房地产企业项目质量管理的研究
Study on the Project Quality Management of Real Estate Company
摘要
本文详细论述了房地产企业项目质量管理需求分析与特点，房地产项目质量面临“全数之考”，房地产项目质量管理目标的实现是品牌发展之根本。深入讨论影响房地产项目质量的主要因素，项目质量与项目时间、项目成本之间的对立统一，项目干系人在项目质量管理过程中的作用。研究房地产项目质量基本管理方法，强调指出数据分析手段在项目质量管理中的应用，工作分解结构在项目质量管理中起的重要作用，流程管理和团队建设在项目质量管理中的重要作用。本文还强调房地产公司的项目质量管理是基于设计单位、总（分）包单位、监理单位等合作单位是成熟和具备相当管理能力的基础上的控制及强化控制的管理，还着意提出执行力、细节管理、持续改进是房地产项目质量管理的三把利剑。对某房地产公司项目质量管理案例分析。对于从事房地产工程项目管理的人士具有一定的参考意义。
关键词：品质； 质量； 质量管理； 执行力； 细节管理； 持续改进
ABSTRACT
This paper discussed characteristics of project quality management and the needs analysis in real estate enterprise in detail: the quality of real estate projects is facing "full of the test," achieving the objective of quality management is the root of brand development. The paper also discussed the major elements affecting the quality of real estate projects. There is a unity of opposites in the quality of the project, the cost of the project and the lasting time of the project. The related persons played an important role in the process of quality management. Researching on the basic methods of the real estate projects management, the paper stressed that data analysis in the application of quality management, work breakdown structure in the project quality management, process management and team-building played an important role. The paper also stressed that the quality of the real estate company's management is based on the enhanced control of management ,which the design units, the (general) package units, the project management companies and other cooperation are mature and have the basis of management capabilities .On the other hand，the paper gave a conclusion that the implementation of the proposed effort, management for the details, and continuous improvement are three swords of the quality management in real estate projects. Based on the case study of a real estate company in project quality management，this paper has some reference value to the engineering staff of project management in the real estate.
Key words: The specific quality； Quality； Quality management； Implementation；Particular management；Durative amelioration
第一章 绪 论1.1 研究背景和意义
房地产行业是国民经济的支柱产业，关系国计民生，关系经济发展，举足轻重。建国初期，我国民用建筑施工一般是由建筑施工单位总承包，几乎所有的分项分部工程都有一个施工单位来组织完成，建筑施工单位是整个工程管理的指挥调度中心，开发（建设）单位发挥监督检查作用。随着民用建筑功能的多样化，各种专业公司逐渐独立，比如幕墙公司、防水公司、智能化公司等等，他们不断地直接向开发（建设）单位承接工程，传统意义上的建筑施工总承包逐渐弱化为主分包，开发（建设）单位控制着越来越多的工程资源，整个工程管理的指挥控制重心也逐渐转移到开发（建设）单位。 我国房地产行业从80年代中期开始兴起，大部分房地产企业都是自己控制着工程资源，主要的分部工程都由房地产企业自己分包或指定分包，主要的材料设备都由自己采购或指定，所以，房地产企业是房地产工程管理的指挥控制中心。房地产企业把控着大部分工程资源，房地产企业在工程管理中的作用就不是简单的监督检查了。主包单位并不确切地知道房地产公司想如何调配这些工程资源，同时，主包单位也不清楚房地产企业的营销意图，整个项目工程管理的“大局”主包单位根本无法把握，所以，房地产企业工程管理的宏观控制必须由房地产公司自己完成。 谁控制了工程资源，谁就要承担相应的责任。房地产企业是整个工程管理的指挥控制中心。房地产工程管理是独立于建筑施工管理、建筑监理之外的一种工程管理模式，在目前房地产工程管理模式百花齐放的情况下，探讨房地产工程管理尤其是房地产工程项目质量的管理意义重大，为完善房地产企业项目管理，提高房地产项目质量，进而提高房地产企业行业质量控制水平具有非常积极的意义。1.2 主要研究内容
建筑施工分包管理模式的变化，必然促使房地产企业建立与之适用的管理方法。 根据《建设工程项目管理规范》（GB/T50326－2001）的要求：施工单位工程管理工作可以归纳为“四控四管一协调”，即进度控制、质量控制、安全控制、成本控制、现场管理、合同管理、信息管理、生产要素管理、组织协调。监理单位工程管理工作可以归纳为“三控二管一协调”，即进度控制、质量控制、成本控制、合同管理、信息管理、组织协调。房地产企业的项目管理则成为了全项目管理，归纳为六大体系，即计划管理体系、工程成本管理体系、工程技术管理体系、工程质量与安全管理体系、工程风险管理体系、现场管理标准化。 工程质量控制方面：因工程管理行为主体的不同，房地产工程管理与施工单位、监理机构的工程管理肯定存在差异。施工单位和监理单位关心的是按图施工、符合国家或地方的施工质量验收标准，房地产企业则关心的是客户产品质量标准；施工单位考虑如何保证把工程质量做好，房地产企业关心的是施工单位和监理单位是否健全了工程质量的管理保证体系。施工单位和监理单位关注的是施工方案、施工构造以及施工工艺，而房地产工程技术管理的任务则是将营销理念转化为工程技术标准（技术参数），然后按照确定的技术参数进行招标，定标后确定的产品部品或者施工出