上都雅景湾
    项目策案
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    前  言
     
    第一部分：花都宏观经济分析
    一、花都区宏观经济分析
    二、花都区经济发展现状
    三、花都区经济发展趋势
     
    第二部分：广州市房地产发展现状与趋势分析
    一、广州市房地产市场发展现状与趋势分析
    二、花都区房地产市场发展现状与趋势分析
    三、花都区未来城市规划发展分析
     
    第三部分：项目区域市场分析
    一、新华镇在花都板块的地位特点
    二、新华镇经济发展势头一片良好
    三、新华镇招商引资势头迅猛
    四、新华镇主要楼盘个案分析
     
    第四部分    竞争对手分析
    一、竞争对手分析
    二、花都市场商铺分析
     
    第五部分     项目理解及机会
    一、本项目地理位置
    二、项目周边环境分析
    三、机会
    四、威胁
    五、小结
     
    第六部分    项目定位分析
    一、目标客户群定位建议
    二、项目定位：
    三、产品定位
    四、项目推广策略
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    前  言
     
        房地产项目营销策划是通过对项目环境的综合考虑和市场调研分析，以项目既有条件为基础，针对当前的经济环境、当地房地产市场的供求状况、当地房地产市场的容量、项目所在区域同类项目的现状及目标客户群进行调研与分析，再结合项目的SWOT分析，以独特的概念设计为核心，运用各种策略手段对房地产开发项目进行创造性市场营销策划的行为。
        
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分：花都宏观经济分析
     
    一、花都区宏观经济分析
    花都区基本概况
    地理位置：花都区位于广东省中南部,珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳，是广州的北大门，南北交通要道,素称“省城之屏障，南北粤之咽喉”。 
    行政管辖区：花都区下辖新华、花侨、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面、雅瑶十一个镇。距广州中心城区仅22公里，总人口72万，城区人口约为22.38万。花都是侨乡，有华侨、海外华人和港澳同胞近30万人。  
    交通系统：花都区既是珠江三角洲交通交汇之地，也是沟通珠三角与内地的桥梁和枢纽，拥有发达的水、陆、空立体交通网络，是105、106、107三条国道和机场高速、广清高速、京珠高速、广州北二环、北三环高速五条高速公路交汇之处。京广铁路线穿境而过，广州火车北站就位于花都。未来广州还将兴建1条城市地铁线和1条轻轨连接市区与花都，将大大地缩短花都与广州市区的实际距离。
    广州新白云国际机场也座落在花都，已于2004年8月底正式启用，首期客运量为每年2500万人次，货运量为每年120万吨，最大规模可达每年8000万人次客运和每年300万吨货运。花都港可直航澳港，年吞吐量150万吨。
        由于地铁、轻轨及机场的建成，花都将建成陆、空快速交通网络，并由此升级为广州重要的交通枢纽。花都区高等级公路之密集，水、路、铁、空交通之齐备，在全国是屈指可数的。
    随着交通系统的不断完善，花都区将逐渐成为广州以交通为核心的新中心，很大程度上将会带动花都区房地产业的快速发展。 
    城市的未来功能规划与分区：花都区是广州市的工业发展区和重要交通枢纽。到2010年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，并形成交通走廊区、城市中心区、城东开发区三个功能区片。城区规划将着重做好火车北站和新国际机场两个最大交通源的疏解和联系，充分发挥地缘优势，按照相对独立、各具功能的组团式结构形式，强化各分区的功能作用。
     
    二、花都区经济发展现状
    1、花都区经济发展迅猛
        近几年，花都的社会经济迅猛发展。尤其是2003年，花都区有三项重要的指标在广州地区名列前茅。
        一是地方财政收入增长幅度排名第一，去年税收总收入达到了41亿元，比上年增长43.5%，其中海关税14亿元，地方财政收入首次突破10亿元大关，达到10.52亿元，增长58.1%；
        二是实际利用外资增长排名第一，去年实际利用外资2.02亿美元，比上年增长66.8%；
    三是据权威机构调查显示，市民对花都区社会治安好转的认可率和在花都工作生活的安全感在全市位居第一位。
     
     
     
    2、2002年－－2003年经济指标的分析:
     
    2002―2003年经济指标
     

    （注:以上数据源自花都区年鉴与政府工作报告）
     
    小结：
    1）工业已经成为拉动全区经济发展的强劲“引擎”。二、三产业稳步增长，城乡居民收入不断提高。
    2）多个重要经济指标均呈两位数快速增长，说明花都区的经济增长态势良好，具有较强的发展前景。
    3)花都区的经济在广州市占有很重要的地位,发展速度位列广州市各区的前茅。
     
