程费总额	2000万元以外	1000万元以外	50万元以外	50万元以内
划分标准		每平米建筑面积装饰装修工程直接费	1200元以外	600元以外	200元以外	200元以内
利润率			35%	29%	24%	20%

5.8 税金：3个专业取费基数相同都是税前造价*相应税率(税率分为两种：市区内3.44%，不在市区3.38%，北辰区为3.44%)

天津市定额水平与市场水平分析

    6.1  人工单价(均未取费)：定额中人工单价按工种技术含量不同分为三类:一类工取费为 59.2元/工日(8小时)，二类工取费为47.2元/工日，三类工取费为37.7元/工日。现阶段市场价为一类工：109.5元/工日,二类工:87.3元/工日,三类工:69.7元/工日,综合调整系数为1.85。（以水泥砂浆地面厚度20mm的子目为例每平米消耗工日为0.1483工日(二类工)，按定额价人工费为6.99元/m2，市场价人工费87.3元/工日，但每平米消耗工日为0.092工日，即人工费为8.03元/m2.经过对比我们不难看出二者在劳动效率上差别较大，按此效率二者幅度相差仅为14.9%）(人工费以政府发布信息调整，一般每年一次调更)
    6.2  材料单价：以现阶段市场价为例,未包括任何取费、运费、采保费等只是单一的材料价格。（见附表1）






    附表1

序号	材料名称	单位	天津工程造价信息（4月)	天津市场材料价（4月)	造价信息与市场价差幅(%)
1	圆钢筋:D8(唐钢)	元/t	4200	4000	5
2	圆钢筋:D12(唐钢)	元/t	4300	4100	4.88
3	螺纹钢筋D16-25(2级唐钢)	元/t	4290	4100	4.63
4	螺纹钢筋D25外(2级唐钢)	元/t	4390	4200	4.52
5	预拌砼AC10	元/m3	342.15	300	14
6	预拌砼AC15	元/m3	345.32	305	13.22
7	预拌砼AC20	元/m3	362.71	310	17
8	预拌砼AC25	元/m3	378.15	320	18
9	预拌砼AC30	元/m3	397.39	335	18.51
10	预拌砼AC35	元/m3	408.38	350	16.57
11	预拌砼AC40	元/m3	419.11	370	13.24
12	预拌砼AC45	元/m3	456.21	395	15.44
13	水泥32.5级	元/t	348	260	33.84
14	水泥42.5级	元/t	372	310	20
15	页岩空心砖标准	元/千块	1148	530	116.6
16	砼空心砌块390190190	元/千块	3250	2300	41.3
17	胶合板3mm	元/m2	22	12	83.33
18	胶合板5mm	元/m2	32.09	15	113.93
19	扁钢20*3	元/t	3848	3700	4
20	等边角钢25*4	元/t	3866	3720	3.92
21	等边角钢40*4	元/t	4287	4100	4.56
22	槽钢#10-14	元/t	4235	4050	4.57
23	工字钢#10-14	元/t	4311	4120	4.64
24	木模板原材料(实木规格：1.22m*2.44m,15mm厚，可周转使用5次)	元/m2	信息中无此价	23.52