房地产开发的投资控制

  房地产开发作为开发商的主要项目，在市场经济的竞争中主要目的是盈利，即投入就要收到效益，但随着人们生活水平的提高，对居住条件的要求也越来越高，开发商的投资也随之增加，在这种情况下，对房地产开发的投资控制就显得越来越重要。

 一、投资的组成部分

　　房地产开发投资由多个方面组成的，但在各个方面的重要程度不同，但以下几个方面一般都有：

1、土地费用：主要包括拆迁安置费、土地管理费、征地补偿费、土地税等；

2、前期费用：主要包括勘察费、规划费、设计费、施工图设计费、图纸审查费、场地准备、招标费用等；

3、政策要求的各种收费如：质检费、监理费、基础设施配套费、人防工程费、墙改基金、消防费、规划管理费、劳保费、开发管理费、交易手续费、保险费等；

4、开发区片内的配套设施费用，主要包括：供水管线及增容费、供电设施的各项费用、道路硬化、区内绿化、物业管理的准备费用及其它公共服务设施费用等；

5、建安造价：也是开发商的主要投资部分包括土建、安装、装饰装修造价；

6、其它费用还有：贷款利息、税收、开发公司管理费用等。以上费用基本构成了开发项目的全部投资。

　　二、投资控制

　　开发公司要想获得最大收益，除了千方百计增加销售收益外，还应想方设法降低投资，把增加各项成本、费用的发生控制在科学合理的限额以内，以求在开发项目中合理地使用人力、物力、财力，取得最大的投资效益。以上投资中有些政策性收费是固定的，而有些则可以通过努力加以控制，从而达到降低投资的目的。对此，我认为投资控制的重点应放在以下同个方面：

　　1、设计阶段：据专家研究指出，设计费虽然只占开发项目全部费用不到1％，但在决策正确的条件下，它对工程造价的影响程度达到75%以上。显然，设计是有效控制工程造价的关键，重施工，轻设计的传统观念必须克服。因为设计图纸一旦完成，项目的结构形式，装饰标准，材料设备选型等就确定了，投资额基本确定。当施工图付诸于施工时，按图纸施工是施工单位必须履行的职责，施工单位无权变更图纸及考虑设计优化的问题。因此，工程投资控制的重点应放在设计阶段。在初步设计阶段，进行多方案比选，运用价值工程原理，以提高产品价值为中心，将技术问题与经济问题紧密结合。在满足一定功能的前提下，尽量降低成本，避免浪费的发生。同时，认真做好设计概算的编制、审查、监督，提高设计概算的 准确度，以全发生问题及时解决。

2、合同阶段：积极推行施工项目招、投标制度，通过招、投标，使投标人之间展开竞争，使工程价格趋于合理或下降。因为招、投标坚持的是公开、公平、公正的原则，有严格的管理机构和管理程序，有高素质的专家系统支持，以及工程技术人员的群体评估与决策，并按照择优选择的原则，能使选择的原则，能使那些报价校低，工期较短，具有良好业绩和管理水平的队伍中标，这就为合理控制工程造价奠定了坚实基础。

3、施工阶段：应严格控制工作变更和加强材料管理。因为在一般情况下，设计概算对设计变更考虑较少，随着变更的增加，必然增加工程造价，并可能导致超 出原来的预计投资，其次，工程变更容易引起停工、返工现象，会推迟项目的交付使用，减少项目使用带来的效益，这了无异于增加工程造价。因此，在施工过程 中，开发公司应高度重视工程变更，坚决杜绝施工单位擅自变更设计增加投资，对一些确需变更的情况开发公司应严格控制变更单价和施工工艺，并做好现场记录和 有关数据的收集整理工作，避免浪费的发生。另外，建安工程成本，材料成本占工程直接费用的70％左右，材料的质量、功能、加工都会影响项目投资的大小和开 发项目效果、设备、材料质量低劣会造成工程返工，影响工期，加大费用开支，不按计划供应，不按规定结算会影响工程进度，设备和材料管理不善，会造成浪费和 损失。因此，根据施工进度，编制设备、材料供应计划，按材料实际价格与定额预算价格计算价格差异，合理控制价差水平，严格设备、材料的购入手续，对施工单 位自购材料要监督质量。防止劣质材料被使用。 

　　 总之，工程的投资控制贯穿于开发项目建设的全过程，只要我们抓住重点环节，采取．技术与经济相结合的切实可行措施，以主动控制替代事后控制的传统作法，开发项目的投资控制就能达到事半功倍的效果。