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本报告是一份房地产开发贷款项目评估报告。报告综合运用财务管理、工程技术经济与房地产估价知识，通过对借款人、项目、市场、筹资、财务、贷款风险的评价得出项目投资计划可行，财务评价符合贷款要求的结论，并提出规避风险的措施，为金融机构贷款提供了参考依据。该报告可为其他评估机构借鉴。

第一章概要

根据盛华投资公司开发“盛华国际广场”工程申请贷款的需要，于2007年12月22日对该项目进行全面评估（评估基准日确定为2008年1月2日）。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案，参照“房地产开发贷款评估办法”的要求，评估组采用必要的评估程序，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2007年12月30日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下：

一、借款人评价

    盛华投资公司（以下简称盛华）成立于2004年11月，是一家以房地产开发建设、经营销售为主的现代化企业。法人代表盛华明，注册资本5300万元人民币。公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。
    截止2007年12月，公司资产总额为17146万元，负债总额为5315万元，所有者权益为11831万元。大唐盛华在建设银行A市支行开有基本结算帐户。截止2007年12月1日，在建设银行A市支行存款余额为1500万元；公司无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录。
    通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势，自身积累增加，对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。

二、项目评价

    “盛华国际广场”项目位于A市中心位置，山东路与江苏路入口处，连通1万余平方米的文明广场，位于城市中轴黄金核心地段。，地理位置优越，交通便利。该项目总占地28804.4平方米（约合43.2亩），建筑总面积222669.90平方米。
    根据上述规划经济指标，其中住宅93839.70㎡，商业部分79553.13㎡（其中商场61553.13平方米），停车场为49277.07平方米，共828个地下车位。
    项目总建筑面积222669.90㎡，拟建一栋大型商业广场和6栋22层的住宅楼。

三、市场评价

根据企业提供的资料，“盛华国际广场”项目定位为大型商业购物广场及高端住宅，该项目具有地理位置优越。

四、投资筹资评价

    根据企业提供的经规划局批准的规划方案，参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及A市同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况进行计算。
    本项目总投资估算为44927.64万元，单位楼面成本为2017.68元/平方米。
    具体见下表：（开发投资估算表）

序号	工程项目（费用）名称	造价或费用（元）	楼面造价（元/㎡）	百分比（%）
1	一、征地费及土地契税等	113971313	511.84	25.37%
2	二、斟察、设计和前期费	21067332	94.61	4.69%
3	三、建筑安装工程费	247163589	1110.00	55.01%
4	四、（小区）配套建设费	8295000	37.25	1.85%
5	五、管理费	13269130	59.59	2.95%
6	六、开发期税费	672670	3.02	0.15%
7	七、利息（财务费）	40932398	183.83	9.11%
8	八、不可预见费	3904972	17.54	0.87%
合计	总投资造价	449276405	2017.68	100.00%

    注：详细计算见附件：成本计算明细表
    本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行申请项目贷款，三是预售滚动收入中用于投资的部分。
    资金动作方式如下：
    ?      自有资金全部用于投资，共20000万元，（其中包括武汉惠远经济发展有限公司资金10000万元）；
    ?      银行贷款15000万元；
    ?      销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，总收入为9928万元。

五、财务评价

    经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：
    （详见评估主表项目财务现金流量表）
    1、项目建成后将实现净利润21392.69万元；
    2、内部投资收益率（所得税后）：按全部投资计为31.49%；
    3、财务净现值（还原利率10％，所得税后）：按全部投资计为10245.78万元；
    4、动态投资回收期（还原利率10%）：按全部投资计为3.81年；
    由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率（设定的基准收益率为10％），财务净现值大于零，说明该项目在计算期内按建设银行财务评价标准可行。

六、贷款风险评价

通过定性及定量分析，项目财务抗风险能力较强。
通过定量计算，本项目风险等级为AA级，贷款项目综合风险度为0.25，低于风险度0.6的界限值。

七、评估结论

评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：“盛华国际广场”项目建设条件具备，投资计划可行，财务评价符合贷款要求，项目被评为AA级，具有一定的抗风险能力。
由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。

第二章借款人评价

一、借款人概况

盛华投资公司（以下简称盛华）成立于2004年11月，是一家以房地产开发建设、经营销售为主的现代化企业。法人代表盛华明，注册资本5300万元人民币。公司主营房地产开发与经营，具有房地产三级开发资质。
2003年1月起正式进行“红山新城一期工程”项目开发。在A市激烈的市场竞争中，“红山新城一期工程”累计开发门面房、仓储、商品房9.7万平方米。

二、经营者素质及管理水平

盛华投资公司产权明晰，制度完善，对内对外经济关系清晰，无对外投资和诉讼等法律事宜。公司下设总师办、投资发展部、人力资源部、工程部、项目管理部、物业管理部、规划技术部、广告策划部、市场营销部、财务部。
公司现有员工30人，其中硕士生2名、本科生9名，大专生15名，高级工程师2名，工程师5名，助理工程师2名，高级会计师1名，会计师1名，经济师2名，房地产高级策划师2名。公司人员配置优势明显，素质较高，具有一定的专业技术水平。

三、信用状况评价

    该公司在建行开有基本结算帐户。截止2007年12月末，该公司在建行存款余额为1520万元；信用社存款余额为500万元。公司借款均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，经省分行审核评定其2007年度信用等级为未评级。
    在人行查询系统查询，盛华投资公司无任何不良记录，信誉良好。

附：借款人基本情况表：

借款人名称

经营情况

资质等级

三级

年开发规模

年竣工量

年销售量

竣工产品合格率

100%

竣工产品优良率

100%

财务情况