第一部分项目总 论

    一、项目可行性研究报告编制背景
     （一）、可行性研究报告名称
    XX地块可行性研究报告
     （二）、可行性报告编制单位
    荣盛房地产发展股份有限公司发展部
     （三）、可行性研究报告编制依据
    1、国家相关政策、法规
    2、XX市地块整理信息——土地·招商
    3、走访记录，市场调研数据、资料
    4、XX市土地交易部门（如天津土地交易中心、石家庄地产交易市场）信息
    5、XX市政府网站
     二、项目地块概况
    XX地块所处的地理位置介绍（包括四至范围），所属区域在城市的地位或是否是未来重点发展区域等，附上地理位置图。
    阐述所了解到的土地拟上市时间、土地出让金起价。
    说明地块目前现状（是否存在未拆迁、是否有其他纠纷等问题）。
    地块规划指标要求（土地出让面积、用地性质、各类物业建筑规模要求或容积率、建筑密度、绿地率等。
    土地获取结论性陈述，包括有预计该地块合理成交价（其中土地出让金、契税和其它土地费用分项金额）和其折合的楼面价格，以及拟定公司取得该土地最高价地价和其折合的楼面地。
    三、可行性研究的结论
    预计地块合理地价时的项目总成本、项目销售收入、项目利润、项目销售利润率、项目内部收益率、财务净现值、动态投资回收期等指标。
    简短对项目的整体经济项的目评价，一般是评估项目风险大小、投资汇报率高低、投资回收期长短、项目规模符是否合适，以及总体项目可行性程度如何。

第二部分项目宏观投资环境和市场研究

    一、项目所在城市的宏观投资背景
     （一）、城市基本背景
    概述性介绍项目所属城市的基本背景（由于项目投资意向书已经做过详细介绍），一般介绍城市的国内或省内基本地位、行政区域划分、人口规模（含城市人口规模）和城市交通系统状况。
    如果城市存在中长期重大发展战略规划的，可加以陈述。如天津2006年3月份国务院常务会议原则通过《天津城市总体规划（2005—2020年）》，明确了天津建设成为中国北方经济中心和国际港口城市的发展定位。
    城市当期或下期五年发展规划目标，如2006 年陈述“十一五”期间规划发展目标。

    （二）、城市宏观经济概况
     1、经济总量
    当年或上一年度国民经济运营状况，一般包括GDP及同比增长率、财政税收等指标或经济计划目标等。可附图（图示要求柱状表示当期数值、折线表示增长率，且图示中必须明示数值，图示格式参考下图）。

2、购买力和消费水平

    城市居民收入和支出状况，一般指人均可支配收入、人均消费型支出、恩格尔系数和居住类支出金额等指标。可对近5年人均可支配收入及增长情况做图示，图示格式要求同上。

3、城市居民居住水平

当年度或上一年度城市居民人均居住建筑面积，同比增长情况，以及其中长期关于城市居民居住水平目标。

4、固定资产投资

当年固定资产计划投资额或上一年度固定资产投资执行情况，也可对城市近五年来固定资产投资做以比较分析，可采用图示的形式，图示格式要求同上。

5、200X年城市主要预期目标

200X年全市经济社会发展的主要预期目标，一般包括有生产总值增长、财政收入增长、全社会固定资产投资增长、城市居民人均可支配收入增长等计划目标。

6、城市规划

    描述城市的总体发展规划以及阐述城市中长期的交通系统规划（铁路、高速、航空、海运以及城市公交、轻轨、地铁等交通系统）、重大基础设施建设规划、大型经济项目引入计划以及城市发展规划（含旧城区改造、新城区假设）等。
    以图文相结合的方式描述城市房地产板块划分（如天津分梅江板块、奥运板块、西南板块、老城厢板块、东部版本和中心城区板块。），重点分析项目地块所属区域未来发展对其影响。

    二、XX市房地产市场概况
    上一年度或本年度房地产市场总体描述。（要求语言简短）
    （一）、房地产投资情况
    描述近年防地产投资及增长情况，及附图（图示要求如上）。
    （二）、土地市场相对疲软
    上一年度及当年土地市场供给和价格，且提供详细excel制作附件，附件格式如下：

行政区	地块名称	土地规模（㎡）	容积率	用地属性	建筑规模（㎡）	成交价格（万元）	单价（万元/亩）	楼面价（元/㎡）	受让单位	成交日期
		1000.52	2.13	商住	住：xx㎡商：xx㎡

    注：所有数值保留2位小数；附件仅记录用地属性为居住或商住类用地；
    （三）、商品房市场价格
     描述城市近两年来商品房市场价格及走势（原则上要求提供图示），尤其是当年份的商品房市场整体价格和项目所在行政区价格情况，重点分析价格走势。
    （四）、市场供需分析
     阐述市场近两年需求情况，以图示形式对比上一年份和当年份月度（市场成交情况若是当年份初出具报告，可对比上两个年份的月度市场成交情况），图示板式要求以折线的形式，折点要求显示数值，图示板式参考下图。重点分析意向项目所在区域市场需求，包括现有市场需求状况和潜在市场需求。

    描述市场供给情况，重点分析意向项目所属区域和能影响项目所属区域市场需求的其他区域（含典型性项目）的市场供给。
    （五）、市场特征分析
     1、产品特征分析
    区域市场的产品特征一般包括有区域市场的产品面积区间概况、商品住宅主流建筑形式、建筑风格、消费群体概况等方面。

    2、竞争特征分析
    意向项目所属区域的市场竞争程度、竞争形式和区域市场竞争格局等。

    三、项目周边市场状况
    项目周边区域的城市房地产发展规划（是否设计规模集中居住区的建设或旧城区大规模改造等）、城市交通系统重大规划等根据天津的未来城市发展规划。
    项目周边商品房市场基本状况，整体供需状况、在售典型性楼盘和未来竞争楼盘情况（价格、供应量、面积区间、套型比例、销售率、主打卖点等）、区域客户群体分析，特别是区域商品房市场现有价格水平、区域市场需求状况，以及未来的价格走势。要求典型性和竞争性楼盘以excel表格的形式，具体表格形式参考 “项目汇总表”。

第三部分项目的市场定位

    一、主力消费群定位与分析
     （一）、目标客户主要构成
    根据客户群体的特征分类，一般有年龄结构、家庭组成结构、置业目的、客户群所属区域、职业收入水平状况等因素，多以职业收入状况和置业目的划分。

    （二）、目标客户主要特点
    目标客户群体的家庭收入水平状况和购房目的整体分析；
    （三）、目标客户群购买力分析
    根据项目总体户型面积区间和拟定的价格水平，测算拟定目标客户群体要求的支付能力，同时以数据为支撑，说明目标客户群体购买力高于要求购买本项目的支付能力。