地块经济效果评估
一 、项目的确定性分析
1、项目的投资估算
（1）、土地费用：27万元/亩×315.75亩＝8525.25万元
（2）、前期工程费用估算：1054.5万元
序号 | 项目 | 金额 | 估算说明 |
1 | 规划、设计可研费 | 526.5 | 按25元/平方米 |
2 | 水文地质勘察费 | 80 | 初、详勘 |
3 | 道路费 | | |
4 | 供水费 | 12 | |
5 | 供电费 | 15 | |
6 | 土地平整费 | 421 | 按照20元/平方米 |
合 计 | 1054.5 |
| |
（3）、基础设施建设费估算：2310.25万元
序 号 | 项 目 | 建设费用合计（万元） | 估算说明 |
1 | 供电工程 | 842 | 40元/平方米 |
2 | 供水工程 | 210.5 | 10元/平方米 |
3 | 供气工程 | 315.75 | 15元/平方米 |
4 | 排污工程 | 421 | 20元/平方米 |
5 | 道路工程 |
|
|
6 | 路灯工程 | 105.25 | 5元/平方米 |
7 | 环卫设施 |
|
|
8 | 绿化工程 | 315.75 | 15元/平方米 |
9 | 外部道路 | 100 | 100元/平方米 |
合 计 |
| 2310.25 | ---- |
（4）、建筑安装工程费估算：18752.5万元
序号 | 项目 | 建筑面积（平方米） | 建安工程费单计（元/平方米） | 金额合计（万元） |
1 | 市场营业房 | 104500 | 850 | 8882.5 |
2 | 厂房区 | 141000 | 700 | 9870 |
合 计 |
| 245500 | ---- | 18752.5 |
（6）、招商活动费用：1500万元
（7）、管理费：892.4万元
（8）、财务费用：757.8万元
（9）、销售费用：1308万元
（10）、开发期税费：50万元
（11）、不可预见费用：109.46万元
210500×5.2元/ m2＝109.46万元
（12）、其他费用估算：230万元
序 号 | 项目 | 金额(万元) | 估算说明 |
1 | 临时用地费用 | | |
2 | 临建费 | | |
3 | 施工图纸预算或标底编制费 | 40 | |
4 | 工程合同编制费 | 10 | |
5 | 招标管理费 | 10 | |
6 | 总承包管理费 | 20 | |
7 | 工程质量监督管理费 |
| |
8 | 工程监理费 | 100 | |
9 | 工程保险 | 50 | |
合 计 |
| 230 | |
2、销售收入、经营税金及附加估算表（一年）
序号 | 项目 | 合计 | 商业区 | 厂房区 |
1 | 销售收入（万元） | 45135 | 28215 | 16920 |
1.1 1.2 | 地上可销售面积M2 | 245500 | 104500 | 141000 |
| 单位售价（元/ M2） | __ | 2700 | 1200 |
2 | 经营税及附加（万元） | 2482.43 | 1551.83 | 930.6 |
2.1 2.2 | 营业税5%（万元） | 2256.75 | 1410.75 | 846 |
| 城市建设税、 教育费附加（万元） | 225.68 | 141.08 | 84.6 |
二、附加交纳费用(532万元)
施工图及抗震设计审查费：19
白蚁防治费：10
档案管理费:20
保险费：24
建设用地规划许可证：5
质量监督费：370
工程定额测定费：25
建安企业行业管理费：44
印花税：15
3、利润：6786.41万元
利润==销售收入——开发建设投资成本——经营税金及附加
45291-36022.16-2482.43=6786.41万元
4、 利润率：15%
利润率==利润/销售总收入＝6786.41/45291=15%
二、项目经济效果静态分析
1、静态投资收益率（E）
静态投资收益率（E）是投资后获得的年净收入与项目投资额的比值,用公式：
E=M/K(其中M是年净收入、K是项目总投资额)。
E=M/K＝6786.41/36022.16=18.8%
2、静态投资回收期（T）
静态投资回收期（T）是指项目初始投资起到用项目的净收益偿还全部投资所需时间，以年表示：
T=K/M=36022.16/6786.41≈5.5年
项目的首期投资现金流量
序号 | 项目 | 总计 | 1 | 2 | 3 | 4-6 |
1 | 现金流入 | 6786.41 | -3078.522 | 3312.733 | 1538.573 | 5013.626 |
1.1 | 销售收入 | 43599 | 13079.7 | 17439.6 | 8231.85 | 6539.85 |