    3、2003年花都区经济发展状况
    1）      工业  
        2003年，花都区继续大力实施“工业兴区”发展战略，强化了工业经济对财政增长的龙头作用，推动了经济发展和社会进步。全区工业总产值突破500亿元，达到509.2亿元，增长24.16%，工业增加值134.88亿元，增长19.4%。规模以上企业完成工业总产值376.3亿元，占全区工业总产值的73.9%。工业对经济增长的贡献率达78.83%，拉动全区经济增长11.14个百分点,已经成为全区经济发展的强劲“引擎”。
        汽车、皮革皮具、金银首饰三大支柱产业发展迅速，成为壮大全区经济总量、增加出口、带动群众致富的龙头。2002年花都汽车城经省政府正式批准成为全省目前唯一的汽车产业基地，并被纳入全省工业发展总体布局。
     
    2）      农业
        2003年全区实现农业总产值29.21亿元，同比增长0.03%，农村经济总收入438.6亿元，同比增长7.88%，农民人均收入6560元，同比增长3.06%。2003年全区新上马的高新农业项目19项，总投资额4692万元。预计项目建成投产后年总产值共2亿元。
    按照区委区政府有关农业招商引资的规定，各镇和农业部门能够把握机遇，规划招商项目，积极主动进行农业招商，吸引了众多农业投资者前来洽谈农业投资项目。一年来，全区达成较大的农业开发项目20多项，投资总额5000多万元。招商引资给农民带来了实惠，增加了农民收入，逐步缓解了农村劳力过剩问题，并提高了农民的生产技术水平。
     
    3）      商业
     2003年 ，全区社会商品零售总额68.14亿元，同比增长12.5%，商品销售总额87.02亿元，增长7.11%，其中批发额40.78亿元，零售贸易总额46.24亿元。商业网点兴旺，商品流通秩序良好。全区安全生产形势逐步稳定好转，全区纳入统计的安全生产事故四项指数分别比2002年同期下降21.6%、13.37%、15.5%、13.47%。
    获省级立项的技改和创新项目7个，市级立项的技改和创新项目13个，其中4个项目已获市、区两级财政贴息和补助共422万元，获进口先进设备减免关税技改项目6个，共减免关税1035万元；获省批准的资源综合利用项目4个，获准减免企业所得税和增值税每年达300万元。
     
        
    4）      招商引资
    招商引资取得新突破，花都区全区新批企业897个，投资总额47.13亿元，分别增长21.22%和27.78%。新批外资项目107个，增长59.7%，合同利用外资2.78亿美元，增长30.96%；实际利用外资2.02亿美元，增长66.8%，增长率为全市第一。其中，世界500强中已有7家企业落户花都。
    新批外商投资项目的平均合同外资规模有213万美元，新批和增资投资总额在500万美元以上的项目有13个，比去年同期增加了6个。这12个大项目的合同外资额共有2.01亿美元，花都区新批准增资项目有43个，增加合同外资金额1.20亿美元。
        欧美发达国家和日本在花都区的直接投资有比较明显的增加，新批合同外资中的比重达到了42％左右。来源于香港的合同外资占31.1％，比上年略有增加，但仍处于历史较低水平。2004年CEPA协议开始生效后，香港服务业投资内地的门槛将大为下降，香港在花都区的投资比例可望有所回升。
        制造业新批项目吸收外资占新批外资额83.63%。机械设备制造(含汽车及零部件)、金银珠宝、皮革皮具、水泥、纺织、电子等产业是制造业吸收外资的主要行业。
    服务业新批外商投资吸引外资占新批合同外资金额16.37％；实际使用外资占27.34%。服务业中各行业吸收外资主要还是房地产业。
     
    5）      金融
    金融运行保持平稳健康发展的态势，去年全区金融机构各项存款余额174.15亿元，同比增长20.15%，其中城乡居民储蓄存款首次超过一百亿元，达到109.43亿元，同比增长14.71%。财政收增长较快，地方预算内财政收入完成6.65亿元，同比增长46.03%。
     
    6）      旅游
        花都区是太平天国农民领袖洪秀全的故乡，旅游资源丰富，自然景观和人文景观融为一体，洪秀全故居，是全国重点保护单位。
        同时，被人们称为“风水宝地”的芙蓉度假村，集吃、喝、玩、乐于一体，成为远近闻名的旅游圣地。
    此外，花都八景中的盘古神坛、百丈晴峦景点以及梯面广州工人疗养院、狩猎场、王子山森林，北兴九龙潭水上世界等都是旅游度假的好去处。
    三、花都区经济发展趋势
    随着广州市“东扩、西联、南拓、北优”的城市整体规划，花都区充分地享受了广州北优的优惠政策。花都成为广州交通枢纽，也是广东北部连接广州的重要出入口，地理位置在大广州环境下逐渐凸显。经济也因为在广州大经济环境及花都本身的经济内循环下得到空前的释放，年经济增长达到14.1%，居广州各区之首。可以预