房地产项目开发贷款初步调查报告写作要点
    题目：《×××分行关于×××公司××项目×××万元房地产项目开发贷款初步调查报告》
    摘要：包括申请人名称、项目名称、贷款金额、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款来源等。

第一章  借款人资信状况

    主要调查借款人企业概况、历史沿革、关联情况、产权结构、管理者素质、财务状况、信用状况等。
    评述要点：

一、借款人基本情况

    （一）借款人概况（可列表或用文字说明）

    以上各项如有特殊情况可用文字说明。
    （二）借款人发展沿革和股东变更历程
    以文字阐述企业名称、架构和股权发展沿革历史，并编制目前企业股权情况表。

    （三）借款人近期重大情况
    了解借款人及股东近期是否发生重大投融资活动、实行联营、改制、合作、分立破产、资产重组，项目有偿转让等投资主体变更，对外大额担保，涉及法律纠纷和诉讼等重大事项。

二、借款人经营管理架构及主要经营管理者素质

    主要调查借款人经营管理模式、内部管理状况、经营管理者素质、人力资源情况等。
    评述要点：
    （一）企业组织制度建设：根据《中华人民共和国公司法》和《证券法》现代企业制度的要求，考核企业组织结构及相关管理者任职资格的合法性，并对企业的产权结构、组织结构、权责及利益分配制度、权利制衡及监督机制、经理人制度建设情况等做出评述。
    （二）内部管理情况：企业内部的管理框架、部门设置、职能分工和整体运行情况，尤其是项目投资及管理部门、资金财务部门的设置、运转情况（开发资金管理模式）；企业内控机制的建立及运行情况；企业决策机制及运行情况（包括高层管理人员从事的工作是否经过有效授权）；企业文化建设情况。
    3、与控股股东、控股子公司在资金、财务、项目运作、人事等方面的管理关系及模式，以及关联交易情况。
    （三）主要管理者素质：法人代表、高层管理人员等管理者基本情况（国籍、年龄、学历、职称、行业经历、工作能力及有无不良记录）；管理者管理风格及理念、信用操守、以往突出业绩、业界评价；管理团队的整体水平、竞争能力、创新意识、协作及团结稳定情况。
    （四）人力资源情况：员工人数，年龄、资历、专业结构；技术人员和中层管理人员的整体素质、业务能力、协作能力及人员稳定情况。
    三、借款人主要关联方情况
    编制关联企业情况表

    （一）法人关联
    1、提供关联企业的股东构成、主营业务、经营状况以及主要关联企业的近期财务报表，并对其主要财务指标（特别是与借款人之间的应收、应付及股权投资交易）以及财务状况、经营状况等方面的情况进行分析；
    2、关联企业间如属集团性客户，需提供合并报表，不能提供合并报表的要提供主要核心企业财务报表，并对集团企业或核心企业主要财务指标（特别是与借款人之间的应收、应付及股权投资交易）以及经营状况、财务状况进行分析；
    （二）自然人关联
    自然人基本情况、发展历程、个人实力以及对借款人投资的资金来源等。
    四、借款人开发经营情况和未来发展前景
    主要调查借款人房地产业务发展状况、技术水平、近年来已完工和在建发项目的投资、销售和经营业绩状况；项目储备和企业品牌建设情况等
    评述要点：
    （一）企业自成立以来在房地产业的业绩情况简介。包括：投资总额、开发项目数、累计开发建筑面积、工程质量、综合销售率、销售总收入、企业累计实现利税情况。详见下表：

    （二）在建项目和待开发项目、土地储备的形象进度和投融资情况（近期的土地储备或非本项目开发建设中存在资金缺口较大情况的，要说明资金来源渠道）。
    （三）企业或项目取得荣誉以及在全国或当地房地产行业的综合排名情况。
    5、企业品牌建设：品牌市场定位、品牌建设、营销策略及投入情况、市场认知度。
    五、借款人财务状况
    主要调查借款人的财务管理模式和企业近三年主要财务指标状况，评价借款人资产负债情况、长短期偿债能力和营运能力。
    评价要点：
    根据企业提供的经×××会计师事务所审计的企业近3年财务报表（成立不到3年的，按实际年限），企业财务状况如下表所示：

    注：借款人提供的必须是会计师事务所出具的无保留意见的审计报告，否则要对保留事项做特别说明。如属于对企业资产负债、现金流量和经营状况方面的重大保留意见，则我们不能接受将该财务报表作为对企业进行财务状况分析的依据。
    1、企业综合绩效评价：运用杜邦财务分析体系对企业财务状况进行整体评价；
    杜邦财务分析体系从评价企业绩效最具综合性和代表性的指标——权益净利率出发，层层分解至企业最基本生产要素的使用，成本与费用的构成和企业风险，从而满足通过财务分析对企业进行绩效评价的需要。
    
    其中：
    　　权 益 净 利 率 = 权益乘数 *资产净利率 　　
    权 益 乘 数 = 1/ （1- 资产负债率）
    　　资 产 净 利 率 = 销售净利率 *总资产周转率
    　　销 售 净 利 率 = 净利 / 销售收入
    　　总资产周转率 = 销售收入/资产总额
    　 
     
    2、对财务报表资产方的应收账款、其他应收款、存货、长期投资（是否存在超过所有者权益50％的情况）；负债方的应付账款、其他应付款、预收账款长短期负债；权益方的资本公积科目以及其他金额较大的科目核算内容进行说明（注意账龄情况），并做质量分析；
    3、分析判断各项财务指标是否合理，对近年波动较大或异常变动的指标要做深入分析和说明。

六、借款人和关联方信用状况

    利用CMS、人行信贷查询系统等了解借款人及关联方（含自然人）下列情况：
        （一）银行债务：在各家金融机构的授信及变动情况、当期贷款金额、期限、担保方式、用途以及有无欠债、欠息等不良记录。明细状况详见下表：
    单位：万元

    （二）与农行合作情况。如在我行有存量贷款的，应说明借款金额、时间、用途、形态、贷款分类、抵押物状况；房地产存量贷款还应补充说明贷款支持项目的开发进度、贷款使用情况、监管情况、销售回笼和资金归行情况以及项目是否按照计划开发，是否达到预期销售目标；在我行办理按揭业务情况和还款情况等。
    （三）或有负债情况。
    （四）信用等级情况（项目公司不需评定信用等级）。
    （五）测算授信额度（我行未授予综合授信额度或需突破已授信额度的一般固定资产贷款或属集团性客户的项目贷款）。
                  

第二章  项目基本情况

一、项目概况

    主要调查项目的建设性质、地理位置、占地面积、总建筑面积及分类建筑面积、建筑密度、容积率、绿化率、车位数量等经济技术指标。依据项目报建总规划平面图编制项目经济指标表。如属旧城改造项目还要了解项目拆迁安置计划。项目经济指标如下表所示：
                       
     
    项目经济指标表           单位：平方米