2 | 现金流出 | 38504.59 | 16158.222 | 14126.867 | 6693.277 | 1526.224 |
2.1 | 土地费用 | 8525.25 | 4262．63 | 4262．62 | | |
2.2 | 前期工程费用 | 1054.5 | 738.15 | 316.35 | | |
2.3 | 基础设施建设费用 | 2310.25 | 693.075 | 924.1 | 693.075 | |
2.4 | 建筑安装工程费用 | 18752.5 | 8035.425 | 6249.775 | 4467.3 | |
2.5 | 招商活动费用 | 1500 | 500 | 400 | 300 | 300 |
2.6 | 管理费 | 892.4 | 267.72 | 223.1 | 178.48 | 223.1 |
2.7 | 财务费用 | 757.8 | 227.34 | 189.45 | 151.56 | 189.45 |
2.8 | 销售费用 | 1308 | 261.6 | 392.4 | 327 | 327 |
2.9 | 开发期税费 | 50 | 15 | 15 | 10 | 10 |
2.10 | 其它费用 | 230 | 150 | 40 | 20 | 20 |
2.11 | 不可预见费用 | 109.46 | 21.892 | 21.892 | 21.892 | 43.784 |
2.12 | 附加缴纳费用 | 532 | 266 | 133 | 79.8 | 53.2 |
2.13 | 经营税费 | 2482.43 | 719.39 | 959.18 | 444.17 | 359.69 |
3、 项目的经济效果动态分析
对本项目进行经济效益评价的主要依据国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价的方法与参数》（第二版），参照我国新的会计制度，结合当前房地产开发的实际情况，充分估计温州新城市中心的发展前景，计算全部资金的经济效益，选取的计算指标为：
1、 财务内部收益率（FIRR）
财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现值在累计等于零时的折现率，它反映项目所占用资金的赢利水平，并可参照同期的银行贷款利率水平反映项目的实际赢余能力及针对资金的抗风险能力。是考察项目赢利能力的主要动态评价指标，当FIRR大于基准收益率时，则认为项目赢利能力已经满足最低要求，由项目投资的全部现金流量可以计算出。
假设本项目贷款利率是6.0％。故基准利率收益率Ic取10％。
FNPV＝∑j＝onFj(1+i*)-j=0
上上式中的i*就是方案的内部收益率即表示为FIRR.
由上式可知：可以采用试值内插入法求得FIRR的值。
由现金流量表可得FIRR＝i1+NPV(i1)*(i2－i1)/[NPV(i1)+NPV(i2)]=12%
计算得到全部投资的财务内部收益率FIRR=12%>ic＝10％
2、 财务净现值（FNPV）
财务净现值 （FNPV）是指事先规定的基准贴现率，将项目在计算期内各年净现金流量折现到建设初期的项目总和，它是考察项目计算期内的赢利能力的动态评价指标，净现值大于零时的项目是可以接受的。本项目选取的基准贴现率为10%，由现金流量表计算可得FNPV=∑nt=oFt(p/F,Io.t)= 7140.216万元。则说明项目在财务是可行的。
3、动态投资回收期（TD）
动态投资回收期（TD）是指在考虑了资金时间价值的情况下，从初始投资起到累计获得的净收益达到全部投资额为止所需要的时间。所有，用动态投资回收期指标评价方案更加切合实际、更科学，投资决策更准确，风险也更小。
由动态投资回收的公式 TD＝[lgA－lg（A－Pio）]/lg（l+io）；在基准收益率下，将初始投资额P及年收益为A代入公式可得本项目的动态投资回收期TD≈4.5年。由此亦可看出本项目是可行的。
4、投资利润率
投资利润率是指项目的投资利润（即净现金流量累计值）与项目投资额定的比例，是评价项目经济效益的静态指标。项目总投资利润率为15%
利润率==利润/销售总收入＝6786.41/45291=15%
5、项目经济指标评价汇总
动态指标：财务内部收益率（FIRR）>10%
财务净现值（FNPV）=7140.216万元
动态投资回收期（TD）＝4.5年
静态指标：总投资利润率 ＝15%
静态投资回收期T=5.5年
6、 其它济指标（静态）
项目总的销售周期：3年
全部投资净现金流量为：7140.216万元 ，与利润估算中的利润利相符；
利润总额=6786.41万元
利润率==利润/销售总收入＝6786.41/45291=15%